안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 등기 안나온 신축 오피스텔 전세 입주 관련해서 문의드려요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 분양 후 준공 + 건축물 사용승인 + 소유권 이전등기 순으로 진행됩니다9월 중 등기 예정이라면 10월 입주 시까지 등기 완료 가능성은 높습니다계약서에 등기 완료 후 잔금 및 전입신고, 확정일자 가능 조건 명시하시고10월에 입주해도 등기가 안 나올 경우를 대비한 특약사항이 꼭 필요합니다전세보증보험은 등기부에 임대인이 소유자로 등재되어 있어야 가입 가능합니다미등기 상태에서는 대부분 은행에서 전세자금대출 실행 불가입니다은행도 등기부등본 상 소유권 확인이 되어야 대출 가능합니다은행에 미리 입주 시점에 등기 완료 예정이라고 설명하고, 대출 가능 여부 사전 확인이 필요합니다전세금이 분양가 대비 70% 미만이면 비교적 안전하다는 시각도 있지만, 미등기 상태에서는 다른 기준도 중요합니다
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Q. 6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증보험은 기존 임대차계약 기준으로 가입되었을 가능성이 높습니다전세계약서를 재작성하면 신규계약으로 간주될 수 있어, 보험이 소멸하거나 다시 심사를 받아야 할 수 있습니다임차인이 재작성을 원할 경우, 보증보험사에 사전 확인이 필요합니다임대인 변경으로 계약서 재작성 시, 보증보험 유지가 가능한지,전세계약을 새로 쓰게 되면, 그 자체가 신규 계약으로 보일 수 있어 세무 당국이 보기에 임대료 시세 조작, 혹은 일시적 2주택자 판단 기준에 혼선이 생길 수 있습니다계약서는 기존 임차인의 계약을 인수했다는 점을 명확히 표시하고,임대료, 계약 기간, 보증금 등은 기존 내용 그대로 유지하는 것이 바람직합니다임차인도 재작성 후 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있다고 우려할 수 있습니다법적으로는 기존 계약을 인수하는 형식이 임차인에게 더 안정적입니다
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Q. 상생임대인조건이 맞는지 확인부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상생임대인 요건 핵심 요약 (2023~2024년 기준)상생임대인 제도는 양도소득세 비과세 실거주 요건을 유예해 주는 제도로서, 아래 조건을 충족해야 합니다 1. 전세 계약 조건종전 계약보다 임대료를 5% 이하로 인상 또는 감액 계약해야 함해당 조건 충족 (4.5억 → 3.5억, 임대료 감액)2. 상생임대인 적용 대상 임대차 계약 시기2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 임대차 재계약해야 함2024년 3월 재계약 → 적용 대상기존 임차인과 동일한 임차인과 재계약해야 함동일 임차인과 재계약한 것으로 보임 → 조건 충족4. 실거주 요건 유예 대상조정대상지역 내 주택을 1주택자가 매수한 경우, 실거주 요건을 못 지켜도 상생임대인 조건을 충족하면 실거주 요건을 유예할 수 있습니다상생임대인 요건 충족합니다실거주 요건을 지키지 못했더라도, 향후 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택 적용을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다단, 관련 서류(임대차계약서, 전세보증금 감액 내역 등)는 반드시 보관해두셔야 하고, 양도 시점에 세무사 상담을 통해 구체적인 적용 여부를 다시 한번 확인하시기 바랍니다
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Q. 자금조달계획서 공동명의 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 부부 공동명의 50:50이면 자금조달계획서상 각각 4억 부담으로 맞추는 게 원칙입니다하지만, 지금처럼 자금 조달 구조가 불균형하게 되어 있다면즉, 4억:4억으로 형식상 맞추려면 와이프가 1억을 증여하거나 빌려주는 구조로 명확히 해야 합니다원리금 부담을 부부가 분담하는 건 괜찮지만, 주의사항이 있습니다실무상 가능한 방식은 아내 명의 주담대를 매달 상환은 아내 계좌에서 자동이체하면 됩니다남편은 상환일 전에 아내 계좌에 50% 입금하면 이건 부부간 자금 협력일 뿐, 법적으로 문제 되진 않습니다다만, 주의점은 상환 주체가 아내이므로, 실질적으로는 아내가 3억 대출을 전부 부담하는 구조라서 향후 세금/지분 분쟁 등 발생 시, 남편이 일부 상환했다는 사실을 입증할 자료가 없으면 불리할 수 있습니다원리금 분담 입증하고 싶으면 통장 거래 내역, 상환 일정, 자동이체 내역 등을 보관하시면 되고 남편이 대출자 아니더라도 사적 분담은 가능하니 단, 분담 사실은 문서나 통장으로 남겨두시기 바랍니다
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Q. 전세집 중도 퇴거 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 계약은 기간(통상 2년) 동안 임차인의 거주권과 임대인의 임대료 수취권을 보장하는 쌍방 계약입니다따라서 중도 퇴거는 임대인의 동의가 있어야 가능합니다임대인이 동의하지 않는다면, 계약 만료일까지 거주하거나, 대체 세입자(후임 세입자)를 직접 구해 대체 계약을 체결하는 방법밖에 없습니다지금은 집주인에게 B집의 처분 여부와 일정 계획을 명확히 물어보시고언제쯤 처분 가능할 것 같은지 일정 조율이 필요하다고 협의를 하셔야 합니다질문자님 상황을 말씀드리고 대체 세입자를 구하겠다고 제안을 해보시기 바랍니다만약 집주인이 실거주 목적이라고 확고히 하고, B집 처분만 기다리는 상황이라면,현실적으로 B집 상황에 의존할 수밖에 없습니다
