안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 집 하자 있는 경우 퇴거 시 복비 부담 여부?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.하자의 원인 및 책임소재에 따라서 달라 질수 있겠습니다.세입자의 과실없는 사용수익 할 수 없을 정도의 중대하자의 경우라면 임대인이 부담해야 할 것 입니다.
부동산
Q. 전세권 등기 설정 궁금한 점이 있습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세권 설정은 하나이지 설정하는 주체에 따라 다른게 있을수 없습니다.전세권이 설정되려면 전세권설정의 물권적 합의와 등기가 있어야 합니다.전세권설정자와 상대방 사이의 전세권을 설정할 의무를 부담하는 채권 계약 뿐 아니라, 전세권설정자와 상대방 사이의 전세권설정의 물권적 합의라는 이행행위까지 있어야, 비로소 상대방은 전세권을 취득하게 됩니다.
부동산
Q. 형제끼리부동산을 사고팔때 시중가격보다싸게사려고하는데 세금엔상관없나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.질문자분의 내용대로라면 특수관계자간 거래로서 세법에서도 아주 자세히 들여다 봅니다.이유는 특수관계자거래는 정당한 조건이 아닐 가능성이 높기때문입니다.즉 매매거래를 가장한 증여일 수도 있고, 그 대금의 지급과정, 대금의 자금원천 등 자세히 봅니다.시가선정이 적정하고, 그에 따라 거래가액이 적정한지 여부를 확인 합니다.거래가액은 양도세부당행위계산부인규정에 따라 시가의5%와 3억원중 적은금액과 시가-거래가액=차액과 비교하고범위를 벗어나면 양도세계산시 시가-취득가액-필요경비을 차감하는 것을 양도차익으로 산정하고, 상증법상은 범위를 벗어나면 시가-거래차액=차액을 증여액으로 봅니다.2억짜리 집을 5천만원에 산다면 매매거래를 가장한 증여로 증여세가 부과될 가능성이 매우 높습니다.
부동산
Q. 편의점을 하려고 알아보는데, 괜찮은곳이 있어서 물어보니 '권리금'을 요구하시던데... 권리금이무엇인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.권리금은 기존 사용자가 시설이나 영업 노하우 (광고 및 단골고객등) 및 바닥권리금을 합친 형태의 무형의 자산에 대한 권리를 금액으로요구 하는 것 입니다.시설 권리금 + 영업권리금 + 지역권리금(바닥권리금) 을 합쳐 통상 권리금이라 합니다.장사 하시다가 잘 되서 반대로 나중에 나가실때 권리금을 더 받고 나갈수도 있고 반대로 한푼도 건지지 못하고 나갈수 있는 금액입니다.
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Q. 부동산 경매관련 자격증이 따로 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.자격증이 따로 있는것은 아니고요,부동산경매에 있어서 매수신청 대리 할수 있는 전문가가 따로 있으며, 변호사와 법무사, 개업공인중개사와 중개법인 등이 가능합니다.여기서 개업공인중개사와 중개법인이 매수신청 대리를 하고자 할 때는 반드시 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 규정에 따라야 합니다.법원행정처장이 지정하는 교육기관에서 부동산경매에 관한 실무교육을 이수해야 하고 손해배상책임을 위해 보증보험 또는 협회의 공제가입을 해야 합니다. 등록의 결격사유만 없다면 매수신청대리인 등록신청서를 작성하여 제출하고 매수신청대리를 할 수 있습니다.
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Q. 부동산 매매시 하자 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.매매 전 발견된 하자는 매매 후 잔금 다 끝내고 발견된 것보다 훨씬 다행이라고 볼 수 있습니다.매매 전 발견된 하자는 하자 보수를 요청할수 있으며 추후 문제 발생시 매도자가 치유해 준다 라는 특약을 기재해 달라는 조건으로 계약을 이끌어 낼 수 있겠습니다.매매대금에서 조정 할수도 있겠고 방법은 여러가지가 있을수 있겠으며, 계약전 꼭 짚고 넘어가야 할 부분 일 것 입니다.
부동산
Q. 다가구와 다세대주택은 무슨 차이 인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.다가구는 한 명의 단독소유이기 때문에 그 호실 별로 거래가 불가능합니다. 한편 다세대는 개별 구분 등기가 가능하며 소유자가 호수마다 다를수 있고 호수별로 거래가 가능합니다.다가구는 주택으로 사용하는 층수가 3개 이하입니다.3층까지만 다가구가 가능하다는 것이고요. 다세대는 주택으로 사용하는 층수가 4층 이하입니다.
부동산
Q. 월세도 계약기간을 짧게 조절할 수 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.상호 합의가 되면 단기임대라고 하죠. 짧게 계약도 가능합니다.주택 임대차 계약을 체결하는 경우 계약서에 계약 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소한 2년의 기간을 보장받을 수 있습니다.다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로 만약 계약기간을 1년으로 정했다면, 임차인은 2년 동안 임대차 기간을 보장받으면서도 필요한 경우에는 1년 후에 계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.그러나 1년의 계약을 하더라도 임대인은 이를 계약의 내용으로 주장할 순 없습니다.
부동산
Q. 전세 기간중에 아파트 매도 해도 되나요?.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.매도 하셔도 매수인은 전 임대인의 지위를 승계 받기 때문에 현재 거주하고 있는 세입자는 계약기간 동안 거주의 보장을 받습니다.계약 기간이 남았는데 하루아침에 나가라 할 순 없습니다.세입자에게 매도 계획을 미리 알려주시고, 임대차 만기 후 2년 더 거주할 의향이 있다고 하면 가능하면 실거주 매수인 말고 임차인 승계 조건의 갭투자 목적의 매수인을 알아 보시면 좋을것 같습니다.실거주 목적의 매수인이라면 현 세입자 만기일에 맞춰 입주할수 있음을 사전에 알려 주셔야 하겠습니다.
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Q. 재개발의 장점과 단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.재개발에는 공공재개발 민간재개발 있습니다.공공재개발의 장점은 용적율 상향으러 최대 50층 고층의 아파트를 건설할수 있으며, 민간인 경우 10년 이상 걸리지만 공공은 절반 정도가 소요 됩니다.공공재개발은 공익을 목적으로 하기 때문에 고급화의 커뮤니티는 기대할수 없으며 임대주택 세대수가 증가함에 추후 아파트 가격 상승에 차질이 생길수 있습니다.민간재개발은 민간이 주도하는 재개발 사업방식으로 1군브랜드 선정으로 고급화를 추진할수 있어 향후 아파트 가격 상승을 기대할수 있습니다.층수는 35층 이하로 제한 됩니다.