안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 부모님과 함께 살다가 전세끼고 아파트 구매하면 1가구 2주택이되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부모님 세대에 같이 속한 상태에서 아파트를 구매하면, 부모님+본인 = 1세대이고, 부모님 명의 주택 + 본인 명의 주택 = 1세대 2주택으로 간주됩니다세대분리를하지 않으면 1세대 2주택 됩니다.취득세는 기본적으로 세대기준으로 주택 수를 계산합니다본인이 무주택자일 경우(세대 기준으로도 첫 집):1억 이하: 1.1%1억~3억: 1.1% ~ 2.2%3억 초과: 1~3% 일반세율하지만, 1세대 2주택자일 경우 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다:조정대상지역: 8% (2주택)비조정대상지역: 1~3% (기본세율)부모님이 사는 집이 조정대상지역에 있고,본인이 전세를 낀 아파트를 조정지역 내에서 사는 경우2주택 중과세율 8%가 적용될수 있습니다1주택이면 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주하면 양도세 비과세 가능합니다조정대상지역이라면 특히 2년 거주 요건 충족해야 비과세가 됩니다1가구 2주택으로 간주되면 양도세 비과세 불가, 중과세율 적용 (기본세율 + 20~30%포인트)보유 기간과 무관하게 양도차익에 고세율이 적용됩니다모든면에서 세대분리를 하고 취득,양도를 하시는것이 유리합니다
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Q. 서울 수도권 시행일 이전 부동산 계약의건
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.새 규제는 2025년 6월 28일부터 본격 시행됩니다 그 이전에 정식 계약(계약금 납부 포함)을 마친 경우, 종전 대출 규정(기존 LTV, 한도, DSR 기준 등)이 적용됩니다가계약은 인정되지 않으며 반드시 정식 계약 + 계약금 납부가 기준입니다 1. 6월 27일 계약 → 6개월 뒤 잔금인 경우6월 27일 정식 계약 및 계약금 납부가 이루어졌다면, 잔금과 실행 시점이 6개월 후여도 시행 전 조건이 적용됩니다다만, 가계약 상태였거나 계약금 미납 상태였다면 규제 유예 대상이 되지 않습니다갈아타기의 경우, 시행 전 계약일(여기서는 2025.6.27)이 유효 기준이 됩니다다만, 다주택자 규제, 실거주 의무 등 신규 규제가 적용된 부분—특히 보유기간, LTV, DSR 관련 규정—은 대출 실행일 기준으로 바뀐 시행 내용을 반영하므로갈아타기 시점이 오래 걸리면, 신규 규제(예: 실거주 기간 6개월, DSR 1.5% 스트레스금리)가 적용될 수 있습니다
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Q. 범어역 라클라쎄 재개발 조합 어떤지 분석좀 해주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1·2차 모집은 이미 완료되었고,3차 조합원 모집은 설계변경(대형평형 추가: 112㎡ A·B 타입) 후 마지막 모집으로 진행 중인거 같습니다모델하우스(홍보관)는 3월 말부터 오픈했으며, 그랜드 오픈 예정되었고 방문 시 선호 동호수 지정, 옵션 및 층 선택 가능 하다고 합니다,모델하우스 방문 예약 및 설계·가격 자료 확보,조합 정관, 회계내역, 시공사 계약서 등 실물 문서 확인,전문가(법무, 부동산) 자문 통해 조합 방식 이해,주변 유사 사례 비교하며 사업 리스크, 매입시기 전략 세우기이런부분을 확인해보시기 바랍니다
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Q. 6억이하 서울아파트 추천부탁드려요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울에서 6억 원 이하, 20평대 아파트를 매매하려면, 지하철 9호선 단지 내에서는 사실상 가능성이 매우 낮습니다보통 6~8억 원, 25평형대 이상이 대부분이라 서울 중심부 9호선 인근 매물은 검토가 어렵습니다대신, 5호선이나 외곽의 7호선 인근에서 6억 이하 조건에 맞는 실거주용 아파트가 몇 군데 있습니다,강서구 방화동 방화 5단지매매가 약 3.9억 ~ 4.5억.5호선 방화역 도보 5분 거리, 초등학교 인접, 아담한 132인 가구에 적합합니다,강서구 방화동 방화도시개발 2단지매매가 약 3.8억 ~ 4.95억.5호선 방화역 10분, 9호선 신방화역 15분 거리, 녹지 많음 장점: 서울 내 접근성, 조용한 주택지역, 단지 내 산책로 및 학교 인근,노원·도봉·강북 (노도강) 지역 (6억 이하 20~30평대 가능)도봉·노원구 일대6억 이하 거래량 많고, 재건축 기대 단지들도 존재 예시로 노원구 한신2차(30평): 최근 5억 9천만 원에 거래 7호선, 4호선 인근도 고루 분포하며 교통도 준수하고 단지 규모도 크며 산책로 포함된 녹지 조성이 잘되어 있습니다장점: 가격 대비 넉넉한 평수(20~30평), 교통편 좋고 개발 기대감 있습니다
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Q. 전세 계약 갱신 의사를 밝히는 시기애 대한
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.7~8개월 전에 밝힌 갱신 의사는 법적으로 유효하지 않습니다법에서 정한 기간(6개월 전 ~ 2개월 전) 이전에 밝힌 의사는 계약갱신요구권 행사로 인정되지 않습니다이는 단순한 의향 표시로만 보며, 임대인이 그에 대한 반응을 하지 않아도 아무 의무가 발생하지 않습니다따라서, 6개월 전부터 2개월 전 사이에 다시 갱신 의사를 명확히 밝혔어야 합니다이 시기에 갱신 의사를 공식적으로 통보하지 않았다면, 계약은 종료될 수 있습니다계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 반드시 문서 또는 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 갱신 의사를 통보하시기 바랍니다