안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 아파트를 사고팔때 양도세는 얼마나 나가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 시세, 취득가액과 양도가액의 차액, 거주보유 기간, 장기보유특별공제, 경비, 주택수 등 종합적으로 확인해야 합니다. *1주택자 양도세 비과세(양도세 신고는 해야함) but, 시세 12억 초과주택 양도세부과*2024년 5월 9일까지1미만 45% 1~2년 미만 폐지 (기본세율)다주택자 중과배제*거주기간 폐지 안 됨(취득당시 조정대상지역이면 거주기간 포함되어야 함)*기본세율 6~45%*장기보유특별공제홈텍스에서 예상 양도세를 계산해볼 수 있습니다.
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Q. 단독주택 전세금 못받고 있는 경우 전세금에 대한 이자 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 해지 또는 임대차계약기간이 만료가 되 어 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증 금 반환 청구소송을 제기할 수 있습니다. 임차 인은 임대인의 귀책사유로 인하여 보증금을 제 때에 돌려받지 못하기 때문에 이행지체로 손해 배상 성격인 지연이자를 청구할 수 있습니다.*보증금 반환 청구소송 청구취지 판례: 1억원(보증금에 대하여)에 대하여 인도 한 날부터(2023. 1. 1.)부터 소장 부본 송 달일까지는 연 5%의 그다음 날부터 다 갚 는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 지 연손해금을 청구할 수 있습니다.대법원은 "임차인의 임차목적물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행의 관계 에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항 변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임 을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임 차목적물의 명도의 이행제공을 하여여만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면 서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우 에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다 고 볼 수는 없다"라고 판시하고 있습니다.
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Q. 전세를 1년만 계약해 달라고 해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임대인은 첫계약과 계약갱신 기간을 2년으로 정하지만, 계약 계약기간은 임대인과 임차인이 협의하여 정할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대인에게 사정을 이야기하여 원만하게 해결하기를 바라겠습니다.
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Q. 임대차 갱신시 전세가율 인상 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과하는 금액을 지불하는 경우 그초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 5%를 초과하는 인상 약정에 동의하더라도 유효하지 않은 약정으로 효력이 없습니다. 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년 (첫계약 2년+묵시적갱신기간 + 계약갱신 2년 묵시적갱신기간에 따라 총거주 기간 달라짐) 거주 후 임차인은 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행을 하여 임대료 5%상한을 적용받지 않습니다. 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다. *임대료 인상은 첫 계약하고 2년 뒤에 가능합니다.
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Q. 전월세 재계약 후 부득이 하게 다른집으로 이사를 가게 되었는데요. 전월세 보증금과 월세는 언제까지 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 처음 계약하고 2년 후 임대인 먼저 계약을 연장할 것인지 아니면 본인이 더 거주 하겠다고 통보를 했다면 계약갱신이 된 것이고 계약갱신 중 계약해지에 해당합니다. 이 것이 아니고 임대인과 협의하여 새로운 계약을 체결한 것이라면 계약기간 중 계약해지에 해당합니다.계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약종료에 해당하므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고. 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.계약서에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이있더라도 유효하지 않습니다.새로운 계약을 체결하고 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인은 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 2.임대인은 새임차인과 새로운 계약체결을 하기때문에 임대료 인상을 자율적으로 할 수 있습니다. 5%적용을 받지 않습니다. 터무니 없는 임대료를 제시했다하더라도 임대인과 임차인이 협의하는 수 밖에 없습니다.