안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약서에 잔금일 변경과 함께 중도금 문제
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서 작성의 경우는 수정을 하셔도 관계가 없고 다시 작성을 하셔도 관계가 없습니다. 선택적으로 하시면 되지만, 이전 계약서로써 임대차신고등을 하셨다면 졍정신고는 별도로 하셔야 하고, 상황에 따라 임대인과 임차인의 공동서명이 요구될수 있습니다.
부동산
Q. 월세 입주 전 계약해지 통보에 답변을 받아야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 중도금이나 잔금시기가 도래하지 않은 계약금계약상황에서는 일방적인 해지가 가능합니다. 그에 따라 질문처럼 문자를 통해 부동산과 임대인에게 해지통보를 하였다면 계약해지의사통보로 볼수 있지만, 도달주의의 원칙상 상대방에거 전달이 되어야 비로소 효력이 있다고 볼수 있습니다. 위와 같은 경우라면 내용증명등을 발송하는 방법등이 가장 정확하나 입주예정일이 얼마 안남은 상태이기에 임대인에게 직접 연락을 하시어 통화등을 통해 의사전달을 하시는게 정확할듯 보이고 연락이 어려운 경우 부동산을 통해서라도 의사전달 및 상대방에 대한 의사전달을 요청하시는게 맞을것으로 보입니다.
부동산
Q. 신통기획은 재개발? 재건축? 분양권인가요?현금청산인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 신속통합기획은 재건축, 재개발사업 모두에서 적용이 될수 있는 공공지원계획으로 단순히 신속통합기획만으로 재건축인지 재개발인지 구분하기는 어렵습니다. 다만 재건축의 경우는 보통 아파트 단지등에서 진행하는 경우가 많기에 질문의 경우는 재개발사업에 해당되지 않을까 생각이 됩니다. 그리고 같은 구기준이 아닌 개발구역내 두채 여부가 더 중요한 상황인데 질문의 경우 하나는 동일 구라도 개발구역과 관계가 없다면 개발구역내 다주택자에 해당되지 않으므로 개발구역에 포함된 한채에 따른 하나의 입주권 부여대상이 될것으로 보입니다.
부동산
Q. 월세 계약 만기인데 언제 보증금 받고 언제 나가야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 질문과 동일한 것으로 보이긴 합니다. 현재 계약상태만 보면 2024년 9월 20일~ 는 묵시적갱신에 따라 연장되었다고 볼수 있고 주택의 경우 기간정함이 없는 경우 2년으로 볼수 있습니다. 그러므로 계약기간은 24년 9월 20일부터 26년 9월 19일까지로 보이나, 현재 묵시적갱신상테에서 중도해지를 한것으로 이해가 되기 때문에 이때는 계약기간과 관계없이 임대인이 퇴거통보를 받은 3개월 후 계약이 종료되게 됩니다. 만약 질문자님이 해지통보를 7월 19일에 하셨다면 이로부터 3개월 뒤인 10월 19일에 종료가 되는 것입니다.
부동산
Q. 월세 계약만기 복비 제가 내야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최초 계약이후 재계약시 묵시적갱신이 성립된 것으로 보입니다. 이런경우 현재 계약은 묵시적갱신에 따른 기간연장중이기 떄문에 임차인이 중도해지를 원할 경우 만기와 관계없이 임대인 해지통보를 받은 3개월후에 계약은 자동종료가 되게 되고 해당 시점에 보증금 반환을 받으실수 있습니다 그에 따라 임대인의 주장(4년거주의무 및 복비부담)은 근거가 없어 보입니다. 결국 해지통보를 하신 3개월뒤에 계약종료와 함께 보증금 반환을 요구하실수 있고 별도의 패널티부담은 없다고보시면 됩니다. 단, 해지통보에 대한 근거로써 내용증명이나 문자,녹취등을 반드시 남겨두시는게 필요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 사이버대 인식에 대하여 질문해요 ㅡㅡ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사이버대학교의 인식은 아직까지 일부기업이나 기관등에서 인사담당자에게 일반 4년제 대학보다는 낮게 평가하는게 사실입니다, 이전보다는 개선이 많이 되었지만 아직까지도 사이버대학교나 방통제의 경우 4년제 대학의 학사자격이 필요한 사람들이 기본학력요건 충족을 얻기위해 다니는 명문상의 제도라는 인식이 남아있기 때문입니다.
