안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 지방 아파트 실거주 갭 구매 세입자 특약 질뭉
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기존 세입자 계약서에 선순위 담보권 설정 금지 특약이 있다면,세입자의 동의 없이 주담대 실행은 사실상 어렵거나 계약 위반 소지가 있습니다안전하게 전세금 반환 대출을 실행하려면,세입자 동의를 받는 방식,세입자 퇴거 후 실행,다른 자금 조달 수단 확보 후 후순위 대출이런 방법을 찾아야 합니다세입자와 협의를 잘해보시기 바랍니다
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Q. 상가 임대한 임차인 입니다. 잔금을 너무 일찍 입금했네요ㅜㅜ
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.민법상 임대차계약은 합의만으로 성립하고, 잔금은 통상적으로 계약 이행의 최종 단계입니다임차인이 잔금을 스스로 조기 입금했다면, 실질적으로 계약 이행의사 확정으로 해석될 수 있습니다즉, 계약을 완료한 상태로 보기 때문에 계약금만 포기하고 나머지 돌려받는 방식은 어렵습니다보통 부동산 거래에서는 계약금만 지급된 상태에서는 일방적인 해제가 가능하며,이 경우,임차인이 포기하면 계약금 몰수임대인이 해지하면 계약금의 2배 반환이 일반적인 원칙입니다그러나 이미 잔금까지 입금한 상태에서는 계약은 사실상 확정/완료된 것으로 간주될 수 있습니다임대인과 합의 하에 계약 해제는 가능합니다이 경우, 임대인이 동의하면 계약 해제 및 잔금 일부 또는 전부 반환도 가능합니다임대인이 거절한다면, 법적으로 강제할 수는 없습니다협의를 잘해보시기 바랍니다
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Q. 당산은 서울 부동산 급지 중 어디 쯤 해당되나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울시 내 부동산 급지를 시각적으로 나타낸 지도 중 하나로, 빨간색에 가까운 지역일수록 입지, 교통, 교육, 인프라 등에서 우수한 지역임을 나타낸다고 합니다최상급지 한남, 반포, 압구정, 대치, 여의도, 서초, 목동 등 상급지 한강로, 흑석, 성수, 공덕·아현, 왕십리 등 중급지 문정, 자양, 당산, 청량리, 노량진 등 하급지 이하 길음, 마곡, 신림, 대림 등 따라서 질문자님은 중급지에 해당합니다
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Q. 청년층에서 1인 가구의 증가가 부동산 시장과 소비 패턴에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전통적인 핵가족 중심 사회에서 개인 중심 사회로 전환이 가속화되고 있습니다이에 따라 결혼, 출산율 감소, 비혼주의 확산 등이 사회적으로 논의되고 있습니다정부는 청년 1인 가구를 위한 공공임대주택, 청년 월세 지원, 청년전용 통장 등의 제도를 확대하고 있습니다동시에 고독사 방지, 사회 안전망 확대 등의 정책 필요성도 대두되고 있습니다청년층 1인 가구의 증가는 단순한 인구 통계 변화에 그치지 않고, 부동산 시장의 구조적 변화, 소비 트렌드의 전환, 사회적 제도와 정책의 재편을 유발하는 중요한 사회적 현상입니다이러한 흐름에 민간 기업, 정부, 지방자치단체 모두가 발맞춰 새로운 주거 모델과 서비스, 맞춤형 정책을 고민해야 할 시점입니다
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Q. 압구정 재건축에 따른 한강뷰 장벽 아파트 소문..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울시는 한강변 초고층 개발을 매우 엄격하게 심의합니다기존 사례(성수동, 반포, 한남 등)들을 보면,설계안이 과도한 조망 독점이나 장벽 효과를 유발하면 반려 또는 수정 요구가 많았습니다따라서 250m짜리 건물이 장벽처럼 줄지어 지어질 가능성은 극히 낮고,현실에서는 적절한 높이 제한, 동 배치 조정, 공공기여 등의 방식으로 타협된 개발이 될 가능성이 큽니다만약 인근 주민이라면?,도시계획 변경(지구단위계획) 심의 시 주민 의견 제출 가능,공청회가 열릴 경우 참석해서 조망권, 일조권, 교통 등 문제 제기 가능,서울시 홈페이지나 관할 구청 도시계획과에 문의 및 의견서 제출 가능합니다
