안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 임대차사업등록시 장기 단기 할지 미리 정해야 할 수 있는건지 궁금해요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자 등록시 단기임대사업자 6녕을 선택할지 10년짜리를 선택할지는 등록하는 질문자님의 선택사항입니다. 기간 선택에 따른 세금혜택에도 차이가 있으며, 읿만적으로 10년 임대사업자의 경우가 소득세 감면과 지방세(취득세,재산세)감면등의 혜택이 추가로 있게 됩니다. 공통적인 부분은 취득세 주택세제외, 양도세 중과배제, 종부세 합산 배제이며, 거주주택 양도 비과세에 있어서는 특정조건에서 6년의 경우 불가한 경우가 있고 10년 임대사업자의 경우 특정조건에서도 가능할수 있습니다.
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Q. 임대사업자등록은 어떤 경우에만 해야 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자등록은 필수가 이닌 선택사항입니다, 일반적으로 임대사업자 등록시 세금에 대한 혜택이 있기 때문에 다주택자에게는 매우 유리할수는 있는 부분입니다. 다만 임대의무기간과 별도의 의무사항을 지켜야 하며, 위반시에는 세금환수나 과태료등의 불이익이 있을수 있습니다. 질문에서 1.2번의 이유로 등록하는 경우가 많고, 보통 3번의 이유로는 받는 혜택에 비해 의무가 더 많아 사유에 해당되기는 어려워보입니다.
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Q. 부모명의로된아파트에성인자녀가들어가서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 부모명의 주택에 자식이 입주하여 거주하여도 문제되지 않습니다. 물론 임대차계약을 통해 정상적인 계약형태를 진행하셔도 되고, 무상임대차를 하셔도 괸계가 없습니다. 무상임대차의 경우 5년간의 사용수익에 대한 증여문제가 있을수 있는데 주택가액이 13억이하라면 크게 문제되지 않습니다. 단, 정상적인 임대차계약서 작성을 한뒤 전세대출등을 통한 임대차를 진행하시면서 전세대출을 원하시는 경우에는 가족간 임대차에 따른 전세대출은 불가한점만 참고하시면 됩니다.
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Q. 임대인 계약해지 40일전 월세인상 통보
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 이미 묵시적갱신이 성립되어 동일조건으로 계약은 연장된것으로 보게 됩니다. 그에 따라 만기 40일전 임대인의 인상요구를 거부해도 추가 거주에는 문제가 없습니다. 임대인에게 묵시적갱신의 성립에 대해서 셜명드리고 인상없이 동일조건으로 연장된 부분을 이야기하시고 퇴거의 경우도 강제헐수 없다는 점을 얘기하시면 될듯 보입니다. 만약 그럼에도 퇴거를 주장한다면 이때는 임대인에게 퇴거요구가 부당하는는 내용증명등을 발송하고 법률전문가를 통해 손해배상등의 법적절차를 준비하시는게 필요할듯 보입니다.
부동산
Q. 임대차 5프로 인상 가능한건에 대해 질문 있어요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용시 임대료 5%인상제한은 보증금과 월세 각각 5%인상을 의미하고 실제 5%씩 인상을 하게 됩니다. 다만 보증금을 동일하게 하는 경우가 많기에 보증금에서의 인상분을 월세로 전환(전월세전환율적용)하여 월세에 추가하게 됩니다. 그래서 실제 5%인상이라도 눈으로 볼때 보증금은 동일한데 월세가 5%보다 높게 인상되어 보이는게 위와 같은이유 떄문입니다 스스로 5%인상 금액을 보증금과 월세 기준으로 계산해보고 싶으시다면 렌트홈홈페이지 내 임대료계산기를 이용해서 각항목별 기재후 계산하기를 눌러보시면 쉽게 확인할수 있습니다 .
부동산
Q. 변호사분들 자문 부탁드립니다 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매가 진행된다고 해서 바로 퇴거를 하어야 하는 상황이 발생되지는 않는게 맞습니다만 임차인입장에서는 우선 임의경매개시 결정통지가 온다면 현 계약에 대한 해지를 임대인에게 통보하고 보증금 반환을 하지 못할 경우 임차권 등기를 먼저 신청하셔야 합니다. 그리고 경매가 진행되고 낙찰이 될때까지는 현 주택에 거주하시면서 점유상태를 유지하셔야 합니다. 그리고 낙찰자가 나타나게 되면 경매배당을 통해 최우선 변제든, 순위배당이든 보증금중 일부를 법원으로부터 받으시고, 보증금 전액이 반환되지 못하였다면 선순위 대항력 있는 임차인이라면 낙찰자에게 주택인도를 거부하시거나, 반대의 경우로써 임차권이 소멸된다면 그때는 임대인과 별도의 민사소송을 통해 남은 보증금을 반환받으셔야 합니다. 중요한건 현재 본인 임차권의 권리순위입니다. 권리상 말소기준권리보다 선순위라면 어느정도 대응이될수 있겠으나 후순위라면 배당을 통해 전액을 받지 못하면 주택에서는 퇴거를 해야하고 길고긴 민사소송을 진행하셔야 할수 있습니다. 질문의 내용만으로는 본인의 권리순위를 판단할수 없어 답변을 하기는 어려우나, 일단 이에 대한 확인부터 가까운 부동산이나 법무사, 변호사를 통해 하시고 대응을 하시면 됩니다. 질문에서 말한 공증이나 차용증은 임대인의협조도 필요하지만 현 상황에서 보증금을 확실하게 받을수 있는 방법에는 해당되지 않습니다.
