안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 임대차계약신고후에 어떻게 해야하는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약신고와 전입신고는 별도로 해야합니다. 그리고 임대차계약신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여 됩니다. 계약서를 작성하고 관할 주민센터에 바문해서 임대차계약신고와 전입신고를 하면 됩니다. 인터넷 정부24에 접속하여 임대차계약신고와 전입신고를 하면 됩니다.
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Q. 등기부등본상 '말소기본권리'란 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리란 경매시 낙찰로 말소기준권리를 기준으로 말소기준권리보다 선순위의 권리는 인수를 해야하고 말소기준권리보다 후순위권리는 말소가 되는 기준이 됩니다.말소기준권리에는 저당권,근저당권,가등기,압류,가압류,경매개시결정 등이 있습니다. 보통 임대차계약시 등기부에 근저당권을 자주 볼 수 있습니다. 가장 선순위의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
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Q. 보증 보험을 거부하면 위험할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트, 빌라 등이라면 대출(등기부상 채권최고액)비중이 크거나 다가구주택(원룸건물) 등이라면 대출과 다른 임차인의 보증금 비중이 커서 안 될 수도 있습니다.보통 대출(등기부상 채권최고액) + 총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 보고 보증보험 가입이 어렵습니다.보증보험에 가입하면 계약종료 후 보증금을 돌려받지 못 한다면 보증보험 이행청구를 통해 안전하게 보증금을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입되지 않는 전세집에 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환할지, 못 할지 알 수 없습니다. 하지만 경매로 넘어간다면 보증금을 모두 못 받을 수 있거나 일부만 받을 수 있습니다.
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Q. 전세를 추가적으로 연장할 때 6개월 단위도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간은 임대인과 협의하면 됩니다. 만약 협의가 되지 않는다면 계약갱신기간 중 계약해지를 해야합니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 3개월의 기간이 있지만 임대인입장에서 전세보증금을 개인적 용도로 사용하여 마련하지 못 할 수도 있습니다.
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Q. 직방 등 어플을 보고 직접 그 방 주인에게 연락해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.직방에 집주인 연락처를 알아낼 수 있다면 집주인에게 연락하여 부동산을 통하지 않고 계약을 체결하면 됩니다.부동산을 통하지 않는다면 중개보수 비용을 아낄 수 있습니다. 부동산을 통해서 임대차계약을 체결하면 중개보수를 지불해야합니다. 이때 중개보수는 월세의 경우 환산보증금 × 요율이고 전세의 경우 전세보증금 × 요율입니다.*환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)*환산보증금이 5천만원 미만이라면 보증금 + (월세 × 70) 으로 계산합니다. *부가세 별도