안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 월세에 살고있는데 무주택이 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.월세로 살고 계시면 무주택자가 맞습니다.행복주택의 조건은 다음과 같으며 자세한 내용은 입주대상별 입주자 모집공고를 참고하여 주시길 바랍니다.청년(19세∼39세·신혼부부·대학생 등 젊은계층의 주거불안 해소를 위해 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 대중교통이 편리하고 직주근접이 가능한 부지에 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택무주택요건 및 소득·자산기준을 충족하는 대학생, 청년, 신혼부부*, 산단근로자 등혼인기간 7년 이내 또는 6세이하 자녀를 둔 가구, 예비신혼부부인 무주택세대 구성원 등해당세대의 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100%이하인 자보유 부동산(건물+토지), 자동차의 가액이 기준금액 이하인 자(총자산) 36,100만원이하(2023년도 기준) / (자동차) 3,683만원이하(2023년도 기준)입주대상별 자산기준은 상이하므로 입주자 모집 공고문 참조
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Q. 요즘 일본부동산이 다시 오른다고 하던데 왜 그럴까요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.최근 일본은 마이홈(My home) 붐이 이어지고 있습니다. 고속 성장에 힘입어 너도나도 집을 샀던 1980년대 폭등기를 지나, 경기 침체와 더불어 집값도 폭삭 가라앉는 경험을 했던 일본인들이 다시금 내집 마련에 눈을 돌리는 모습입니다.현지 언론에서는 이 같은 토지 및 주택 상승이 팬데믹이 잦아들면서 엔저를 적극 활용한 해외 투자자들이 도쿄나 오사카, 나고야 등 대도시권의 상업지를 적극 매수한 결과로 분석하고 있습니다.또한 일본 언론 매체들은 공시지가 상승의 배경에 대해 다시 살아나는 경기에 일본인들의 매수세도 붙는 모양새라고 설명합니다. 국토교통성은 이번 공시지가를 발표하면서 “코로나19 영향으로 침체되었던 땅값이 위드 코로나로 바뀌고 경기 회복이 이어지면서 도시를 중심으로 땅값 상승이 계속되고 있으며 지방에서도 땅값이 오른 지역이 넓어지는 등 코로나 전으로 회복하는 경향이 뚜렷하다”고 밝혔습니다.
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Q. 5년안에 집을 매매 하려고 하는데 어느 시점이 좋을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.5년안에 집을 마련해 보시겠다 마음을 먹으셨다면 특정시점, 특정시기에 구애 받지 않으셨으면 좋겠습니다.어느 시점이 적당할지 그 누가 단정 지을수 있을까요.내 집 내가 살 집을 마련해 보시겠다 하셨다면 내가 점찍어 둔 단지의 아파트를 주의 깊게 꾸준히 살펴 보시길 바랍니다.근처 지인들에게 정보도 들어보고 주변 전문가인 중개사무소에도 발품 팔아 보셔서 내 기준을 잡아 놓으시고 그 기준에 충족하는 매물이나온다면 주저치 마시고 매입하시길 추천 드립니다.뉴스에서 주변에서 그 시기가 하락장이다 떠들어도 소신을 갖고 내가 정해놓은 기준에 부합한 매물이 나왔다면 매입하세요.하락장이어서 더 떨어질거 같아 좀더 지켜보자, 상승장인데 고점에서 사는건 아닌가 좀더 지켜보자. 하면 평생 구입 못 합니다.좋은 상권에도 나쁜 입지가 있고 나쁜 상권에도 좋은 입지가 있듯이 하락장에도 좋은 매물 나에게 맞는 매물이 있을수 있습니다.
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Q. 임대차신고 관련 문의사항이 있습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.A에서 전출신고하고 점유지 이탈을 하지 않으면 전월세 신고 만으로는 대항력을 잃지는 않습니다.
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Q. 전세 계약을 체결하기 전에 주택의 상태나 시설에 대한 점검을 어떻게 진행하며, 이를 청약서에 반영하는 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세계약 체결전 주택의 상태나 시설에 대한 점검은 집 방문시 보고 듣고 확인하고 기록하는 것 이겠습니다.확인된 사항들 중 특별히 특약에 넣어야만 할 내용들이 있다면 특약에 넣어달라 요청하실수 있음이겠고요.월세계약으로로 전환은 일방적으로 행할수 없는 사안이면 상호 당사자간 합의가 있어야 하겠습니다.거래 취소의 경우에는 거래취소의 원인제공 및 과실여부를 확인하여 책임을 물어야 할 것 입니다.
