안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 임대차계악서와 실제납입하는 금액이 다른데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서는 계약서상 금액대로 받아야 합니다. 그리고 나머지 금액은 현금으로 받든지 하면 됩니다. 중개보수 지불하기 전 부동산과 의뢰인 간 협의가 되어있어야 합니다.
부동산
Q. 확정일자가 대항력을 갖추려면 어떠한 조건이 성립이 되어야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력의 요건은 전입신고 + 점유이고 보통 전입신고 한 다음날 0시부터 대항력의 효력이 발생합니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자이고 확우선변제권의 효력발생일은 대항력과 확정일자의 날짜에 따라 달라집니다. 확정일자는 확정일자 도장 받은 날 효력이 발생합니다. 대항력과 확장일자가 같은 날이면 다음날 0시부터 우선변제권 효력이 발생합니다. (전입신고 11월 13일, 확정일자 11월 13일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 14일 0시)대항력 날짜가 빠르고 확정일자를 뒤에 받는다면 확정일자받은 날 우선변제권이 발생합니다.(전입신고 11월13일, 확정일자 11월 15일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 15일)확정일자가 빠르고 대항력 날짜가 뒤라면 전입신고 받은 다음날 우선변제권 효력이 발생합니다. (확장일자 11월 13일, 전입신고 11월 15일 -> 우선변제권 효력발생일 11월 16일)
부동산
Q. 오피스텔도 1가구로 속하게 되는지요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용 오피스텔과 거주용 오피스텔로 구분합니다. 업무용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않고 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 업무용 오피스텔에 임차인을 받아서 주택임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하면 주거용오피스텔로 적용합니다. 이는 10년 동안 적용됩니다. 건축물대장(정부24)에서 확인할 수 있습니다.
부동산
Q. 부천 3억짜리 아파트 보증금3000/월세80로 들어왔는데 전세보증보험 가입해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력을 갖추고 있고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 가집니다. 경매시 배당신청을 하면 최우선변제금을 경매비용을 제외하고 가장 먼저 받을 수 있습니다. 총 최우선변제금이 낙찰가의 1/2범위를 넘어가지 못 합니다.임대인이 보증금을 주지 못 하는 상황이 발생될 수가 있어 미래의 계약종료시점을 정확히 예측할 수 없습니다.
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Q. 부모님이 물려주신 산에 제가 개인적으로 집을 짓는 것도 허가를 맡아야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축허가를 받고 건축을 해야합니다. 건축법에 따라 건물이 세워질 대지, 구조, 용도 등이 해당 기준에 적합한지 미리 검토하여 허가여부 결정을 받아야 합니다. 특히 건물의 안전이 중요시 되며, 대수선 및 용도변경도 확인해야 합니다. 도로조건도 건축기준에 맞아야 합니다. 임의로 건축을 하여 적발될 경우 불법건축물로 철거를 해야할 수도 있고 철거하지 않으면 이행강제금을 부과해야 합니다.