안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 어제 청약을 진행한 아파트 단지들은 6.27 부동산 대책에 적용을 받지 않나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 중도금 대출을 제외하고 잔금시에 주택담보대출을 받을때에는 해당 정책이 그대로 적용이 됩니다. 다만 실제 잔금납부시기까지는 최소 2~3년이 필요하기 떄문에 향후 정책이 어떻게 변경될지 알수 없고, 당장의 분양권 상태유지에는 문제가 없어 규제의 영향을 적게 받아 청약률이 높지 않았나 판단이 됩니다. 또한 입지가 서울 인기지역인 성동구내 분양건이였기 때문에 더 높은 경쟁률이 나온게 아닌가 판단이 됩니다.
부동산
Q. 대출규제 언제쯤 해지 될지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 정책은 반대로 흘러가는 상황이라 언제쯤 가능할지 예측하기가 어렵습니다. 이전까지는 질문의 내용처럼 올라가는 집값을 잡기위해 세금규제를 강화하는 대신에 무주택에 대한 대출지원이나 세제혜택을 주는 핀셋정책을 주로 사용하였습니다. 문제는 이러한 정책이 결국은 시장 안정화에 실패하였고, 서민들은 더 많은 대출을 끌어와서 주택을 구매하는 구조가 만들어지고, 가계대출은 계속 높아지고 ,여러 우회방법등을 통해 투자,투기 자금이 계속 유입되면서 주택가격도 계속상승되었습니다. 결국에는 위와같은 방식으로는 부동산 시장의 안정화는 불가하다는 결론이 가능하였기에 현정부에서는 대출기관에 대한 일괄적인 규제를 시행하였고, 기존 무주택자에 대한 규제역시도 동일하게 적용, 우회가능한 대출자금줄을 강력하게 규제하여 부동산시장의 투자,투기자본 유입을 차단하는 정책을 발표하였고, 지금은 당장 주택구매에 어려움이 있더라도 시장이 어느정도 가라앉은 상황에서 정부의 추가적인 공급대책등이 이루어지는 경우에는 장기적으로 시장안정화에 따른 주택구매가 지금보다 더 유리해질수 있기에 시간을 가지고 시장상황을 좀더 지켜보시는게 좋을듯 보입니다.
부동산
Q. 월세 임대차계약 첫 계약 후 2년 만기 전 보증금 반환
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 두가지로 나누어서 계약기간내 계약해지는 상대방의 동의가 필수적입니다. 만약 상대방이 해지를 거부하면 계약자체가 그대로 유지되기 떄문에 계약을 중도해지할수없고 그에 따라 보증금도 반환이 불가합니다. 참고로 다음 임차인을 구해주면 임차인이 원할떄 언제든 퇴거가 가능하다고 알고 있는 경우가 있는데, 잘못된 부분입니다. 다음임차인을 구하는건 상대방이 중도해지에 대한 동의 조건으로 제시하였을 때 , 비로서 다음임차인을 구해 계약을 중도해지는 하는 것입니다. 즉, 임대인이 최초부터 해지를 거절하면 무의미해지는 부분입니다.다른 하나는 중도해지를 임대인 동의 없이도 해지할수 있는 부분인데, 이는 목적물에 대해서 임대차를 유지할수 없을 정도의 중대하자가 있거나 임대인이 이러한 하자보수의무를 이행하지 않았을 경우에 임차인은 계약해지를 통보할수 있습니다, 이를 적용하자면 현재 하자가 계약을 해지할 만큼의 중대한 하자에 포함이 되느냐의 문제가 있습니다. 보통은 누수나 보일러등의 하자가 이에 속하는데, 질문처럼 교체 및 수리요구의 사항등이 이에 해당되느냐를 판단하셔야 합니다. 해당 되지 않는 경우라면, 시설물하자에 따른 해지요구가 어렵기에 이떄는 하자발생시 임대인의 하자보수 의무가 있는 상테에서 의도적으로 이를 기피하는 것울 근거로 하여 이를 원인으로 하여 계약해지를 요구하는 방법은 있을수 있는데, 해당 부분은 해지상황에 대한 다툼의 여지는 있는 부분입니다. 우선 하자(노후되었으나 교체가 필요하다는 판단이 아닌 실제 하자발생이 있는 부분만)에 대해서 사진등을 모두 촬영해두시고 임대인에게 이에 대한 수선을 요구하는 내용증명 발송하시고 이를 받고도 아무런 조치를 취하지 않는다면 이떄는 의무위반에 따른 계약해지를 요구하시는 순서로 진행을 하셔야 할듯 보입니다.
부동산
Q. 일단의 주택지 조성사업과 관련된 법률은 도시개발법으로 해석하여야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본 토대가 되는 관련법은 도시개발법에 따르는 것으로 알고 있으나, 사실상 도시정비사업의 경우 법령, 규칙, 시행령등이 유기적으로 작용되어 진행되는 부분이기 때문에 각 토지나 상황에 따라 적용되는 기준이 달라질수 있습니다. 그렇기 떄문에 기본적은 틀을 잡을때에는 도시개발법을 보셔야 하겠으나, 세부적인 하나의 상황에 따른 판단을 위한 준용의 경우는 무조건으로 적용하기에는 한계가 있을수 있고 법에 대한 해석이나 판단도 달라질수 있습니다.
부동산
Q. 민간임대 계약하려고 하는데... 등기부등본...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 임대사업자 가입된 허그보증보험이 있기 때문에 임차인이 별도로 전세보증보험에 가입을 할 이유는 없습니다. 임대사업자의 경우 의무로써 전세보증보험에 가입을 하게 되어 있는 만큼 이미 가입이 되어있다면 임차인이 별도로 가입하는 전세보증보험과 같은 역할을 하는 보험이 있기 때문입니다. 그리고 개인 임대인과 다르게 임대사업자의 경우 공시지가의 126%가 아닌 시가에 따라 최대 145%까지 가입이 가능하고 해당 주택가액이라면 해당 기준(145%)가 적용되어 개별가입에도 문제는 없어보입니다.