안녕하세요
유창효 전문가입니다.
Q. 백다방은 어떻게 해서 이윤을 남길까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저가판매커피점은 일반적으로 박리다매를 통한 수익창출이 대부분이고, 커피점의 경우 아메리카노는 저가판매로써 실제 수익이 크게나지 않지만 부수적인 다른 음료와 제빵, 아이템등의 판매를 통해 수익을 충당하는 구조라고 보시면됩니다. 본사의 경우는 대량구매와 유통구조 간소화를 통해 비용을 절감하는 대신 저렴한 가격에 커피 원두 및 재료를 각 커피점에 공급을 하는구조라고 볼수 있습니다.
Q. 아파트 전세갭투한 사람이 실거주가 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 현 거주중인 임차인의 보증금을 돌려줘여 주택을 인도받을수 있기 때문에 전세보증금을 돌려주지 못하면 실거주는 당연히 못합니다. 임차인은 해당 주택을 사용수익하는 조건으로 보증금을 준것기이에 해당 보증금 반환은 주택인도와 동시이행관계이기 떄문입니다. 실거주를 하고자해서 임차인을 퇴거시키려면 당연히 5억반환이 될때 의사통지가 가능한 부분이기에 보증금의 반환이 가능할때 세입자를 퇴거시키고 본인이 실거주하는 것이 가능할 것이고, 돈이 없다면 당연히 실거주는 하지 못합니다.
Q. 대장동 개발은 어떤 배경과 과정을 통해 추진되었고, 그 과정에서 어떤 문제점이 발생했었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대장동 개발의 경우 2014년 이재명 성남시장시절 대장동에서 시행된 도시개발사업을 말하며, 복잡한 스토리가 있으나, 쉽게 요약해서 막대한 개발이익 발생하는 사업을 이명박시절 LH가 사업에 철수하고 100% 민간이 개발하는 방식으로 진행될 사업에 대해서 이재명 성남지사가 당선된 이후에 바로 성님도시개발공사를 만들어 100% 공공개발로써 진행하겠다고 하였고 그 개발수익을 성남시만에게 돌려주겠다고 발표하게 됩니다. 해당 과정에서 당시 성남시의회 과반이였던 새누리당이 반대하여 많은 마찰이 생기게 되었고 어찌됐었던 최종적으로는 공공-민간 합동개발로 확정이 되게 됩니다. 문제는 개발에 따른 수익이 배분되는 과정에서 이상한 수익구조가 분배가 나타나게 되면서 문제화 되었는데, 이때 등장한게 화천대유입니다. 소규모 자본을 투자한 화천대유가 과지분을 같고 있던 성남개발공사보다 높은 배당금을 가지게 되면서 이재명 성남지사와 화천대유와의 관계등을 비리로써 묶어 관련성대한 의혹을 제기한게 대장동 사건의 초석이라도 보시면 됩니다. 그런데 정작 화천대유라는 회사에서 퇴직금을 50억을 받는건 새누리당 곽상도의원 아들이였고, 최초 개발이익이 큰 사업에 대해서 민간개발을 추진하게 끔 만든것도 당시 새누리당과 이명박 정권이였고, 이에 대해 일부라도 공공개발로 전환하게끔 하여 성남시로 수익을 돌린건 이재명 당시 성남지사였습니다. 그리고 현재까지도 해당 사건에 따른 이재명 당시 도지시가 실제 돈을 받았다는 명확한 증거도 찾지못한 상태로 의혹만 몇년째 이어지고 있는 상황입니다.
Q. 복비를 주면 세입자가 중간에 나가겠다고 하는데...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복비는 어느정도 수준으로 지원해야될까요?지금 4000/130으로 살고 계신데, 이정도 시세로 이사가신다고 가정하고 복비 100정도 나오는 거 같은데반절인 50정도 생각하면 될까요?- > 합의를 하셔서 결정될 부분입니다. 보통 중도해지시에 제시하는 복비는 다음 계약시 발생하는 중개보수에 대해서 말하는 것이고, 질문에서처럼 임차인이 중개보수를 요구하는 경우는 계산할 기준이 정해진 바가 없기에 사실상 협의를 통해 정하셔야 할 부분입니니다.어떤 방식으로 일정을 수립하면 좋을까요?9월까지 서로 이사갈 집, 새로운 세입자분을 구하는 것으로 합의하면 되는 것 일까요?-> 이것도 결국은 임차인과 협의를 해서 최종 퇴거일을 정하셔야 할부분입니다. 만약 여기서 새로운 세입자분을 구했는데 만약 갑자기 안나가겠다고 하시면 어떻게 될까요? -> 중도해지 협의도 그 계약의 효력이 있습니다. 말을 바꾼다고해서 안나가도 되는 것은 아니기 때문에 이럴 경우 법적 조치를 진행하셔야 할 부분입니다.
Q. 맥도날드가 위치한 곳은 부동산적으로 의미있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.브랜드 매장이 입점한 상가의 경우 일반적으로 유동하는 인구가 많은 상권지라는 인식이 있고, 해당 브랜드로 인해 건물에 유입되는 유동인구가 많을수 밖에 없기에 그 주변 상가들은 이러한 유입인구를 통한 수익증가가 가능할수 있어 동일건물내 다른 상가에 대한 수요가 높아지게 되고 이는 상가의 임대료를 높이게 되고 상가건물의 가치도 높게 만드는 역할을 하게 됩니다. 그래서 보통 신규건물에서는 장기적인 임대차와 홍보를 위해 1층을 제외한 층수에는 은행이나 병원등의 입점을 전략적으로 마케팅하고, 1층상가에는 주로 스타벅스등의 입점을 선호하게 됩니다.