안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 경매 낙찰 후 배당을 받기전 이사를 해야되나요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부득이한 사정으로 그 이전에 이사를 해야 한다면 임차권등기명령제도를 활용하면 임차보증금을 돌려받기 전에 전출을 하더라도 그 권리를 인정받을 수 있습니다.만약, 임차권등기명령도 하지 않고, 전출을 했다면 전출의 시기에 따라 달라 질 수 있습니다.배당요구를 한 상태에서 배당요구종기일이 지나고 전출을 했다면 그 배당요구는 유효합니다.
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Q. 부동산 구매관련 대출받을 때 원리금균등방식의 저당상수는 어떤 개념인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.저당상수란 일정액을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계를 계산할 때 적용하는 지수를 말합니다.
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Q. 일정 기간 이상 거주한 세입자를 대상으로 하는 강제 퇴거 방법과 관련절차는?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.세입자의 과실없이 단순하게 일정 기간 이상 거주한 세입자를 대상으로 강제 퇴거 하는 방법 및 절차 및 법률 사항은 없습니다.
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Q. 부동산 중개사와 중개 수수료에 관한 분쟁이 발생했을 때, 이를 처리하는 방법은?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산을 합리적으로 구입하기 위해서는 공인중개사의 역할이 중요하나, 중개사가 업무과실로 인해 발생하는 피해를 방지하는 것도 매우 중요합니다. 중개사가 얻는 보수는 업무에 관한 소정의 수수료만을 받아야 합니다. 하지만 공인중개사의 과실로 인하여 의뢰인 간의 거래 행위가 무효가 될 경우는 제외되어야 합니다. 거래가 정상적으로 성사되지 않았을 때는 중개 수수료를 받지 못하지만 의뢰인의 단순한 변심으로 거래가 무효가 될 경우에는 그에 상응하는 보수를 받을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.부동산을 중개하는 과정에서 문제가 발생해 피해를 입었을 경우에는 중개인의 과실을 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필요하므로, 계약이 체결되기 전에 해당 부동산에 대한 정보를 제대로 알고 명확하게 파악하여야 사전에 문제를 방지하고 분쟁에 대비할 수 있습니다.이런 피해 사실들의 인과관계를 살펴보아, 악의적이거나 고의 또는 실수로 일어난 사고라면 국토교통부 민원실에 신고하여 해결을 할 수 있으며, 피해를 입은 부분은 소송을 통하여 보상을 받을 수 있습니다. 그러나 이는 반드시 고의 또는 과실 등의 내용을 객관적이면서도 정확한 자료들을 바탕으로 인과관계가 있다는 것이 입증이 될 경우 부동산 중개 수수료 분쟁에서 승소할 수 있습니다.
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Q. 공시지가를 확인할 수 있는 방법은?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.국토교통부에서 운영하는 토지이음이라는 싸이트에 들어가셔서 간단히 해당 주소지 넣으면 확인해 보실수 있으며,더불어 토지이용계획 열람도 확인해 보실수 있겠습니다.
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Q. 다음 세입자 전세 계약금 들어오면 집주인이 기존 임차인한테 바로 보내주나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.보증금 반환함에 다음 세입자의 계약금이 입금되면 반드시 기존세입자에게 줘야 한다는 근거는 없습니다.만기일 퇴거시에 보증금 반환하지 못하는 임대인이 문제지 만기일에 맞춰 보증금 반환한다면 문제 될 건 없습니다.
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Q. 손P라고 하는건 불법아닌가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.양도소득세를 매수인이 부담하는 계약일 경우 매수인이 총 부담하는 양도소득세를 프리미엄 가액에 포함하여 실거래신고 하여야 합니다.예를 들어 프리미엄 1천만원에 양도소득세가 5백만원이 나왔다면, 양도가액은 1,500만원이 되며,이 5백만원에 대한 양도소득세도 신고 및 납부가 되어야 합니다.매수인이 2차 양도소득세까지 부담하기로 한 경우의 실거래신고금액은 프리미엄 1천만원 + 1차 양도소득세 5백만원 + 2차양도소득세의 합계 금액이 됩니다.국토교통부 지침에 따르면 실거래 신고시에는 1차,2차 계산된 양도세액을 모두 합산한 금액을 신고하여야 합니다.
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Q. 부동산 시세는 어떻게 조사를 하는 것인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.종합적으로 조회 및 검토해 보심이 좋습니다.우선 국토교통부에서 지원하는 실거래 가액 및 공시가격등을 확인해 보시고 인근 중개사무소에 문의하셔서 분위기는 어떤지 호가는 어느정도 올라와 있는지 등을 확인해 보세요.
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Q. 전세금을 대신 주는 보험도 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.해당 주택이 기준 요건에 부합한다는 전제하에 전세보증금 반환보증보험이라는 보험이 있습니다.무조건 가입 가능한건 아니고 해당주택의 근저당 또는 선순위보증금등이 안전한 금액인지 확인하며,공시가격 대비 전세금이 높으면 또 불가합니다.
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Q. 새로운 집으로 이사를 하게 되었습니다. 전세로 가는 데, 전세 자금 대출을 받을려고하는데요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.기본적으로 전세자금대출을 받으시려면 집주인과 체결한 임대차계약서가 있어야 하겠습니다.대출 상품에 따라 다를순 있지만 임대인의 동의가 필요한 경우가 있으니 계약 체결시 특약에 기재해 달라고 중개사무소에 사전에 요청하심이 좋겠습니다.임차인이 전세자금대출을 받는다고 특별히 해가 될건 없으니 대부분 아주 특별한 경우가 아닌한 동의해 주십니다.