안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 전세 만기가 돌아와서 임차보증금을 돌려주지 못하는 경우에는 어떤 소송을 받나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대차계약기간이 만료가 되어 보증금을 반환해 주셔야 하나 반환하지 못할시 소송도 가능하겠으며 임차권등기명령을 신청 할수도 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 등기에 기재가 되어 다음 임차인 구하기가 매우 어려워 집니다.
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Q. 등기부등본 '갑구'와 '을구'에 순위권 번호는 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.순위번호는 등기를 접수한 날을 기준으로 차례로 기록되게 됩니다.갑구는 소유권에 관련된 내용들이 기재가 되어지며 , 을구에는 소유권 이외의 (각종 가압류 가처분 전세권 근저당등) 권리관계를 각각 기재가 되어 집니다.
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Q. 매매 전세 잔금 동시 진행 문의(임차인이 잔금 줘야할 상대는?)
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.짬뽕이 되어 버렸네요. 동시진행의 방법이 1번 2번이 있다고 가정하고 1번이던 2번이던 매도매수간 협의해서 결정하였다면,1번의 방법중 차례대로 A-B-C 하던가 , 2번의 방법중 차례대로 A-B-C 해야 하는데 1번의 방법과 2번의 방법이 섞였습니다.우선 저(매수인)랑 임차인이랑 전세 계약서를 작성하셨다 하셨는데, 왜 쓰셨는지요 ? 동시진행이라 하시니 소유권이전등기 전 이실텐데요..매도인이랑 임차인이랑 전세계약서를 쓰고 특약에 매매가 진행되고 있음을 인지한 승계조건의 계약이다.라고 한줄만 넣으셨으면 되었을텐데 말이죠.그후 잔금시에는 매매대금과 전세금액을 상계처리 하면 됩니다. 매매대금 전세금액 소유권이전등기 서류 주고받음 이 모든게 한자리에 동시에 진행되기에 문제될게 없습니다. 상계처리된 영수증을 요청하시면 되겠고요.
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Q. 이사나갈 때 관리비 정산은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.이사날짜가 정해지면 사전에 관리사무소에 통보해 주시고 당일 중간정산 금액을 받아서 정산하시고 영수증 받아 이사나가시면 되겠습니다.또는 , 중간정산 금액을 받아 다음 세입자 또는 임대인에게 보내주고 다음 세입자 또는 임대인이 관리비 납부일에 전 세입자에게 받은 금액과 합쳐 납부하는 경우도 있습니다.
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Q. 공인중개사 자격증을 취득하게되면?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.실무교육, 연수교육등의 이수해야 할 절차들이 있으며, 보험도 들어야 하고 해당 업종은 허가대상으로 등록관청의 허가를 받아 개설등록도 해야 하겠습니다.
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Q. 전세계약 묵시적 계약 연장에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.묵시적갱신 즉 자동연장이 된 경우 임차인은 이 기간중 언제든 나간다 통보하실수 있겠으며 그 통보일로부터 3개월뒤 효력이 발생되어 집니다. 반대로 임대인은 이 기간중 나가라 할 수 없으며, 나가라 해도 임차인은 2년의 자동연장된 계약기간을 주장할수 있습니다.
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Q. 아파트 보유한 상태로 오피스텔 매매 가능한지요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.글쎄요. 세금 폭탄이라 하시는 기준이 어느정도인지 가늠하기가 어렵겠으나 지역에 따라 거래가액에 따라 주택보유수에 따라 달라지게 될 것 입니다. 주택 외로 분류되는 오피스텔 이시라면 기본적으로 4.6%의 취득세가 발생되겠습니다.매년 부과되는 재산세 및 해당이 되신다면 종부세등이 있을수가 있겠습니다.
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Q. 계약갱신청구권을 쓴 뒤 나갈 때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권을 사용하여 23년 1월부터 25년 1월까지의 계약서를 재작성 하셨고, 23년 10월에 나간다면 만기 전 퇴거로 볼수 있겠습니다. 즉 중도 퇴실이 되는것 이겠죠.만기 전 중도퇴실시 임대인의 중개수수료는 임차인이 부담한다. 라는 계약서 특약이 있다면 임차인이 부담하고 퇴거하셔야 하겠습니다.
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Q. 이사할 때 벽에 못을 박아서 못 자고 있는데 메꿔 주고 이사를 해야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.사전에 협의가 된 내용이며 계약서 특약에 기재가 되었다면 원상회복의 의무는 없다 볼 수 있겠으며,임대인의 동의없이 에어컨 설치를 위한 벽에 타공을 뚫거나 과도하게 벽에 못을 박은 경우 임차인의 과실 및 부주의로 인한 훼손등은원상복구의 의무가 있다 볼 수 있겠습니다.원상회복에 의한 책임의 범위를 명확하게 명시하지 않았다면 임차인이 원상회복을 하는 경우가 많습니다.
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Q. 계약갱신권으로 전세거주중인데 중도퇴실시 임차인이 중개수수료 부담한다는 특약이 계약서에 있어요, 임차인에게 불리한 특약은 무효 아닌가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.그 사항은 임차인에게 불리한 특약이 아니고 일반적인 특약이라 볼 수 있겠습니다.임대인은 2년 임대차계약을 했다는 가정하에 이 기간동안 한번의 중개수수료가 발생이 되는데 2~3달만에 중도퇴실 하고 다음 세입자 받게 된다면 추가적인 중개수수료가 발생이 됩니다. 질문자님의 의견대로 한다면 그 다음 세입자도 몇달만에 중도퇴실 한다면 또 중개수수료를 임대인이 부담해야 한다는 것인데 과하고 불합리 하다고 볼 수 있겠습니다.