부동산
Q. 가족이 같이 살집 전세자금 공동 부담시 차용증 써야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가족간 금전거래에 있어 증여로써의 추정을 피하기 위해 질문처럼 필요에 따라 차용증 작성과 법정이자를 지급하는 조건으로 하여야 증여로 추정을 피하기위한 입증이 가능합니다, 이보다 이자를 낮게 하거나 높게 한다고해서 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다. 그리고 질문처럼 전세자금을 서로 모아 보증금을 마련하였다면 이때는 원칙상 명의를 세분이서 같이 하시는게 가장 깔끔할수 있고, 일반적으로 가족간 금전소비대차에서 무상으로 제공하더라도 이자가 연 1천만원을 넘지않으면 무이자로써 진행하여 되고, 보통 연 1천원원의 이자비용이 발생하기 위해서는 차용금액이 2억이 넘어야 하기에 질문의 경우에는 매월 혹은 매년 이자지급이 없는 무상금전소비대차로써 차용증을 작성하셔도 문제가 되지는 않을것으로 보입니다. 단, 정확한 사항에 대해서는 세무전문가를 통해 상담받으시는게 맞을 듯 보입니다.
부동산
Q. (아파트 구매 잔금일 대출거절)안녕하세요... 잠을 못이루고 있습니다. 자서 후 대출 입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 매도인 입장에서 볼때는 당연히 매수자의 실수기 때문에 이걸 매도인에게 받겠다는... 현실적으로 불가능 하다는 점은 알고 있습니다.-> 네, 대출문제로 인해 계약이행을 할수 없게 되면 계약금 반환은 어려울수 있습니다.다만 은행이 지금 등기 3일전 까지 이시점에 대출승인 여부를 알려주지 않았고. 만약에 진짜 만약에 대출 승인이 거부된다면. 저는 어떻게 해야할까요? 자서까지 다 받아놓고 2개월이나 지난 시간동안 아무말 없다가 임박해서 이게문제니 저게 문제니 하니까 진짜 탈모 올거 같습니다.-> 문제는 본계약에서 계약금계약에서의 해지는 잔금시기이전까지만 가능합니다. 예를 들어 잔금일 당일에 계약을 취소하게되면 이때는 계약금을 포기한 일반적인 계약해지는 불가하고 상대방동의를 얻어 해지를 해야하는 상황으로 이어지기에 더 큰 손실이 발생될수 있습니다, 그리고 대출에 관한 문제는 사실상 억울하셔도 은행은 원칙에 따라 심사를 통해 승인/거부를 판단한 것이기에 피드백이 늦었다는 것으로 컴플레인을 제기할수는 있어도 실질적은 손해배상등을 요구하기는 어렵기에 직접 본인이 확인을 하실수밖에 없습니다.만약에 은행의 대출실패로 문제가 생긴다면 대출상담사, 다른 은행을 알아볼 시간을 주지않고 대출을 거부한 은행, 소유권 이전을 3개월 동안 처리하지 않은 군청 누구에게 책임을 물어야 하나요?-> 책임을 물을 대상은 없어보입니다, 우선 건축물 대장의 소유권 변경은 질문자님이 별도 신청할 대상입니다, 쉽게 등기소에서 등기신청을 하는 것은 권리관계의 기준인 등기부등본의 이전을 신청한 것이고, 이와 별도로 행정관청에 방문하여 명의 변경에 대한 신청도 본인이 하셔야 합니다. 보통은 등기부상 명의가 변경되면 법원 촉탁에 따라 건축물 대장에 명의도 바뀌는 것이 맞지만 이게 기간내 처리해야 되는 것은 아니기에 급하셨으면 본인이 직접 하셨어야 할 부분입니다.그리고 대출에 대한 부분도 법적으로 심사를 언제까지 하여야 하고 잔금일 얼마전까지 통보하여야 한다는 법적 의무나 제한이 있지는 않기 떄문에 결국은 본인의 책임으로 판단될수 밖에 없는게 일반적입니다.
부동산
Q. 서울 같은구에 집이 두채있고 하나가 재개발되면
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 재개발 구역내 두채의 주택이 있는 경우에는 하나의 입주권이 부여되는것으로 알고 있으나, 동일구에 있더라도 하나는 재개발 지정구역내 있고 하나는 지정구역외 있다면 서로간 영향을 미치지는 않는것으로 알고 있습니다. 그에 따라 빌라재개발에 따른 조합원 입주권 부여에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 전세 만료 전 매매로 인한 이사 관련 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 임차중인 전세주택에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 기존 전입신고 상태를 유지하셔야 합니다. 보증금 반환전까지는 실제 이사를 하시더라도 주택인도를 하지 마시고 전입신고도 그대로 유지를 하고 계셔야 합니다. 가장 일반적인 방법은 임대인과 협의하여 원하는 시점에 종도해지 합의를 하시는것이며 이때 임대인 요구에 따른 패널티를 부담하셔야 할수 있기에 이점은 고려를 하고 계셔야 합니다. 보통은 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하는 경우가 많으나 임대인에 따라 달라질수 있기에 우선적으로 협의를 해보시기 바랍니다.