안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 살다가 월세로 전환을 해도 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 변경할 경우 임차인이 동의를 하지 않으면 변경할 수 없습니다. 임차인이 동의를 한다면 전세에서 월세로 변경할 수 있고 계약서를 작성하면 됩니다. 그리고 특약사항에 계약갱신임을 밣히면 됩니다.
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Q. 전세집이 경매로 넘어갔을 때 계속 거주하고 싶은 선순위임차인은 배당요구를 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 말소기준권리인 경매개시결정보다 선순위이기때문에 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다. 배당신청기간은 우편물에 작성된 법원에 전화하여 문의해보시기 바랍니다. 말소기준권리보다 선순위의 임차인의 경우 배당신청을 하게 되면 낙찰가에서 배당을 받고 보증보험해지를 한 후 이사를 가면 됩니다. 배당신청을 하지 않았다면 계약종료일까지 거주하고 새임대인으로부터 보증금을 돌려받고 이사를 가면 됩니다. 대항력이 있기때문에 새임대인이 퇴거요청을 하더라도 거부하면 됩니다. 새임대인이 계약종료일에 보증금반환을 하지않는다면 보증보험이행청구를 하면 됩니다. 보증채권자는 보증사고일*로부터 2월 이내에 공사에 보증이행을 신청해야 합니다.*전세보증금반환보증 보증사고일 :①전세계약이 해지 또는 종료된 후 1월 경과한 날②전세계약기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 실시되어 배당이 완료된 날(보증채권자가 전세보증금을 되돌려 받지 못한 경우)
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Q. 세입자 만기전에 아무런 퇴거의사 없을때 어떻게 해야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 임차인에게 계약만료 2개월 전에 통보하면 계약갱신이 되고 2개월 전에통보하지 않으면 묵시적 갱신이 된다는 것을 알려도 됩니다. 어느 임대인은 계약서 특약사항에 계약만료 2달 전에 통보하기로 작성하기로 했지만, 2달 전에 통보하면 1달 전에 통보해달라고 구두로 말하곤 합니다.묵시적갱신이나 계약갱신 중 계약해지는 똑같이 적용합니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
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Q. 매매한 집엔 누수가 발생하면 보장해 줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도인의 하자담보책임이란 것이 있습니다.매매 계약 체결이후 중대한 결함이 발견되었다고 전적으로 손해배상을 청구하거나 계약 해지 등의 요청을 할 수 있는 요건이 있습니다. 아래 요건이 충족할때 청구 할 수 있습니다.유효하게 성립된 매매계약일때 -법적으로 문제 없이 마무리된 매매 계약일때 적용매매 계약 시점에 존재하고 있을때-거래가 성립된 후 새롭게 발생한 부분에 대해서는 매도인에게 책무를 물을 수 없습니다.계약체결일과 잔금일 기간에 이미 존재하던 하자일 때만 매도인에게 책임을 물을 수 있다는 법원의 판례입니다.매도인입장에서는 자신이 집을 넘길때는 아무런 문제가 없었다며 이미 기간이 지난 후라고 회피할 수있습니다. 그렇기 때문에 계약시점부터 있었다는 사실을 증명할 책임은 매수인에게 있습니다. 기존 임차인이나 윗집 아랫집, 관리사무소, 집보수 업체 등의 협조을 받아서 근거 자료를 확보해야 합니다.하자담보책임기간 은 존재한다는 사실을 발견 한 날로부터 6개월이내 매도인에게 사실을 알리고 청구해야 합니다. 발견한 날로부터 6개월이 경과했다면 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 것입니다.하자발견 손해배상 청구 기간은 많은분들이 잔금일로 부터 6개월이내로 알고 있습니다. 청구할 수 있는 기간은 발견한 날로부터 6개월 이 내에 청구하여 권리를 행사할 수 있습니다.통상적으로 실무현장에서는 잔금일로부터 6개월 로 실질적으로 여기는 경우가 많은것이 현실입니다. 모르고 있던 하자를 발견한 시점은 대부분 매매 거 래를 마친 후, 잔금이후 입주를 하고 나서 발견되는 경우가 많습니다.꼼꼼하게 체크하는 것이 최상책입니다.실제로 매수인이 들어오기전 문제라고 해도, 발견 하지 못했다면 청구가 어렵습니다. 단순 매수인 과 실로 본다면 어려울 수 있습니다. 매매계약을 앞두 고 있다면 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요합니다. 또한 매도인 하자담보책임을 물기 위해서는 발견즉 시 알리는 것이 좋습니다. 사실을 증명하기란 쉽지는 않습니다. 계약시점부터 있었는지, 누수 등 문제가 있었는데오 숨겼는지 등 분쟁이 많은 부분입니다. 만약 발견했다면 사진등을 촬영해 증거를 확보해두 는 것이 좋습니다.매매계약서 작성시 관련특약을 넣는다면 법적 분쟁 을 예방할 수 있습니다.하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정이기 때 문에 법에서 규정하는 내용보다 계약당사자간의 합 의 내용이 우선이기 때문에 특약을 잘 써야 합니다.1. 매도인 측 특약① 건물에 하자가 없음은 매수인이 확인하고 계약 하는 것으로 추후에 발생하는 부분에 대해서는 매 도인에게 책임을 묻지 않는다.② 주택의 노후화를 감안하여 매매대금을 산정한것 으로 노후로 인한 문제에 대해서 수리나 보수를 요 구하지 않는다.③ 목적물의 하자에 대해서 소유권 이전 전에는 매 도인이, 이전 후에는 매수인이 책임을 진다.등의 특약을 기재함으로 분쟁을 피할 수 있습니다.2. 매수인측 특약①실 입주한 후 발견되는 하자에 대해서 매도인이 책임을 지며 수리를 해준다.이렇게 기재하면 추후에 발생으로 인한 손해를 방 지할 수 있습니다. 특약을 넣으면 하자담보책임보 다 우선이 되어 효력이 생기는 것입니다. 매도인이 고의로 하자를 숨겼을 경우는 특약과는 별개로 책 임을 면할 수 없습니다.
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Q. 부동산 경매가 유찰되는 경우 몇번까지 유찰되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이렇게 유찰을 반복하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저 경매 가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 저감 됩니다. 보통 권리관계, 특별한 하자가 없는 경우 처음 경매에 나오자마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰로 그치겠지만, 그렇지 않은 물건은 최저 경매 가격이 지속적으로 저감 되기 마련입니다. 경매 사례들을 보면 경매에 있어서는 몇 회까지 유찰 또는 최초감정가 대비 몇 퍼센트까지 최저 매각 가격을 저감 시킬 지에 대한 하한선 규제나 유찰 횟수에 대한 제한은 없어 보입니다. (압류부동산 공매의 경우에는 최저 매각 가격이 감정가의 50%까지 떨어지면 재감정을 통해 다시 공매에 부쳐지게 됩니다.) 경매를 신청한 채권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을 때까지 진행됩니다. 이것을 '잉여 주의 원칙'이라고 합니다.예를 들어 설명해보자면, 감정가 3억 원 하는 아파트가 경매 물건이 있습니다. 해당 아파트에 1순위 근저당권 3억 원, 2순위 근저당권 3억 원이 설정되어 있습니다. 만약 1순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 경매는 10번이고 20번이고 유찰될 수 있습니다. 1천만 원에 낙찰이 되어도 그 근저당권자가 배당을 받을 수 있기 때문입니다. 반면에 2순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 사실상 감정가 3억 원에 낙찰이 되어도 매각이 불허가 내지는 취소됩니다.*잉여주의 잉여 주의란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액(=잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.