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Q. 다음달에 이사를 가야하는데.. 부동산이며 집주인이며 연락이 너무 안되고 이사간다는 말에 대답도 없어요..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 이사 가셔도 됩니다단, 주의할 점은 보증금 반환을 위한 권리 보호 조치가 필요하다는 것입니다즉, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해서 등기에 기재가 되어야 합니다이사하면 전입신고가 풀려서 대항력이 사라집니다임차권 등기 없이 이사하면, 법적으로 보증금을 떼일 위험이 커집니다임차권 등기명령이란?이사하면서도 내 권리를 보장받기 위한 절차입니다법원에 신청해서 내가 아직 보증금 못 받았다는 사실을 등기부에 표시하는 것입니다이 등기가 있으면, 집이 경매로 넘어가도 내 보증금 반환 권리를 주장할 수 있습니다지금처럼 연락 안 받고 무시하는 건보증금 반환 지연이나 임차인의 권리 방해로 판단될 수 있습니다이미 통화 녹음까지 해두셨고, 문자·톡 등 기록도 남겼다면법적으로 매우 유리한 입장입니다보증금 반환이 안 되면, 임차권등기 이후 민사소송도 가능합니다혹은 보증보험 가입되어 있다면 보증기관에 청구 가합니다상황에 따라, 집주인에게 내용증명 발송도 고려해 보시기 바랍니다(법적 효력 강화)임차권등기명령을 신청하려면 전문가와 상담후에 진행하시기 바랍니다
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Q. 주택 취득 및 주택담보대출 관련 질문있습니다!!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사업을 시작한 지 1년 미만이거나 소득이 적자일 경우,국세청이 제공하는 업종별 추정소득을 기준으로 대출심사를 일부 은행에서 진행할 수 있습니다하지만 1금융권에서는 추정소득만으로는 대출 승인 확률이 매우 낮고, 한도도 작게 나옵니다특히 주택담보대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받기 때문에, 소득 인정이 매우 중요합니다.고정 지출(기존 대출, 신용카드 사용 등) 이 있다면, 추정소득만으로는 거의 DSR 70% 이상 초과시에는 불가 판정 받는 경우 많습니다,아닙니다거주지 근처 은행에서도 대출 상담 및 실행 모두 가능합니다은행은 전국망으로 시스템이 연동돼 있어서 사려고 하는 주택이 어디 있든,본인 주소지 또는 활동지 근처 은행에서 대출 신청, 실행 모두 가능합니다단, 해당 지점이 그 지역에 대한 감정평가/시세 정보가 부족할 수 있으므로,실거래가 대비 시세 평가에 차이가 생길 수 있고 한도에 영향을 줄 수도 있습니다그래서 일부 은행 직원이 집 근처 지점으로 가보세요라고 권유할 수는 있지만,법적·제도적 제한은 없습니다
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Q. 감정평가법인의 주매출은 어디서 나오나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대부분의 감정평가법인은 부동산 중심의 감정 평가, 특히 금융기관 담보감정에 수익 구조가 집중되어 있습니다기타 분야는 전문화된 일부 법인이나 개인 감정평가사가 담당하고 있으며, 전체 산업 내 비중은 아직 작지만 점차 확대되는 추세입니다
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Q. 전세보증금 반환 관련 구체적으로 답변 해주실수있나요 실재 실무적으로
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임차권 등기명령은 계약 만료 + 집주인이 보증금 반환하지 않았을 때 바로 신청 가능합니다,등기 완료 전에는 전입신고 빼지 마세요 (대항력 유지를 위해)한집에 해도 되고 지역이 달라도 됩니다전입신고 이전할 때는 주소지는 실거주 여부와 관계없습니다,문제 없습니다.임차권 등기명령 후에는 법적으로 퇴거한 것으로 간주되므로,실거주하고 있더라도 보증보험금 지급에는 영향이 없습니다하지만 주의점은집주인이 강제로 나가라고 할 수 없지만,실거주하면서 전입이 빠진 상태라면 추후 분쟁 가능성 있으니 반드시 임차권 등기 완료 후에 전입을 변경해야 합니다,기존 집에 계속 거주하며 관리비 + 전세대출 이자 등 최소 비용만 부담하고 보증금 수령 후 이사합니다보증금 반환 청구 전에 전세대출 상환이 필요한 경우도 많으니 대출은행과도 협의가 필요합니다
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Q. 부모님과 같이살고있는 1주택자입니다. 제가 분가하게되면, 무주택자로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본인 명의로 주택이 없고, 등본상으로도 부모님과 분가하여 세대를 따로 구성하면 무주택자로 인정받을 수 있습니다단, 정책별로 무주택자의 기준이 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다1.무주택자 인정이 중요한 이유,디딤돌 대출 세대 전원이 무주택자여야 가능,생애최초 특별공급 혼인 여부 + 무주택 ,세대주 + 일정 기간 이상 무주택 필요,신혼희망타운 혼인 7년 이내, 무주택 세대,보금자리론 소득 요건 + 무주택 또는 1주택 처분 조건,전세자금대출 (버팀목 등) 무주택 세대주일 것대출이나 청약의 경우 대부분 세대 단위로 무주택 여부를 판단합니다따라서 등본상 부모님과 세대를 분리해야 무주택 세대로 인정받을 수 있습니다혼인 전이라도 미리 세대분리(전입신고) 하는 걸 추천합니다대출이나 청약 신청 전에는 꼭 무주택자 기준이 어떻게 되는지 해당 정책 공고문을 확인하세요일부 대출은 혼인 후에만 신청 가능한 것도 있으니 혼인신고일 기준도 체크해야 합니다