안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전세계약만료시보증금반환은어떤식으로
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금은 본인이 체결한 임대차 계약에서 입주시에 임대인에게 맡긴 금액을 말합니다. 예를 들어 2000 /35 라고 하면 2000만원은 보증금으로 볼수 있고 계약서상 보증금에 대해서는 기재가 되어 있을 것으로 보입니다. 그리고 보증금의 반환은 만기시에 임대인에게 반환의무가 발생되며, 보통은 만기일에 전출 및 주택반환과 보증금반환은 동시이행관계로써 진행하게 됩니다. 사실상 이사집을 빼는 것은 원칙상은 보증금 반환후에 빼는게 맞지만 실제 실무에서는 오전중에 이사짐을 빼면서 관리비 및 각종 비용들을 정산한뒤 오전중에 보증금을 돌려받고 주택인도를 임대인에게 하게 됩니다. 만약 보증금 반환이 되지 않았다면 주택에 대한 인도를 거부할수 있기에 보통 현관비번등을 알려주지 않고 출입을 하지 못하도록하는 정도로 하고, 불출했던 이사짐을 다시 넣거나 하지는 않습니다. 그리고 사실상 만기일 이전에 당일에 반환가능여부를 체크하여 반환이 가능한경우 실질 이사를 진행하는 것이기에 당일에 반환을 못하는 경우는 거의 없습니다. 반환이 불가하였다면 만기일에 임차인이 별도 이사를 진행하지는 않기 떄문입니다.
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Q. 등기부등본 오피스텔 근린생활시설 주거용 중개수수료
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 실제 주거용으로써 임대차를 위해 계약을 하는 경우에는 상가 중개에 따른 중개수수료가 아닌 주택에 따른 중개수수료를 적용한다고 보시면 됩니다. 일반적으로 주거용 오피스텔이나 주거목적의 근린생활시설 계약시도 중개사무소마다 차이는 있지만 상행위나 사무실 용도가 아닌 주거용으로써 계약을 적용하는 경우 상가에 따른 요율을 적용하지는 않고 주택에 따른 중개수수료율을 적용하게 됩니다. 질문에서는 1.2종 근린생활시설이라도 계약대상인 목적물이 주거용 오피스텔로 기재되어 있기 때문에 주택에 따른 중개수수료율 0.4%가 적용될것으로 보입니다,
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Q. 도시화가 가족 구조에 미친 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 도시화보다는 산업화에 따른 산업구조 변화가 가족단위 구성원의 변화를 가져온게 아닌가 생각되어 집니다. 이전 농경중심사회에서는 사람하나의 노동력이 매우 중요시하였기에 많은 자녀들을 출산하여 유지하였다고 한다면 지금은 산업화과정을 거치면서 점차 지식중심의 산업구조로 변화됨에 따라 가족단위의 많은 구성원이 필요하지 않고, 이전보다 누를수 있는 많은 문화들이 발달되면서 점차 핵가족화에 대한 일반화가 보편화된게 아닌가 생각되어 집니다. 나아가 미래로 갈수록 이러한 핵가족화에서 저출산, 저혼인이 나타나게 되면서 이제는 단독가구나 1인가구의 증가가 사회적으로 많이 나타나는 추세라고 할수 있습니다.
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Q. 중소도시에 아파트 매매가 하락세가 지속되는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 아파트 가격이 하락하는 것은 수요가 감소되거나 공급이 증가하는 경우에 발생되게 됩니다. 지방의 경우는 우선적으로 추세적인 인구감소와 지역경제 침체에 따라 인구유출이 되고 있기에 사실상 수요가 크게 감소되고 있어 가격하락이 나타날수 밖에 없습니다. 또한 부동산에서 실거주수요외 투자수요가 있을 경우 어느정도 가격상승등이 나타날수 있지만 현 부동산 시장의 양극화에 따라 지방내 투자심리도 얼어붙으면서 수요감소가 심화되고 있는 상황입니다. 이러한 수요감소가 회복되려면 기본적으로 지역내 호재가 있거나 산업단지와 같은 근무가 가능한 직장, 인프라가 갖추어져야 주택수요도 늘어날수 있습니다. 결국 지방 활성화를 통한 지역발전이 우선되어야 수요도 자동적으로 증가할수 있기에 현재까지는 일부지역을 제외하고는 향후 전망은 더 어둡다고 볼수 있습니다.
