안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 전세보증금을 아직 못받았지만 이사를 가야하는 상황입니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.안전책 마련없이 점유지 이탈을 하신다면 대항력이 상실될 수 있습니다.이사가기전 반환 받으시면 가장 좋겠으나 여의치 않고 이사가야 하는 상황이시라면 임차권등기명령을 해 놓으시고 나가심이 좋겠습니다.임차권등기는 임대차계약이 만료 된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었습니다.임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있습니다.
부동산
Q. 중소기업취업청년 전월세보증금대출 관련해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 말씀하신것처럼 대출기간은 최초 2년이며, 4회 연장해서 최장 10년까지 가능합니다. 연장시점에 나이와 무주택 조건, 중소기업 재직 중이여야 하고, 2년 후 연장 시 연봉은 상관없습니다.다만, 대출조건 미충족자 및 2회 차 연장부터는 버팀목 전세 대출 기본 금리를 적용합니다.대출 만기가 다가오면 은행으로부터 연장 여부 전화가 오는데 의사를 밝힌 뒤 안내 은 서류를 준비해 연장 신청하러 은행에 방문하면 됩니다.최초 대출금 연장시 잔액의 10% 이상 상환하거나 0.1% 가산금리가 적용하는 것 중 선택하고 진행해야 연장이 가능합니다.
부동산
Q. 전세 재계약시 계약서 쓰는 시기와 보증금 이체시기 질문드려요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.만기일에 맞춰 진행하시면 되겠고요 , 계약서를 새로 작성하실거면 혹시 확정일자는 다시 받지 마시길 당부드립니다.감액된 계약서는 굳이 새로이 확정일자 받지 않으셔도 됩니다.
부동산
Q. 전세 사기 당하지 않는 방법 알려주세요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세 사기를 대비한 최후의 보루는 HUG등에서 보증하는 전세보증금 반환보증보험에 가입 하시는 것 이겠습니다.계약전 전세입자가 확인하셔야 할 부분들은 등기사항증명서,건축물대장,선순위보증금의 총 합계금액,임대인의 세금 체납여부 등이 있겠으며 이러한 자료 검토 및 분석은 중개해 주시는 중개사무소에서 꼼꼼히 해 주실 것 입니다.
부동산
Q. 전세입자를 안고 매매했는데, 전세입자가새 매수자인 제게 특약사항등을 조정하자고해서,이를 재조정하는 전세계약을할시부동산에 중개수수료를내야하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.중개로 인한 계약의 진행은 아님으로 보이기에 중개보수 요율표의 요율은 적용되지 않을것으로 보입니다.다만, 대서료라고 하죠. 소액의 금액으로 근처 중개사무소에 맡기심이 어떠실까 싶습니다.
부동산
Q. 공공분양의 유형은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.공공분양의 유형에는 나눔형,선택형,일반형 이렇게 3가지가 있습니다.나눔형 주택은 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있습니다. 분양가가 시세의 70% 이하 수준이며,의무 거주기간(5년) 이후 공공에 팔면 매각 시세차익의 70%만 가질 수 있다는 점은 단점으로 여겨지지만, 집값이 떨어질 경우에도 손실의 70%만 부담하면 됩니다.선택형은 결혼과 취직 등으로 향후 이사 계획이 불투명한 청년들을 위해 분양 여부를 차후에 선택할 수 있도록 마련한 방식입니다.입주 6년 차에 분양 여부를 선택할 수 있고, 분양받지 않는 경우에도 최대 10년간 임대를 보장합니다. 입주 시점에는 추정 분양가의 절반을 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담하고, 분양을 결정할 경우 분양가는 입주시 추정분양가와 분양 시점 감정가의 평균으로 책정합니다.일반형은 분양가상한제를 적용해 시세 80% 수준으로 분양합니다. 특히 청장년층을 위해 일반공급 20%는 추첨제로 공급하되, 4050세대 등 대기 수요를 고려해 일반공급 물량도 확대한다는 방침입니다.
부동산
Q. 청약에 관해 질문드릴게요...
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.사전청약 신청 자격은 본청약과 동일해 무주택세대 구성원, 해당 지역 거주요건 등을 갖춰야 합니다.사전청약 우선공급 의무 거주기간은 본청약 시점까지 충족되면 되며, 사전청약 때는 단지 위치, 개략적인 설계도, 예상 분양가 등의 정보를 제공합니다. 사전청약 당첨자는 본청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨됩니다.사전청약에 당첨되면 다른 분양주택의 사전청약 신청이 제한되지만 다른 지역의 본청약은 신청할 수 있으며, 본청약에 당첨될 경우 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없습니다.자격유지를 하지 못하거나 포기자가 나오면 본청약시 추가 모집하는 경우도 있습니다.
부동산
Q. 자가에서 거주하다 일하는 곳 근처로 혼자만 거처를 옮기려 하는 데 전세계약시 전세보증금 대출을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세대출 가능한 기관은 많습니다. 요즘에는 방문없이 온라인상 비대면 으로도 대출 심사 및 실행이 간단하게 진행이 됩니다.주택보유수,개인신용,소득수준등에 따라서 한도와 금리가 달라질 수 있으니 먼저 금융기관에 상담 해보심이 좋겠습니다.
부동산
Q. 전세 재계약 감액시 어떻게해야하나요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.확정일자를 다시 받지 않으시면 기존 1순위 전세보증금이 유지 되겠습니다.증액계약은 기존 확정일자 받아 놓은 금액은 유지하고 증액분에 대해서만 확정일자를 다시 받습니다.
부동산
Q. 부동산 20년 보유후 공동명의로 변경시 세금 문의드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.단독 명의를 공동명의로 변경 시 배우자 일방이 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주됩니다. 명의 변경시 증여세를 납부해야 하죠.다만, 배우자에게 증여받는 경우 최근 10년 이내에 증여로 공제받은 금액과 해당 증여 약에서 공제받을 금액을 합한 금액이 6억원을 넘지 않는다면 과세되지 않습니다.부부 공동명의로 변경할 때는 부부 공동 명의 취득 당시의 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 하며, 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세,농어촌특별세 등도 납부해야 하겠습니다.단독 명의를 부부 공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등의 금액이 추가적으로 발생됩니다.경우에 따라 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 많아질 수 있으니 비교해 보시고 유리한 쪽으로 결정하시면 되겠습니다.