안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 세대주 분리시 결혼한 형한테 전입신고해도 세대주가 되는건지요~~~~~~~~~~~
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주는 실제로 거주하는 사람들 중 한 명이 대표로 등록된 사람입니다 보통 가족 중 가장이나 주택 소유자가 세대주가 되며, 주민등록상 세대를 구성한 사람입니다,결혼한 형이 이미 세대주로 등록되어 있다면,그 집으로 전입신고를 해도 기본적으로 형의 세대에 세대원으로 들어가게 됩니다,세대주가 되고 싶다면,전입신고할 때 세대 분리 신청을 해야 합니다그래야 형과는 같은 주소이지만 다른 세대로 등록되고, 본인이 세대주가 될 수 있습니다정부 정책 (청약 등): 아파트 청약이나 매매 시에 세대주 요건이 있는 경우가 많습니다.예: 특별공급, 생애최초, 신혼부부 특별공급 등은 세대주 요건을 충족해야 신청이 가능한 경우가 많습니다또한 세대원 기간, 무주택 기간 등도 본인이 세대주로서 따로 분리된 세대여야 정확히 인정받는 경우가 많습니다,가급적 빠를수록 유리합니다세대 분리 시점부터 무주택 기간, 세대주 기간 등이 산정되기 시작합니다특히 청약 등 주택정책 혜택을 노리는 경우엔 세대 분리한 날짜가 기준이 되는 경우가 많습니다
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Q. 아파트 취득 관련해서 질문이 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1.현재 부모님과 같은 세대라면, 부모님이 주택을 1채 보유한 경우질문자님은 청약·주택 관련 정책 대출에서 무주택자로 인정되지 않습니다무주택자로 인정받기 위한 방법은,부모님과 세대 분리를 해야 됩니다 (단순 주소지 변경만으로는 안 됨),독립세대주 등록 후 1년 이상 단독세대주 유지가 필요합니다청약·대출용 무주택 인정 기준 충족하려면 시간도 필요할 수 있습니다2.실무에서는 대출 가능금액 파악이 선행되어야 계약을 하게 됩니다,은행 or 대출상담사 통해 사전 대출 상담→ 소득, 직장, 신용 등을 기준으로 예상 대출금을 먼저 확인→ 대출가능금액, 금리, 조건에 따라 자기 예산 범위 설정3.예산이 잡히면 매물을 알아보고 맘에 들고 모든 서류확인을 한다음에 계약을 하게 됩니다 그다음에 은행에 서류넣어서 본심사를 받고 잔금때 은행 대출이 나와서 잔금을 치르면서 동시에 소유권이전 등기서류까지 넘겨 받습니다잔금이 끝나면 취득세 내고 등기소에 등기접수하면 됩니다이런부분을 법무사가 하게 됩니다계약에서 잔금까지 부동산과 잘협의해서 진행하시기 바랍니다
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Q. 다주택자의 재건축 조합원 자격 갯수 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,도정법 제39조 제1항에 따라재건축 조합원은 해당 구역 내 주택을 1개 이상 소유한 자로 정의되며,1인이 여러 채를 보유해도 조합원 자격은 1개입니다조합원의 분양권(신축주택 분양 자격) 또한 1인 1세대 원칙이 적용됩니다단, 소유 주택 수에 따라 조합 분담금 산정이나 이주대책비 등에 일부 영향을 줄 수는 있지만, 조합원 수는 늘어나지 않습니다,서로 다른 재건축 조합에 각각 주택을 소유한 경우에는 소유 주택 수만큼 각 조합에서 각각 조합원 자격 인정됩니다이와 같은 원칙은 재건축뿐 아니라 재개발에도 동일하게 적용됩니다분양권, 이주비, 추가 분담금, 청산금 문제 등은 조합 규정 및 개인의 선택에 따라 달라질 수 있습니다한 사람이 여러 조합에 조합원 자격을 가지면 분양권 중복 보유가 가능하므로, 다주택자에게 유리할 수 있는 구조입니다하지만 보유세 및 양도세 중과 등은 따로 고려해야 합니다
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Q. 공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공인중개사가 아닌 개인(매도인 또는 매수인)도 국토교통부 전자계약시스템을 통해 부동산 매매 전자계약서를 직접 작성하고 체결하는 것이 가능합니다즉, 직거래인 경우에도 전자계약서 작성이 가능합니다공인중개사 없이, 매도인과 매수인이 직접국토교통부의 부동산거래 전자계약시스템에서 회원가입 후 전자계약서를 작성하고, 공동으로 서명하여 체결할 수 있습니다
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Q. 아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.건축심의 통과는 설계 도면 및 안전기준, 구조 검토 등이 통과되었다는 의미로사실상 리모델링 사업이 본궤도에 올라섰다는 신호입니다법적 동의율을 충족했고 행정절차에 하자가 없다면,반대 입주민이 소송을 제기해도 리모델링 사업 자체를 중단시키긴 어렵습니다향후 조합 안내문, 지자체 공고문을 잘 챙기시고, 이주 시기 및 분담금 조건 등을 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다
