안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약 중에 가계약금을 넣는 행위가 왜 필요한 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.매도인 혹은 임대인 / 매수인 혹은 임차인의 변심이 있을까 또는다른 중개사무소에서 그 사이에 계약금이 들어 가는건 아닐까 싶은 조바심 때문이 아닐까요.불편하시면 단호히 거절하시면 됩니다.당일에 계약서 쓰기전 그 사이에 혹시라도 상대방의 변심이 있거나 다른곳에서 계약을 먼저 했다면 운명이려니 내 인연이 아니려니 하시면 됩니다.
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Q. 전세대출이 있는 집인데 매도를 했어요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.질문의 요지 파악이 매우 어렵습니다.새 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 전부 내주었고 사고가 발생 되었는데 은행에 대출금을 갚아야 하는 상황이 ? 무슨 상황인거죠.은행에 대출금을 갚아야 하는 주체가 누구인가요 ? 전세대출을 받았다 하셨으니 대출금을 갚아야 할 주체는 세입자 아닌가요 ?
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Q. 전세계약 갱신시 일방적 하지 통보하면 3개월내에 돈을 마련해서 줘야하나여?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.2+2 계약갱신청구권을 행사한 계약은 묵시적계약과 같은 효력을 갖는다. 라는 주택임대차보호법 6조의 3의 4항의 내용을 문의 하시는것 같습니다.따라서 계약갱신권을 사용한 세입자는 계약기간내라도 언제든지 임대인에게 계약해지 통지가 가능하고 , 임대인은 통지 받은 날로부터3개월이후부터 반환의 의무가 생긴다. 입니다.그런데 최근 법원에서 이를 뒤집는 판결이 나왔습니다.법원에서는 세입자가 갱신권을 요구한 취지에 방점을 둔 것으로 해석됩니다.2년을 더 살 목적으로 계약갱신청구을 요구한 것이기에 합의없이 일방적으로 3개월 후 나가면 안된다는것 입니다.서울북부지방법원은 최근 6조의 3의 4항을 근거로 계약갱신 해지가 가능하다며 세입자가 임대인을 상대로 낸 보증금 반환소송에서 임대인의 손을 들어 줬습니다.
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Q. 집구입 디딤돌 대출 관련 문의 사항 입니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.디딤돌전세대출이나 특례보금자리론 등의 정책 상품이 있습니다.이러한 주택도시기금을 주 재원으로 하는 정부지원 상품을 이용할 수 있다면 적극 알아보는 것도 좋은 방법입니다.신혼부부 기금e든든 전세자금대출은 연 1.2퍼센트에서 2.1퍼센트의 저렴한 금리로 제공되고 있어 신혼부부들에게 큰 도움이 되고 있으며, 청년 전용 버팀목 대출은 최저 연 1.5퍼센트에서 2.1%까지 저렴한 금리를 받아볼 수 있습니다.추가 우대금리도 있어 이율은 더 낮아질 수 있습니다.
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Q. 고급 아파트나 고급 주택, 빌라는 세금이 어느 정도 더 부여되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.먼저 종합부동산세와 양도소득세에 적용되는 고가 주택의 기준이 일률적으로 12억 원으로 증가하였습니다. 또한, 다른 사람에게 집을 임대하여 수입을 얻을 때 부과되는 임대 소득세에서도 동일하게 12억 원을 초과하는 주택에 대해서만 과세하는 기준이 도입되었습니다종합부동산세는 공시가격 기준이고 양도소득세는 실제 거래가격 기준에 따라 결정되므로 이러한 차이점을 잘 이해하여야 하겠습니다.재산세는 공시가격 기준 9억이하 1세대 1주택 특례세율 적용 (과세표준 구간별로 감면) 됩니다.
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Q. 계약기간 중에 집주인잘못으로 파기가능한가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.살펴보면 1년전 집주인의 불찰로 인한 나의 불편함으로 인한 계약파기 요건으로는 미비해 보입니다.1년전 당시에 적극적으로 항의하시고 추후 중도퇴실 함을 할수 있게 문서로 남겨 놓으셨다면 좋았을 것 입니다.계속적 반복적 현재진행형인 불편함이 아니시라면 집주인께 좋게 말씀드리고 협의 후 중도퇴실 하심이 어떠실지요.
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Q. 재건축이 진행되는건 몇년정도 걸리나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아파트 재건축 기간은 짧으면 5년, 길면 10년이 걸린다고 합니다. 물론 사업단계 구간에서 큰 부작용이나 멈춤 현상이 없어야 이런 기간이 가능하겠습니다. 실제로는 사업 초기 단계에서 방황을 거듭하고 있는 경우가 많을 수 있습니다. 재건축 기준에서 가장 우선되는 건 연한입니다.건설된 지 30년 이상이 지나야 하며 안전진단에서 위험하다는 평가가 있어야 하고요,아무리 노후된 아파트라고 해도 안전진단에서 안전하다는 평가를 받게 되면 진행이 어려울 수 있습니다.만약 안전진단에서 위험성이 있다고 판단되면 정비구역을 지정 후 추진위원회 및 조합을 설립하게 됩니다.이후 사업 승인과 관리처분인가 그후 분양과 멸실 준공의 절차를 거쳐 이주를 하는 순서로 진행됩니다. 안전진단 평가로만 벌써 3~4년 정도가 소요되며 정비구역지정에 2~3년, 추진위원회와 조합설립에 약 4년 정도의 시간이 필요합니다. 사업승인울 받아 새롭게 단지를 조성해 입주까지는 추가적으로 5년 정도가 걸리는데, 이를 다 합치면 아파트 재건축 기간을 총 10년 이상이라는 결론이 나옵니다.
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Q. 아파트 매물 가격 외 추가로 생각해야되는 금액은 뭔가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.우선 첫번째로 아파트 매매 대금이 필요 하겠습니다.다음으로 주택 취득시 발생하는 취득세 및 지방교육세,중개수수료,법무사대행비용(소유권이전등기 수수료,국민주택채권매입비용,법무사수수료등),이사비용 등이 있겠습니다.
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Q. 신혼부부 전세로 살기에 빌라, 아파트 어떤게 좋나요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.빌라보다 아파트가 관리비가 많이 나온다는 것은 빌라보다 아파트가 관리가 잘 된다는 것 이겠죠.빌라보다 아파트는 주차 공간에 있어 보다 여유롭게 주차 할수 있습니다.대부분 빌라는 엘베가 없어 3~4층 거주민은 불편할 수 있습니다.빌라는 관리비가 아파트보다 저렴하게 부과되는 장점은 있습니다.
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Q. 최근에 입주한 아파트 입주민인데 무량판 구조란?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아파트 건축 공법에는 벽식 구조, 기둥식 구조 , 무량판 구조로 대략 3가지가 있는데요,무량판 구조는 공식적으로 인정받은 안전한 건축 공법이라는 설명이 있습니다.다만, 정확한 공법대로 설계·시공을 했는지를 따져봐야 한다는 지적이 나옵니다.무량판 구조는 내력벽이나 보가 아닌 기둥이 슬라브를 지탱하는 구조여서 수평 하중에 취약할수 있습니다.보를 사용하지 않아 내부 공간 이용의 효율성이 높고 벽식 구조에 비해 슬라브를 두껍게 구성해 층간소음에 유리합니다.이번에 문제가 된 붕괴부 대부분이 무량판 구조 부위였다는 점을 들어 '무량판 구조'의 취약성을 원인으로 꼽습니다.