안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 동생 명의 집을 내 명의로 변경하려면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 형제간 증여비과세 한도는 10년간 1000만원입니다. 그리고 질문의 경우는 부담부증여를 받으실 경우라도 주택가액을 고려하였을 때 증여세부담이 있으실것으로 보입니다. 매매로 하실 경우 시세대비 30%이내로 거래금액을 맞추어 진행하실 경우 자금마련이 가능하다면 별도 증여세가 없기에 유리할듯 보입니다. 보통 매매시 양도소득세의 경우 양도차익이 있을 떄 발생되기 때문에 현시세와 구입가의 차이가 적다면 양도차익이 없는 가겨대로 맞추어 매매를 진행하시면 양도소득세 부담은 없을것으로 보입니다. 보통 1주택 2년이상 보유면 양도소득세가 비과세되나, 보유기간이 짧아 양도소득세 부담은 피하기 어려워보입니다. 차라리 어머님 명의로 증여를 받을 경우 비과세한도가 5000만원이 되기 떄문에 유리할수도 있으므로 증여라도 누구에게 할지등을 전체적으로 판단하셔야 할듯 보입니다.
Q. 부동산 전세계약 만료 관련 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론은 최종적으로 기존 만기까지 거주하고 퇴거하기로 합의를 하신것으로 보입니다. 이런 경우 만기퇴거가 되기 때문에 부동산 중개수수료등을 부담할 이유는 없습니다, 만기일에 정상적으로 보증금 반환을 받고 퇴거를 하시면 됩니다. 보통은 중도해지를 원할 경우 동의조건으로 중개수수료부담등을 하는 것이기에 만기퇴거를 한다면 적용될 여지는 없을것으로 보입니다. 다만 만기 6~2개월전에 반드시 한번더 만기퇴거통보를 하셔야 할것으로 보입니다.
Q. 이전 세입자가 두고 간 가구 처리비용 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입주시 주택에 해당되는 옵션과 질문처럼 전 세입자가 놓고 간 가구는 조금 다른 부분입니다. 만약 옵션의 경우라면 당연히 퇴거시에 놓고 가셔야 하고 폐기를 해야 한다면 임대인이 그 비용을 부담하게 됩니다. 반대로 전 세입자가 놓고간 경우에는 현 세입자가 사용의사가 없다면 임대인이 이를 전세입자에게 요청하여 치워주거나 비용을 들여 폐기를 해야하나, 입주하는 세입자가 사용을 원할경우에는 퇴거시에도 현 임차인이 폐가를 하셔야 합니다. 질문에서 "C는 부동산 계약 당시 중개사에게 “B가 가구를 두고갔다, 사용하겠냐” 라고 했을 때 사용하겠다는 의사를 밝혔고, -> 해당 부분을 볼때 임차인 C가 이에 대한 폐기비용을 부담하는게 맞을것으로 보입니다.
Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공시지가외 정확한 시세확인이 필요할수 있습니다. 주어진 조건만보면 공시지가 5.8억이라면 대략 시세는 7~8억정도로 보이며 이럴 경우 선순위 보증금+근저당+본인 전세금을 합친 금액이 6.8억 정도로 시세대비해서는 80%가 넘을 것으로 보여 전세가율만 보면 위험할수 있습니다. 다만 보증보험 가입은 가능할수 있어 보이는점, 현 질문자님 보증금이 최우선 변제에 해당이 되기 떄문에 선순위 근저당보다는 일부금액에 대해서는 최우선 변제가 가능한점은 안전성을 높여줄수 있으나, 계약자체가 후순위 임차권이라는 점이 있기에 리스크가 있는 계약에 해당이 될수 밖에 없습니다. 또한 세입자가 많고, 근저당까지 있다는 점은 임대인의 자금상환능력에도 부족한 점이 있을것으로 판단되기에 개인적으로 안전하다라는 평가는 어렵고 보증금에 대한 전액손실가능성은 크지 않다정도로만 볼수 있습니다,
Q. 소유권 이전 등기) 매도인 주소변경했으나 이전 주소로만 서류 해준다고 할 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매에 따른 소유권 이전등기이고 전거(이사)에 따른 경우 주민등록초본상의 주소와 등기부등본상 주소지가 일치하지 않더라도 초본에 구주소(계약시), 신주소(현주소)가 모두 나와있다면 별도로 변경등기 없이도 소유권이전등기 진행이 가능합니다.