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Q. 가로주택 정비사업 분양신청 후 분양취소
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양신청 후 철회 가능 여부 원칙적으론 불가능하나, 조합 동의나 중대한 사업 변경이 있다면 가능할 수 있습니다조합비 반환 여부 이미 지출된 비용은 반환받기 어렵고 정관에 명시 없더라도 관행적으로 그렇게 운영됩니다정관 변경 사후 적용 가능 여부 조합원총회 의결 없이는 정관 변경 불가하고 사후 적용은 부당할 수 있습니다(법적 다툼 가능),권유드리는 조치입니다1. 조합 정관 및 분양신청서 사본 확보→ 그 안에 분양신청 철회,조합비 반환 관련 조항이 있는지 확인2. 조합 측에 공식 질의서 제출→ 조합비 반환 근거와 분양취소 가능 여부에 대해 문서로 회신 받기3. 법률 자문 의뢰 (주거정비사업 전문 변호사)→ 상황에 따라 조합을 상대로 반환청구 또는 분양 철회 소송이 가능한 경우도 있습니다
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Q. 청년버팀목전세대출 목적물 변경 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.목적물 변경으로 간주됩니다다가구주택은 세대별로 호수가 다르면 별개의 주택으로 간주됩니다즉, 같은 건물이라도 세대(호수)가 다르면 대출 조건상 주소 변경이 발생하므로 기존 대출을 유지할 수 없습니다먼저 확인사항은 현재 대출 실행 은행에 정확히 상황 설명하고 대환(이사로 인한 목적물 변경) 가능 여부를 확인해야 합니다보증기관(HUG) 또는 SH, LH 등 보증사에 문의해서 승계 또는 대환 처리 가능성 확인이 필요합니다계약 체결 전 반드시 승인 여부 먼저 확인→ 보증기관 승인이 나지 않으면 대출 실행이 안 됩니다
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Q. 월세 묵시적 연장 중 계약 종료 통보한 경우 복비 부담 누가 하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약이 되면 임차인이 통보한 날로 부터 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다3개월전에 나가면 부동산 수수료를 임차인이 부담해야 합니다만약에 임차인이 부동산 수수료를 내야 된다면 임차인의 보증금과 월세를 따져서 그만큼만 내면 됩니다임대인이 전세로 내놨다면 그외부분은 임대인의 부담입니다
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Q. 부동산 아파트 매매할때 주의할점과 챙겨가야하는것, 그리고 특약 꼭 넣어야 하는거 알려주세요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약전에 확인사항,등기부등본 소유자 일치 여부, 근저당 등 권리관계 확인 필수,건축물대장 구조, 용도, 면적 등 실제와 일치하는지 확인,관리비 내역서 체납 여부, 유지관리비 과다 부과 여부 확인,최근 전입세대 열람 전세 세입자 여부 확인 (분쟁 방지),토지대장 토지 소유 및 지목 등 정보 확인,아파트 하자 이력 누수, 결로, 누전 등의 수리 이력 확인 가능하면 좋습니다살던 집을 매수하는 입장인거 같습니다중대한 하자는 발견한 날로부터 6개월까지는 매도자가 수리해주는 조건을 특약으로 넣으시기 바랍니다또 장기수선충당금은 매도자가 낼부분을 임차인이 대신 내주다 이사시에 정산을 받아가는 구조라 계약을 할때 그부분을 협의를 하시기 바랍니다마지막 잔금날까지 월세는 지불하고 장기수선충당금은 계산을 해서 임대인께 받으시면 됩니다그리고 매수한 잔금을 치르면 되고 공과금은 계속 납부하시면 됩니다
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Q. 복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 매매가 × 0.004(=0.4%)가 법적 상한선입니다5억5천 × 0.004 = 220만 원여기에 부가세(10%) 포함하면 → 총 242만 원이 최대치입니다실제로 낼 수 있는 복비 최대금액은 242만 원 (부가세 포함)입니다250만 원도 초과, 400만 원 요구는 불법입니다중개대상물 확인설명서에 170만 원 기재되어 있고, 이미 서명했으면 법적 구속력 있습니다지금은 400만 원도 불법, 250만 원도 과다 지급입니다해당 중개사가 속한 구청 부동산중개업 담당 부서에 민원 제기하시면 됩니다