안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 만기후 재계약은 어떻게 진행되나요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 만기 전 6달 ~ 2달전에 계약갱신청구권을 사용하여 연장하여 거주하실지 아니면 퇴거 하실지 여부를 이 기간안에 임대인께 통보해 주시면 됩니다.
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Q. 전세대출을 알아보고있습니다.도움이필요합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아쉽게도 해당 상품은 23년 8월달부터 종료된다고 합니다. 그 이유는 올 2023년도에 편성되었던 자금 4조 4,000억원 이 모두 소진이되었기 때문이라고 하네요.다행히 내년에 새롭게 자금이 편성되면 해당 상품을 다시 이용하실 수 있다고 하니 너무 크게 걱정은 하지 않으셔도 될 것 같습니다.부부의 합산의 총소득이 연 6천만원 이하 여야 가능합니다. 단 생애최초와, 신혼, 2자녀 이상의다자녀 가구의 경우에는 연 7천만원 까지 인정 됩니다.한도는 LTV 70% 그리고 DTI 60%를 만족하는 금액입니다. 생애최초의 경우 LTV 80% 까지 가능 하며,이외에도 일반의 경우 2억5천만원, 생애최초는 3억원,신혼부부와 2자녀를 둔 가정은 4억원 이내로 금액의 한도가 결정 됩니다.
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Q. 임대보증 부분 보증이 되면 전액보증은 어지간하면 문제 없나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.무조건 된다고는 볼 수 없는 경우도 있습니다.예를들어 , 경기도 비규제지역 근저당이 1도 없으나 공시가격이 110,000,000원 이라고 가정하고, 전세보증금이 140,000,000 이라고 한다면 보증보험 가입이 되지 않습니다. 주변 시세가 1억 후반 ~ 2억 초반 이더라도 말이죠.
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Q. 세입자가 전세금을 일찍 달라고 하는데 문제는 없을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.경우에 따라서 문제될게 없다면 몇일전에 반환해 주시는 경우도 있긴 합니다.말씀 하신것처럼 전액 돌려 주기 보다는 일부 소액 남겨 놓고 내주시는게 좋을것 같습니다.분실 파손 훼손등의 문제가 발생하는 경우도 있으니까요.
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Q. 실거주를 목적으로 계약갱신권을 거부한 뒤, 실제로 얼마를 거주한 후 재임대를 해도 되나요? 또 만약 거짓이었을 시 패널티는 어떻게 되는지?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대인이 실거주 목적으로 갱신거절 했으나 2년 이내 정당한 사유 없이 재임대해 준 경우라면 손해배상청구를 해보시고, 임대인의 경우 갱신거절 사유를 잘 살펴보아야 하고, 갱신거절 이후 부득이 재임대해주어야 한다면 그 사정이 정당한 사유에 해당하는지 잘 살펴보아야 할 것입니다.손해배상액 범위는 피고가 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액으로 계산식으로 정할 수 있습니다.
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Q. 다문화가정 부동산 지원 정책이 궁금해요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.다문화 가정에 해당되면 국적과 소득에 상관없이 혜택을 누릴 수 있습니다.가장 잘 알려진 혜택으로는 외국인학교(다문화학교)에 입학할 수 있으며, 국내 외국인학교는 영미권 교육 과정을 따르기 때문에 내국인 가정에서도 인기가 많습니다.경쟁률이 치열한 국공립 어린이집, 병설유치원에도 우선 배정됩니다.일부 대학교에는 '다문화 가정 특별 전형'이 따로 있어 일반 전형보다 낮은 경쟁률로 진학할 수 있으며, 또 명절지원비·고향 귀국비·병원비 등이 지급되며, 방문과외와 국·공립 학원도 무료로 이용할 수 있습니다.주택 지원도 있는데요, 다문화가정은 일반인과 경쟁 없이 특별공급 된 주택에 대한 우선분양권을 받으며,국민임대주택 우선 입주 등 혜택도 있습니다. 대출 지원 조건과 수준은 해당 지원공고문을 참고하시어 해당 관계기간에 문의해 보시면 되겠습니다.여기에 결혼 자금, 자녀 학자금, 의료비, 임금체불생계비, 부모요양비, 임금감소생계비 등 저금리로 장기간 대출을 받을 수 있습니다.다만 다문화 가정을 위한 이런 혜택들이 소득 기준을 따지지 않기 때문에, 고소득 가정도 혜택을 받을 수 있다는 점이 문제점으로 지적됩니다.
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Q. 계약도중에 집주인이 직접 산다고 하면 나가야 되는 게 맞나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.2년 계약 만기 후 계약갱신권 사용시 집주인이 직접 거주한다면 비워 줘야 하겠지만,2년 계약중 만기도 전에 1년이 지난 시점에 비워 달라고 하는것은 있을수 없습니다.남은 계약기간 임차인은 그 집에 계속 거주할 권리가 있습니다.
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Q. 전세로 있던 집에서 이사를 하게 되었습니다. 이사가기전 특별히 체크해야할 사항이 있을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.이사가기전 전세보증금 반환 받으셔야 함은 물론이고요,공과금 정산 및 관리실에 얘기하셔서 장기수선충당금 확인하시고, 실내 파손이나 훼손이 없는지 사진으로 찍어 놓으시면 좋겠습니다.
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Q. 부동산에서 증여 거래란 어떤 것을 말하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가족과 같은 특수관계인등의 당사자간 대가성 없이 부동산의 명의를 넘겨주는 행위를 말합니다.일반적인 거래보다는 더 높은 세율의 증여세를 신고 및 납부하여야 합니다.
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Q. 상가 권리금 회수 못하는 경우도 발생하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.권리금은 보장된 금액이 아니기에 그 시설을 그 영업권을 인정해 주는 양수인이 나타난다면 권리금을 받을수 있겠고, 수요도 없고 장사는 안되고 지쳤다면 권리금 없이 털고 나오시는 경우도 있습니다.