안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 빌라 등기부등본에 주택임차권이 설정되어 있어요..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부를 보면 집주인이 해당주택을 담보로 2번 대출을 했습니다. 등기부에 권리순위 1번, 2번이 이에 해당합니다. 경매로 넘어가면 권리순위 1번 근저당권이 말소기준권리가 되어 1번 근저당보다 선순위 임차인(배당신청 안 함)은 낙찰자가 인수해야되고 계약종료 시 보증금을 반환해야 합니다. 선순위 임차인인데 배당신청을 했다면 배당을 받고 보증금 중 일부만 배당 받았다면 낙찰자에게 받으면 됩니다.권리순위 1번 근저당권(말소기준권리)보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 무조건 배당신청을 해야합니다. 배당을 다 못 받든 일부만 받든 낙찰자에게 요구를 할 수 없습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기가 되면 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임대인이 제때 보증금을 반환하지 못 한다라고 보면 됩니닺
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Q. 빌라에 들어와 있는 사람들 중에 제가 전세금을 몇 번째 순위로 받을 수 있는지 어떻게 아나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인보다 선순위의 다른 임차인들이 있다면 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 확인하고, 등기부의 다른 채권 순위를 확인하여 본인 순위를 알 수 있습니다.등기부의 근저당권 설정일을 확인해야하고, 임차권등기명령은 해당 임차인이 전입신고와 확정일자가 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황에 없다면 해당 임차인의 순위는 임차권등기명령 등기일(7월31일)이 기준이 됩니다. 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황에 있다면 전입일, 확정일자 받은 날이 기준이 됩니다.등기부에 임차권등기명령에 전입일과 확정일자일이 있어 두개다 2020년7월9일이 기준이 됩니다. 그래서 대항력과 우선변제권은 2020년 7월 10일부터 효력이 발생합니다.
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Q. 전세 갱신 청구권 사용 여부 판단좀해주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전 임대인 또는 임차인이 계약에 대한 의사통보를 한다면 계약갱신이 됩니다.본인은 계약갱신(연장)에 대한 말이 없었고 임대인과 임대료 인사에 대한 협의를 하여 계약갱신이 안 되었다고 판단할 수도 있습니다.임대인은 계약갱신(연장)에 대해 본인에게 물었었고 본인이 의사를 다시 통보했을 것이고 임대료인상에 대해 협의를 했기에 계약갱신이 된 것입니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 임대인이 계약갱신에 대한 통보를 했기때문에 묵시적 갱신은 아닙니다.
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Q. 월세계약기간중 집주인의 일방적인 해지통보
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명이나 문자나 카톡상 이사비용과 중개비용에 대해서 상세하게 대화를 나눈다면 증거자료가 됩니다. 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 중개보수를 부담하는데 이 때 집주인이 중개보수를 인상하여 새임차인과 계약을 체결하면 인상된 임대료로 계산된 중개보수를 기존임차인이 부담합니다. 이와 같이 임차인이 이사가는 곳의 중개보수를 기존임대인으로부터 받아야합니다.이사비용은 어플이나 인터넷에서 미리 견적을 받아서 평균이사비용을 제시해보시기 바랍니다. 계약서의 제7조는 계약금 송금 후 계약취소에 대한 내용이므로 본 질문과 관련이 없습니다.보통 임대인이 이사요청을 하는 경우 손해배상은 이사비용과 중개보수입니다.원만하게 해결되기를 바라겠습니다.
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Q. 원룸을 임대차계약시 특약사항에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입특약사항에계약서 특약사항에묵시적갱신을 적용하지 않는다고 작성한다면 유효하지 않은 특약사항이 됩니다. 이는 묵시적갱신에 대해서 주택임대차보호법에 명시되어있고 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정이 되므로 유효하지 않게 됩니다.