안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 재계약시(보증금 그대로인데 월세 오른경우) 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 인상한다면 보증금 인상분 만큼 확정일자를 받아야 합니다. 월세 인상만 하는 경우는 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전입신고도 처음에 한 번하면 이사가기 전까지 다시 하지 않아도 됩니다.보증금이 그대로라면 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 발생합니다.
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Q. HUG의 전세보증금 반환 보험가입 중 임대인의 미반환사고 발생시 어떻게 대응하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장을 하지 않고 이사를 가야 한다면 보증보험 이행청구를 해야합니다. 이행청구를 할 생각이라면 보증보험 연장을 하지 않아도 됩니다. 바로 이행청구를 하는 것이 아니라 계약종료 후 임차권등기명령을 신청해야합니다. 임차권등기명령을 신청하면 2주가량 소요됩니다. (보증보험 이행청구 제출서류)이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증보험 이행청구를 하면 됩니다.
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Q. 집주인 빚때문에 경매에 집이 넘어간다면 전세 보증금 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력과 확정일자를 받았는지 확인해야합니다.*최우선변제권대항력있는 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 배당받습니다.*대항력법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권립니다. 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다.*우선변제권경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 우선변제권이 없다면 가장 배당순서가 가장 후순위로 밀려나서 배당을 일부만받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.*말소기준권리저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시 등*말소기준권리보다 선순위의 대항력있는 임차인(배당신청을 해도 되고 안 해도 됨)1. 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 인수해야할 대상으로 계약종료 후 낙찰자가 보증금을 반환해야합니다.2. 배당신청을 했다면 배당을 받고 퇴거하면 됩니다. 유찰이 되지 않는다면 배당을 모두 받을 확률이 높습니다. *말소기준권보다 후순위의 우선변제권 있는 임차인말소기준권리보다 후순위 임차인은 낙찰자가 인수해야할 대상이 아니기때문에 배당신청을 해야합니다. 배당신청을 하지 않으면 금액을 받지 못 하고 퇴거해야합니다. 낙찰금에서 선순위채권자가 배당을 받은 후 남은 금액에서 배당을 받습니다. 배당을 일부만 받거나 모두 받지 못 하더라도 낙찰자에게서 나머지 금액을 받지 못 합니다.
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Q. 월세 계약 만료전 퇴실이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의해야 할 것으로 보입니다. 주변소음을 느끼는 정도가 개인마다 다릅니다. 소음이 심하여 임차인이 거주하기 힘들다면 임대인이 동의하여 합의에 의한 계약종료로 보증금을 바로 반환할 수도 있습니다. 이 것이 아니라면 임차인의 개인사장에 의한 계약기간 중 계야해지로 봅니다. 이는 계약만료 전 임대인이 보증금을 반환 할 의무가 없기때문에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담해야 합니다.
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Q. 월세에서 전세로 전환할때 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성하시기 바랍니다. 임차목적물이 바뀌었고 월세에서 전세로 바뀌었으며 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전세는 월세보다 보증금이 크기때문에 보증금을 지키기위해 해당 전세집 주소로 전입신고와 확정일자를 받아서 법적보호를 받아야 합니다.