안녕하세요
유창효 전문가입니다.
Q. 주거급여가 왜 두번 들어온건가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자세한 사항은 주민센터 담당자분께 문의를 하시면 되나, 질문의 내용만 보면 기존 주거급여를 받던 명의가 다른 곳에도 신청되면서 중복으로 확인되어 담당 주민센터에서 확인차 한 곳의 지급이 보류한 것 보이고, 확인 결과 문제가 없는 것으로 판단되어 미지급된 부분이 함계 나온것으로 보입니다. 즉, 받으셔도 문제가 되지 않아 보입니다.
Q. 재건축 조합원 이전고시 임차인의 전입신고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 이전고시 이후 명의이전과 임대차에 따른 전입신고와는 관계가 없습니다. 입주권을 부여받은 명의자가 그대로 이고, 단순히 임대차만 체결하여 실입주를 전세세입자가 한다고 해서 문제될 여지는 없습니다. 혹시라도 불안하시면 조합측에 직접문의하셔도 되나, 같은 답변을 받지 않을까 생각은 됩니다.
Q. 계약갱신 5% 인상에 대해 임차인 거부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인으로서 이번에 계약갱신청구권을 써야하는데...-5%인상은 보증금 또는 월세 중에서 하나에 대해서만 5%인상인거죠? -> 둘다 5% 인상입니다. 보증금에서, 월세에서 5%인상을 하는것이고 보증금을 동일하게 한다면 보증금의 인상분만큼을 전환율에 따라 월세에 더하여 산출하게 됩니다. -5%내에서 타협하는 것도 가능하죠? -> 네, 반드시 5%인상을 해야하는 것은 아니며, 5%이내로만 할수 있는 상한선이기 때문에 이를 초과하지 않는 범위에서 협의를 하시면 됩니다. -월세 또는 매매시세가 오르고 있는 아파트의 경우 5% 월세인상을 세입자로서 거부한다면 계약종료가 되나요? 시세가 떨어지고 있는 곳은 5%인상거부가 가능한거죠? -> 갱신청구권 사용시 5%증액을 거부한다고 해서 계약해지를 할수 없습니다. 임차인이 끝까지 인상을 거부하면 추가거주에는 문제가 없지만 퇴거시등에 임대인에게 원상복구의무등을 강하게 적용하거나 협조사항에 거절의사를 밝힐수 있기에 주변시세가 많이 올랐다고 한다면 되도록 5%이내 인상은 허용허시는게 나을수 있습니다.
Q. 15년소유 상가주택 매도세 문의합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 건물이 하나의 등기부로 되어 있는 상가주택건물이라면 우선적으로 상가와 주택의 면적을 고려하셔야 합니다. 만약 상가면적비율이 50%을 초과하면 상업용건물로 분류되고, 주거공간이 더 큰 경우 주택으로 간주해 주택 양도세에 대한 규정이 적용되게 됩니다. 만약 상가면적비율이 더 크다며 그떄는 주택부분은 주택부분으로 보게 되고, 상가부분은 상가부분으로 보아 각기 다른 과세표준을 적용하게 되고, 반대로 주거공간이 더 크다면 전체를 주택으로 보아 주택에 따른 양도소득세를 부과하게되는데, 어떠한 쪽에 속하는지는 건축물대장을 통해 확인하셔야 할것으로 보입니다. 중개수수료의 경우는 중개사무소마다 상가로 보는 경우와 주택으로 보는 경우에 따라 중개요율이 달라질것으로 보이는데, 전체 거래금액을 기준으로 주택의 경우는 0.4%, 주택외는 0.9%가 적용될것으로 보입니다
Q. 주택 월세 관련 문의드리고 싶어요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 주택 월세를 2년 계약했는데, 1년 거주 후에 임대료 증액이 가능한가요?(갱신계약 기간이 다가오지 않았는데 , 임대료를 올릴 수 있는건가요?) -> 계약기간중에는 임대료 인상을 할수없습니다. 단, 임차인과 임대인이 합의로써 하는 경우에는 가능하나, 임차인이 이에 동의할 가능성은 낮기에 대부분 계약기간내 임대료인상은 되지 않습니다,2) (위와 다른 경우) 월세로 거주하고 있는데 2년계약 후 묵시적 갱신이 되어 3년째 살고 있는데, 임대료를 올릴 수 있는건가요? -> 말했지만 묵시적갱신도 기간의 정함이 없는 연장이나 주택의 경우 2년으로 보게 됩니다. 즉, 묵시적갱신이 성립되면 동일조건으로 2년간 연장되는 것과 동일하다 보기 떄문에 임차인 동의없이는 인상이 불가합니다.