안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 평택시 월세 2천만원 보증금에 150만원 월세로 상업용 오피스텔 임차주면 매년 몇 %까지 임대료를 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 갱신청구권을 재계약시마다 사용을 한다면 5%이내로만 인상이 가능합니다. 2000 /150만원이라면 첫 갱신계약시 보증금 2000만원을 동일하게 하면 월세는 157.8만원 즉 78000원정도 인상이 될것으로 보입니다. 만약 갱신청구권이 없다면 시세대로 인상이 가능하나, 상가에서 환산보증금범위내 임차인에 대해서는 10년간 갱신청구권이 보장되기 때문에 1년단위일 경우 매년 5%이내 인상만 가능하다고 보시면 될듯 보입니다.
Q. 5000/50 을 3000/50 에 되냐고 물어보는건 좀 야니겟죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뭐 임대인의 따라서 될수도 있지요, 물론 쉽지는 않을듯 보입니다. 해당 주택이 오랜기간 공실이였다면 임대인입장에서는 해당 제안에 고민을 해보겠으나, 임대차가 수월한 매물이라면 당연히 거절할 가능성이 높습니다. 특히나 제안하는 것이 결국은 보증금을 낮추어달라는 말이기 떄문에 임대인에게 바로 전달하기 보다는 부동산에 우선적으로 가능여부를 한번정도 문의하신뒤에 조정을 요청하시는것도 방법이 될수 있습니다.
Q. 전세계약 만료 문자통보했는데 이름문항이 없어서 걱정인데 괜찮나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 볼때 만기해지에 대한 통보를 하셨다는 입증근거로는 크게 문제 없어보입니다. 일단 임대인 명의의 번호로 문자를 발송하였다는점 ,임대인이 이를보고 답장을 하였다는 점에서 의사통보는 이루어졌다고 볼수 있기 때문입니다. 이후 중요한 부분은 만기일에 보증금 반환이 가능할지, 가능하다면 해당일자에 맞추어 다른 주택을 계약해도 될지정도만 사전에 체크하시면 될듯 보입니다,
Q. 전세 계약 갱신권에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갱신권을 쓰면, 전세금액을 현재 해당시세에 맞춰서 4억5천으로 해서 5천만원을 돌려줘야하는지 궁금합니다. -> 갱신권 사용시에는 인상할때의 상한에 대한 제한을 두었을 뿐 , 감액에 대한 기준은 없습니다. 그에 따라 갱신청구권을 사용하더라도 감액과 증액에 대한 부분은 두 당사자간 합의사항입니다. 보통은 시세하락이 있는 경우 갱신청구권을 사용하였더라도 시세대로 감액하는 경우가 많습니다.2.제가 원하는 것은 전세계약을 아예 새로해서, 임차인이 확실히 2년 사는 것을 원합니다. (갱신권을 쓰고, 사정상 임차인이 갑자기 나간다고 하면 3개월안에 전세금을 반환해줘야 한다고 알고있어서, 그런 위험을 떠안기 싫습니다.)-> 이건 질문자님이 어떻게 하실수 없습니다, 두 당사자간 특약을 기재하여도 법에 따른 강행규정이기 때문에 이를 우선하여 적용하게 됩니다. 결국에는 임차인에게 유리한 부분이기에 갱신청구권이 있는 임차인과의 연장계약에서 임대인질문처럼 2년내 중도해지를 사전에 막을수 있는 다른 방법은 없습니다.
Q. 전대차 계약시 전차인 전입신고에 대해 질문하고 싶어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전대차 계약 종료시에 다시 전차인이 전출을 하고 전대인(임차인)이 전입신고를 하면, 임차인의 권리가 이전과 동일할까요?-> 임대인 동으하에 전대차 계약이 이루어진 경우 그전 임차인에게 대항력이 있는 경우는 점유승계와 기간내 전입신고를 통해 대항력은 그대로 유지되며 존속이 됩니다. 즉, 이전과 동일한 권리유지가 가능합니다. 2. 전대인의 전출 없이 전차인의 전입신고도 가능할까요? (1가구 2세대) 그럴 때의 문제가 생길 여지도 있을까요?-> 가능은 합니다만 이때는 1가구 2세대가 되는 것은 아니며, 동거인으로써 전입신고가 되고 2명의 세대주로 등록되지 않습니다. 세대간 주택수 산정이나 청약등에서는 세대가 묶이지 않아 서로간 영향은 없지만, 세대주로는 자격부여가 어렵습니다.