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Q. lh청년전세임대 1순위 모집(수급자)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주민등록초본 제출신청자의 주소지 이력 등을 확인하기 위함입니다(예: 부모와 같은 주소에 살고 있었는지, 혼자 살고 있는지 등.),부모의 1순위 증명서 제출본인이 30세 미만일 경우, 부모와 생계 분리 여부를 확인하려는 서류입니다하지만 질문자님은 30세 이상이시므로 부모 관련 서류 제출은 보통 생략될 수 있습니다다만, 소득·재산 심사 과정에서 가족(부모 포함)의 영향이 있을 수 있습니다,본인이 30세 이상인 경우가 중요한 포인트입니다보통은 30세 이상이면 독립생계로 간주되기 때문에 부모의 소득이나 재산을 심사에 포함하지 않는 경우가 많습니다그러나 예외적으로 다음 경우에는 부모 정보가 요구될 수도 있습니다주민등록상 같은 주소에 부모와 함께 등재되어 있거나,최근에 분리된 경우 (예: 독립한 지 얼마 안 됐을 때),독립 생계가 인정되지 않을 수 있는 경우이런 경우이니 LH 콜센터(1600-1004) 또는 지역 LH 지사에 전화해서본인이 30세 이상이고 수급자일 경우 부모 소득 관련 제출 여부를 확실히 문의해 보시기 바랍니다
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Q. 6.27 부동산 대출 규제의 여파는 어떠한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.6·27 대출 규제는 주담대 한도 제한부터 DSR 강화, 다주택자 차단, 전세대출 축소까지 다각적인 방식으로 즉각적인 수요 위축 효과를 불러왔습니다결과적으로 거래량과 가격 상승률이 하락하고 전세·월세 시장에도 파장이 확산되었습니다그러나 공급 부족, 가계부채 높은 수준, 풍선효과 가능성 등은 여전히 불안 요인으로 남아 있어, 중장기적 공급 확대 및 실수요자 지원을 아우르는 후속 정책 마련이 시급한 과제로 남아 있습니다
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Q. 상하위 아파트 가격 격차가 심화되고 있는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.고소득층과 저소득층 간의 소득 격차 확대는 주거 선택의 양극화를 낳습니다고소득층은 인기 지역의 고가 아파트를 자산으로 보유할 수 있는 반면, 저소득층은 상대적으로 저렴한 지역에 거주할 수밖에 없습니다특히 최근 몇 년 간 금융자산 상승으로(주식·부동산) 자산 있는 계층만 더 부자 되는 구조가 가속화되었습니다교육, 교통, 직장 접근성, 생활 인프라 등이 좋은 입지 좋은 지역(서울 강남, 마용성, 분당 등)의 아파트는 수요가 지속적으로 몰리고 이러한 지역은 신축 대단지, 브랜드 아파트가 많아 자산 가치 보존 및 상승 기대가 높습니다최근 몇 년 간 신축 아파트, 대형 건설사 브랜드 아파트에 대한 선호가 크게 증가했습니다같은 지역이라도 신축과 구축의 가격 차이가 크게 벌어지는 현상이 많아졌습니다재건축·재개발 기대감이 없는 노후 아파트는 상대적으로 가치가 하락하고 있습니다저금리 기조였던 시기(2020~2021년)에 고가 아파트 시장에 대한 투자가 크게 늘어났고, 이는 상위 아파트 가격을 끌어올렸습니다이후 금리가 올랐지만, 고가 아파트를 살 수 있는 자산가는 여전히 현금 동원력이 강해 시장을 떠나지 않고 지역적 편차는 시간이 갈수록 심해질것으로 보입니다
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Q. 부산에서 에어비엔비 사업 어렵진 않나요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능은 하지만 쉽지는 않습니다서울처럼 포화 상태는 아니지만, 지역마다 제약 + 불법 단속도 존재합니다일부 해운대구, 수영구, 중구, 서면 등 관광 중심 지역은 수요 존재하지만최근엔 위생/소음 민원 + 단속 강화로 인해 규제도 늘고 있습니다외국인 대상 숙박은 관광진흥법, 내국인 대상은 농어촌민박법 or 공유숙박 시범사업 대상입니다전세로 에어비앤비 운영은 거의 불가능에 가깝습니다집주인 명확한 서면 동의 없이는 안하시는것이 좋고 자가나 집주인 동의 있는 월세방으로 소규모로 시작하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 기획부동산에서 땅을 샀는데 공유물분할청구권 할 수 있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,지분자이므로 공유물분할청구권 행사 가능합니다,다른 사람 연체 시 주채무자시라면 직접적인 영향 있습니다(법적 책임 가능),소유권 미이전, 연락 두절이어도 공유자라면 소제기 가능합니다 ,대출 책임 안지려면 주채무자 해지 여부, 명의신탁 증명 등 법적 대응이 필요합니다이런 경우 혼자 해결이 어려우실 수 있습니다등기부등본, 근저당권설정 계약서, 대출계약서, 분양계약서 등 전부 모아두시고부동산 전문 변호사한테 상담을 받아보시고 해결을 해보시기 바랍니다