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Q. 4년 전세 살이 후 계속 산다면 계약 새로 해야 되는지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 기본적으로 임대차계약은 사인간의 계약으로 합의를 우선하게 됩니다. 질문처럼 추가적인 연장을 하시는 부분은 임대인과 임차인 협의가 된다면 아무런 법적문제는 없습니다. 다만, 조건이나 기간에 대한 부분은 임대인과 협의에 따라 결정되며 임대인이 시세에 따라 높은 인상을 제시하는 경우, 혹은 연장을 거부하는 경우가 있다면 이때는 이를 강제하기는 어려울수 있습니다. 물론 갱신청구권이 있다면 달라지겠으나, 2년이후 재계약시 이미 사용을 하셨다면 이번 재계약에서 연장합의를 강제할 근거는 없습니다,
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Q. 아파트 전세 계약 후 매매를 희망할 때는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상에서는 임대인(매도자)에게는 매매가격에서 현 전세보증금을 제외한 차액만 지급하시고 소유권을 받아오시면 됩니다. 질문자님 입장에서는 매매시 계약서 작성이후 주택담보대출을 받아서 기존 전세대출은 상환하고, 남은 금액으로 매매계약의 차액을 지급하시면 됩니다. 결국 주담대를 통해 전세대출상환 및 매매대금 차익을 지급하시면 됩니다.
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Q. 구리.남양주를 제2의 강동구라 하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 현재 경기도 남양주와 구리시에 대해서는 제2의 강동구라는 별칭이 붙은 것이 사실입니다. 이는 최근 전철이 해당 지역으로 연장이 되면서 서울 강동구와 송파구와의 접근성이 눈에 띄게 좋아졌고, 강동구 만큼의 쾌적한 입지조건의 신도시가 존재하기 때문입니다. 거기에 강동구의 아파트보다 시세기준으로 몇억씩 저렴하기 때문에 수요가 최근 많아지고 있는게 사실입니다. 아무래도 그동안 유리한 인접성에 비해 떨어지는 교통이 약점이였으나, 이러한 교통요건이 호전되면서 최근 각광받는것으로 보입니다. 통계에 따르면 2025년 3월기준으로 평균매매가는 구리시는 6.2억수준이며, 남양주시는 4.5억 수준입니다.
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Q. 복도식 아파트의 장단점이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복도식 아파트의 경우 90년대 많이 건축되었으나, 지금은 비교적 계단식으로 건축하는게 일반화되어 있기에 질문에서처럼 오래된 구축아파트이 경우에서만 이전 복도식 아파트가 존재하게 됩니다. 현재 건축되는 복도식 아파트의 경우는 한층에 4~6세대로만 구성되며 이전처럼 쭉 일렬로 들어서는 구조와는 차이가 있습니다. 복도식 아파트의 경우 장점은 단지배치가 효율적으로 되어 있기에 대규모 단지구성에 알맞은 장점이 있고, 관리비측면에서도 계단식보다는 적게 드는 장점이 있습니다. 그리고 구조가 단순하여 비상시에 탈출 경로등의 확보가 쉬운 특징이 있습니다. 단점으로는 사생활 보호가 다소 약하다는 점인데, 공용복도에 다라 이동하는 사람들이 많아 사생활 노출이나 보안등이 취약할수 있습니다. 그리고 이동에 따른 소음, 일조량과 환기등의 문제에서는 계단식에 비해 단점이 있습니다.
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Q. 다세대주택과 다가구주택 연립 주택 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다세대가구와 다가구의 가장 큰 차이는 구분건물의 차이라고 보시면 됩니다, 보통 다가구의 경우 건물 하나의 하나의 등기부로 되어 있기에 각 세대의 보증금이나 권리관계가 모두 영향을 받는다고 보시면 되고, 다세대의 경우 하나의 건물이라도 각 호수별로 등기부가 존재하며, 각 세대별로 권리관계가 존재하게 됩니다. 이런 경우 다른 세대의 권리영향은 내 세대에는 영향을 주지 않습니다. 다세대와 연립의 차이는 연면적의 차이라고 보시면 되는 다세대는 보통 1개동의 연면적이 660제곱이하, 연립은 연면적이 660제곱초과의 차이가 있습니다. 단, 연립도 다세대처럼 구분건물로써 각 세대가 독립적으로 등기가 존재하는 것은 동일합니다.
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Q. 계약서상 잔금일을 앞당기고, 기존 계약서에 날짜 수정
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 확정일자를 부여받은 뒤에 계약상 내용이 수정되었다면 다시 확정일자를 받으시는게 맞습니다. 또한 전월세 신고를 마친 상황이였다면 전월세신고에 대한 정정신고도 하시는게 맞습니다.