안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 아파트 월세 계약기간중 경매로 넘어가는 경우 계약기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리보다 선순위 임차인(대항력과 우선변제권 있음)일 경우 1.배당신청을 하지 않으면 낙찰자가 인수 해야하므로 계약종료시까지 거주하면 되고 계약갱신을 하고 싶으면 계약만료 6~2개월 전에 계약갱신을 의서통보를 하면되고 퇴거하고 싶으면 퇴거의사통보를 하고 계약이 종료되면 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 받고 퇴거하면 됩니다. 2.배당신청을 한 경우 1)배당을 모두 받았다면 퇴거하면 됩니다. 2)배당을 일부만 받았을 경우 낙찰자(새임대인)으로부터 나머지 금액을 바로 받고 퇴거하거나 계약종료 후 받으면 됩니다.말소기준권리보다 후순위 임차인의 경우말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 배당을 신청하는 것이 좋습니다. 배당을 모두 받든, 일부만 받든, 모두 받지 못 하든 말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 낙찰자가 퇴거요청을 하면 퇴거를 해야합니다.
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Q. hug보증보험에서 보증금을받을때요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금 모두를 반환하지 않으면 보증보험 이행청구를 할 수 있습니다. 그리고 이행청구 시청 전 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령도 계약종료 후 임대인이 보증금을 모두 반환하지 않으면 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기되면 이사를 가야 합니다. 등기부에 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지하게 됩니다. 임차권등기명령을 신청하면 2주 정도 소요됩니다. 등기부에 임차권등기명령을 확인하면 이사를 가도 됩니다.임차권등기명령이 완료되면 보증보험 이행청구를 신청하면 됩니다.
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Q. 아파트 월세 계약기간중 경매로 넘어가는 경우, 계약기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,경매개시,가등기 등)보다 선순위인지 후순위인지에 따라 달라집니다.말소기준권리보다 선순위라면 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다. 배당을 신청하며 낙찰가에서 배당을 받고 퇴거를 하면 됩니다. 배당을 일부만 받는다면 거주하면서 낙찰자(새임대인)에게서 나머지를 받으면 됩니다. 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자가 인수해야할 대상이므로 임차인은 거주하다가 계약종료 후 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.말소기준권리보다 후순위라면 배당신청을 해야합니다. 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위임차인을 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 낙찰자(새임대인)가 퇴거요청을 하면 임차인은 퇴거를 해야합니다. 그래서 배당을 모두 받든, 일부만 받든, 못 받든 배당신청을 하여야 합니다. 낙찰가에서 선순위채권자들에게 배당을 하고 남은 금액에서 배당을 받습니다.*임차인은 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권이 있어야 합니다.
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Q. 부동산 전월세 계약후 확정일자를 받으면 어떤 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생하는데 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 예를 들어 임대차계약 후 매매로 임대인이 바뀌어 새임대인이 임차인에게 퇴거를 요청하면 대항력있는 임차인은 거부할 수 있습니다. 그리고 대항력있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가지고 경매시 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다. 확정일자는 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 경매 시 낙찰가에서 본인보다 선쉬위채권자들이 배당받고 남은 금액에서 본인순선에서 배당받을 수 있습니다.
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Q. 전세계약도중 집주인이 사망시 소유권과 세입자는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 사망하게 되면 직계존비속에게 상속이 됩니다. 배우자와 자식이 없으면 형제에게 상속이 됩니다.임대인이 사망하게 되면 상속인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 임대인의 권리와 의무도 가지게 됩니다. 대항력 (전입신고+점유(거주)) 있는 임차인은 그대로 주택임대차보호를 받으면 거주하면 됩니다.전세집을 매수하고 싶다면 상속인에 매도 의사를 확인해야합니다. 상속인이 여러명이면 매도에 동의하는 상속인 과반수가 찬성해야 합니다.