부동산
Q. 원룸에서 중간에 나갈때 여러부동산에 내놓아도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.절차상 다음임차인을 먼저구하시는게 아니라, 현 임대인에게 중도해지에 대한 동의를 먼저 얻으셔야 합니다. 동의를 얻는 과정에서 임대인이 해지조건으로 다음임차인 주선과 중개보수지급등을 요구한다면 그떄 다음임차인을 구하시면 됩니다.위처럼 하는 이유는 계약상 중도해지는 상대방의 동의를 얻어야 하는 법적 부분이고, 임대인이 다음임차인을 현 임차인과 동일조건으로 구할지 , 인상된 임대차조건을 구할지 , 혹은 정해놓은 부동산을 통해서 구하라고 할지는 협의를 하기전까지는 알수 없기 떄문입니다. 만약 임대인이 위 조건이 아닌 몇개월치 월세분을 요구하는 등의 조건이 달라질수도 있고, 최악의경우로써 중도해지를 거부하고 만기까지 거주를 주장할수도 있기 때문입니다.
부동산
Q. 부동산 매매계약서 특약사항 문의입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 5번 특약은 문제될 여지는 없어보입니다. 일반적으로 잔금일에 잔금지급후 소유권 이전을 하기에 잔금일 이후에는 매도자가 해당 주택에 대해서 별도 권리설정을 할수 없기 떄문입니다. 개인적으로는 특약에서 4번은 매수자 입장에서 조금 리스크가 있어 보이는데, 하자담보문제가 발생하였을때 중대하자를 판단하는데 있어 그 항목에 대한 다툼이 생길수 있는 여지가 있고 약간은 매도인의 하자담보책임의 강도를 낮추는 요인이 될 가능성이 있어 보입니다.
부동산
Q. 아파트 재건축이 점점 어려워지는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이 인기 있는 이유는 기존 소유자들 입장에서 낡은 주택을 새로운 주택을 바꾸는 것이기에 거주편의성이 올라가고, 일반분양에 비해 청약에 따른 경쟁없이 저렴한 조합원분양가에 소유할수 있는 장점이 있습니다. 이럴 경우 주변시세에 따라서 새건물의 프리미엄까지 붙을 경우 시세차익까지도 누릴수 있는 장점이 있습니다. 문제는 위와 같은 결과나 나타가기 위해서는 입지적인 장점이 있어야 하고, 분담금에 영향을주는 사업성까지도 어느정도 받쳐줘야 가능한 부분입니다. 거기에 개발과정에서 발생할수 있는 조합원간의 마찰, 시공사와의 마찰에 따라 공사지연등의 리스크까지도 재건축사업이 어려워지는 이유에 해당될수 있고 최근에는 물가상승에 따른 공사비 상승과 부동산 시장침체에 따른 미분양 리스크가 커지면서 이전보다 더 어려운 환경에 처해 있는게 사실입니다.
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Q. 월세 계약할 때 관리비와 항목별 금액 확인할 수 있는 핵심 기준이 궁금하네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 공용관리비상 포함된 항목을 볼때에는 엘레베이터 비용이나경비보다는 전기,가스, 수도요금의 포함여부를 보시는게 경우가 많습니다. 전기, 가스, 수도요금의 경우 개별관리비에 포함될수도 공용관리비에 포함될수도 있는데, 포함 여부에 따라 눈에보이는 관리비평균이 달라질수도 있기 때문입니다. 특히 가스,전기비의 경우 계절에 따른 변동성이 크기 때문에 어디에 포함되는지에 따라 실제 관리비 부담은 계약시 들었던 평균보다 차이가 날수도 있기 떄문입니다. 일반적으로 원룸의 경우 개별,공용을 포함하여 통일된 정액으로 부과되는 경우라면 크게 차이가 없을수 있겠으나, 공동주택처럼 가스와 전기가 개별관리비로 청구되는 경우에는 계절에 따른 관리비 차이가 클수 있습니다. 그래서 일반적으로 계약시에는 중개사등을 통해 개별관리비 항목에 대한 문의를 하시는게 좋고, 관리비를 모두 합쳐 월평균 어느정도인지를 설명들으시는게 유리할수 있습니다. 그리고 실제 난방비의 경우 해당 주택구조나 노후화에 따라 차이가 더 커지는 경향이 있기에 비슷한 비교매물의 관리비 평균정도는 한번정도 확인하시는게 기준을 잡는데 유리하실수 있습니다.