안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 만료 통보일이 며칠전까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 계약만료 6~2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약에 대한 의사통보를 해야 합니다. 현재 묵시적갱신이 된 상태입니다. 그렇지만 임대인과 임차인이 협의하여 계약갱신 또는 계약종료를 할 수 있습니다.2. 계약종료로 결론이 났다면 계약종료일에 퇴거를 해야합니다. 임대인과 임차인이 협의하여 연장거주 기간 또는 퇴거날짜를 조정할 수도 있습니다. 3. 판례에 따르면 계약종료로 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물의 반환은 동시이행관계로 명시해놓았습니다. 하지만 임대인의 개인적인 상황에 따라 보증금을 반환하지 못 하는 수도 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 못 하는 경우 최대한 빨리 새임차인을 구해보거나 보증금 지급명령 또는 보증금반환소송까지 가야 합니다.
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Q. 임차인이계약종료한다고내용증명보낸뒤다시거주하겠다고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가의 경우 계약만료 3개월 전까지 통보가 아닌 1개월 전까지 의사통보를 하면 됩니다.임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항). 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.묵시적갱신 중에도 계약만료 6~1개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 해야합니다. 계약서에 묵시적갱신에 대한 내용이 없든 있든 임대인과 임차인 모두 계약만료 6~1개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 체인점 본사는 법적으로 문제가 되지 않고 단지 계약갱신에 대해 임대인(본인)과 임차인(체인점 본사)의 협의만 있으면 되는 것으로 보입니다.본인 입장은 계약갱신을 더 선호하는데 단지 체인점 본사의 행동에 마음이 들지 않는 것으로 보이므로 원만하게 해결하기 바랍니다.임대인은 계약갱신 시 (상가의 경우 1년 마다) 임대료의 5% 또는 5%이내로 인상 할 수 있으니 임대료 인상을 제의해보시기 바랍니다. (체인점 본사와 임대차계약체결시 계약갱신 시 임대료 인상률도 작성해놓던데 계약서에서 확인해보시기 바랍니다.)
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Q. 재계약 임대차계약서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 맞습니다. 갱신계약서 작성 전에 임대인에게 또는 임대인이 본인에게 계약연장에 대해서 의사통보를 했을 것이고 의사통보한 것이 계약갱신의 증거가 됩니다. 특약사항 7번이 작성되어 있지 않더라도 주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
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Q. 주택임대차보호법 4조를 무시하고 집주인이 소송
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 잘 못이 없습니다. 오피스텔이라도 전입신고와 확정일자를 받아서 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.주택임대차보호법(제4조 제1항)을 보면 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 명시해놓았습니다. (이는 신규 · 갱신계약 등에 모두 적용됩니다.)임대차 계약 1년으로 계약기간을 정했더라도 본인은 2년을 주장하여 더 거준할 수 있습니다.2년 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 직접거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사의 거절사유(9가지)에 해당하여 임차인은 계약종료 후 퇴거를 해야합니다. 임대인은 임차인이 계약기간 종료시까지 기다렸다가 실거주를 할 수 있습니다. 임대인이 실거주를 이유로 거주하고 있던 임차인에게 퇴거요청을 한다면 임대인에 의한 계약기간 중 계약해지이고 임차인에게이사비와 중개보수를 지원하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.소송을 한다면 본인이 승소하게 되고 소송 비용믄 임대인이 부담하게 됩니다.
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Q. 안녕하세요, 부동산 용어중에서 재건축과 재개발의 차이가 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축이란 쉽게 말해 이미 존재하는 건물, 구조물 따위를 완전히 또는 일부 철거한 뒤에, 새로운 것을 같은 장소에 다시 짓는 과정을 말합니다.주로 기존 아파트 또는 공동주택의 노후화나 안전 문제, 기 능상의 한계 등으로 인해 진행되는 것으로, 형태와 용도를 유지하면서 현대적인 기술이나 디자인 등을 적용하여 건 설하는 것을 목표로 합니다. 일반적으로 막대한 비용이 소 모되므로, 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 진행 하는 경우가 많습니다. 이 또한 재건축 재개발 차이 중 하나로, 추후 언급하도록 하겠습니다.다음으로 재개발이란 어떤 지역이나 부지의 새로운 목적 또는 용도를 위해 기존의 구조물을 철거하고 새 건물이나 시설 따위를 건설하는 과정을 의미합니다. 주로 도시 계획 및 도시 발달 사업의 목표로 이루어지며, 지역 경제의 활성 화나 환경 개선, 생활 편의성 향상과 같은 정주 여건 개선 등을 목적으로 수행하게 됩니다.쉽게 말해 재건축 재개발 차이는 건물만 새로 짓는 것과 낙 후된 동네 전체를 도로, 철도, 상하수도, 공원 등 기존의 기 반시설까지 전부 새로이 조성하는 것의 차이라고 보면 되겠습니다.재건축 재개발 차이는 안전진단 여부로 나뉘게 됩니다. 기본계획 수립, 정비구역 지정, 추진 위원회 승인, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 철거 및 착공, 준공 및 입주, 청산 및 조합 해산 순으로 총 9단계로 진행되는 것이 재개발 사업이지만 이와 달리 기본계획 수립 다음 단 계로 안전진단에 통과할 경우 정비구역으로 지정되어 사 업이 진행될 수 있습니다.