안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 제가 살고 있는 인근 단층 구축 아파트를 하나 샀습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이냐 재개발에 따라 달라집니다만, 우선 재개발의 경우 이주비(주거이전비)등은 일정조건에 해당하는 현재 거주자에게 지급을 하게 되는데, 질문처럼 임대차를 하고 있다면 세입자에게도 주거이전비등이 지급되게 됩니다. 재건축의 경우는 사실상 민영사업의 특성이 강하기 떄문에 조합측에서 세입자에 대한 별도 보상은 없습니다. 소유권자에게도 이주비대출과 이사비용등을 지원은 하지만, 사실상 대출이기 때문에 이후 상환을 하여야 하는 부분입니다. 그리고 재건축으로 인해 퇴거하는 세입자에서는 임대인이 이사비용등을 별도 개별보상하는게 통상적입니다.
Q. 요즘 호텔 값 많이 비싼가요? 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 어느 지역에 어느시기, 어떤 요일에 이용하는냐, 또한 호텔등급에 따라서도 차이가 있습니다 . 거기에 본인 생각하는 적절한 가격대 기준에 따라 비싸다 적절하다 판단이 달라질듯 보입니다. 즉 객관적인 답변자체가 어려울수 있고, 호텔의 경우 일반적은 모텔이나 팬션보다는 편의시설이나 서비스가 뛰어난 만큼 등급상 위에 해당되고 그만큼 비용적은 부담이 있다는 점을 고려하여 가격대비 좋은 호텔을 찾으시는게 우선되어야 할 부분입니다. 이러한 호텔을 찾기위한 방법으로는 인터넷상 호텔가격비교 사이트나 각 숙박사이트를 통해 직접비교를 해보시면 도움이 될듯 보입니다.
Q. 갭투자는 현재에도 유효한 투자 방식이라고 보시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 전세나 월세등의 임대차수요는 대출규제에 따라 시장내 구매수요가 하락하면서 늘어나고 있습니다. 쉽게 대출이 막혀 자금조달이 쉽지 않으나, 구매 대신 현 임대차를 유지하는 사람들이 많아졌기 때문입니다. 그런데 문제는 갭투자가 서울 상급지에 대해서는 토지거래허가구역에 따라 막혀있고 , 일반 수도권 아파트에서는 전세낀 매매를 진행하는 경우 전세대출제한이 생김으로써 어느정도 막혀있다고 할수 있기에 갭투자 수요가 줄어들면 그만큼 전세매물도 줄어들게 됩니다, 또한 경기가 어려울때에는 보증금 반환 대한 불안감이 생겨 월세수요가 늘어나게 되면서 현재 시장에서도 월세수요증가에 따라 월세가 오르고 있는 추세입니다. 단, 현 규제가 모든 탈출구를 막고있는게 아니며, 갭투자의 경우 지가자금이 있는 경우 주담대 대출없이도 진행이 가능하기에 결국 자금이 있는 투자자들에게는 크게 영향이 없게 되므로 일시적인 효과는 나타나지만 장기적으로는 이를 보완하기 위한 추가정책 특히 공급정책등이 필요하다고 볼수 있습니다. 마지막으로 부동산 투자의 경우는 자금에 대한 조달계획이 미흡하거나, 시장분위기가 어느정도 안정되지 않는다면 당장은 직접투자를 하기보다는 관망을 하시는게 유리할듯 보입니다.
Q. 신혼집 전세 계약서에 확정일자를 받아야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 확정일자는 우선변제권을 부여하는 것이고 , 전입신고는 대항력을 부여하는 전제조건입니다. 확정일자를 생략하고 전입신고만 했을때 생길수 있는 문제는 만약 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 순위 배당을 진행하게 되는데, 임차권은 본질적으로 채권에 속하기 때문에 순위배당이 아닌 후순위 물권과 안분배당을 받게 됩니다. 즉, 채권액(보증금)에 대한 순위배당에 문제가 생길수 있어 보증금 손실이 생길수 있습니다, 그러므로 임차인 입장에서는 확정일자부여와 전입신고 모두를 받으셔야 안전합니다. 그리고 임대차신고를 먼저 하셨다면 해당 신고만으로 확정일자부여가 의제되기 때문에 별도 안받으셔도 확정일자는 자동 부여가 됩니다.
Q. 6000만원 아파트 소유권이전 법무사비 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 인터넷상 부동산 계산기 홈페이지를 통해 등기비용 계산을 이용하시면 대략적인 비용은 확인이 가능합니다. 질문의 요건 6000만원 생에최초 구매의 경우 취득세는 전액감면되고 , 법무사 이용에 따른 등기비용은 보수와 부가세, 대항비용, 법무사 일당, 교통실비등을 고려하면 대략 54만~60만원정도 나올것으로 보입니다. 거기에 최종 채권할인액과 수입중지등을 고려하면 최종 65만원에서 70만원사이가 최종 등기비용이라고 볼수 있습니다.