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Q. 전세 계약의 변제 방식이나 금융 상품등의 이용 방법은 어떻게 되나요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세자금 대출등의 이용방법에는 다양한 상품들이 존재하고 있습니다.기금에서 운영하는 버팀목전세자금대출이나 중기청대출등이 있겠고요, 시중 은행권에서도 여러 전세자금대출 상품을 취급하고 있으니개인 요건에 맞는 최저금리 상품을 찾아 보심이 좋겠습니다.전세계약시 발생할수 있는 분쟁시 거래당사자는 본 계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 법원에 소를 제기하기 전에 먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내 신속하게 조정 결과를 받아볼 수 있습니다.전세계약 즉 , 채권적 전세에서 임대인은 보증금을 지급받아 그 이자를 취득할 수 있지만, 차임을 청구할 수 없습니다.또한 임차인은 임대차 계약이 종료하면 임차물을 반환하면서 보증금을 반환할 것을 청구할 수 있습니다.이는 동시이행의 관계에 있기 때문에 임대인이 보증금을 내놓지 않는다면, 임차인 역시 임차물을 내놓지 않아도 됩니다.전세권과 유사한 전세 계약이 성행함에 따라, 주택과 상가에 입주하는 세입자를 보호하기 위해 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 만들어지게 되었습니다.
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Q. 전세 계약 기간이 종료되었을 때, 계약의 연장이나 해지와 관련된 절차는 어떻게 진행되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.]전세계약 만기 전 6개월 ~ 2개월 사이에 연장 혹은 퇴거할지 여부의 의사표시를 하시면 됩니다.가능하면 문자등의 증거를 남겨 놓으심이 좋겠습니다.전세계약에서 중개업자의 역할은 거래 당사자 간의 원할한 거래를 도와주고 조력해 주는 역할을 합니다.매수자 매도자 혹은 임대인 임차인을 연결하고, 거래조건을 협의하여 계약을 체결하는 과정에서 중개 수수료를 받습니다.거래에 필요한 부동산 정보를 제공하며, 해당 물건에 대한 권리분석을 행하여 줍니다.거래 조건에 맞는 게약서를 작성하고, 거래 당사자에게 설명해주고 검토를 요청합니다.거래신고와 등기를 대행해 줄수도 있습니다.거래 당사자간 분쟁이 발생시 중개하는 역활도 합니다.중개업자는 거래 당사자의 이익을 존중합니다. 거래에 대한 정확한 정보를 정확하게 전달합니다.거짓 정보를 제공하거나 거래를 방해하는 경우, 법적 책임을 집니다.중개수수료에 대한 규정은 지역별 금액별로 달라지며 상한요율이 1천분의 3 에서 1천분의 9까지 입니다.
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Q. 전세 계약의 정의와 주요 특성에는 어떠한 것들이 있을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계. 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월차임을 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도입니다.전세계약시 등기사항증명서 건축물대장 소유자 계약자 동일인 등 확인이 필요 하겠으며,전세보증금 반환보증보험 가입 여부도 꼭 확인하셔야 하겠습니다.
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Q. 주택청약은 일생에 한번만 가능한가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.당첨된 그 청약통장은 다시 사용 못 하시고 새로 가입은 가능합니다.우리나라에는 한번 당첨된 분(세대원 포함)에게 다음 청약을 제한하는 몇가지의 제도가 있으며,이는 당첨된 아파트와 다시 청약을 할려고 하는 지역 및 공급 방법에 따라 제한이 달라집니다.참고로, 당첨된 후 계약을 하지 않은 경우에도 당첨자로 관리됩니다.
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Q. 전세 계약 체결 시, 보증금 반환에 관한 법적 규정과 사전 합의 사항은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대인에게는 차임을 요구할 권리인 차임지급청구권이 있습니다.임대차 기간이 만료되거나 하는 사유로 임대차가 종료되었을 때는 임차물의 반환을 청구할 권리도 있으며, 또한 어디까지나 임차인에게 임차물을 빌려준 것인 만큼, 임차물이 임차인의 귀책사유로 멸실되었다면 임차인은 더이상 임차물의 반환을 할 수 없으므로, 임차인에게 손해배상을 청구할 수도 있고, 외에도 차임증감청구권 등의 권리들이 있습니다.임대인은 당연히 물건을 임차인이 사용할 수 있도록 인도해야 합니다. 또한 전세권의 전세권설정자와는 다르게 임대인은 임차인이 임차목적물을 사용할 수 있도록 하는 적극적인 의무를 집니다. 따라서 임대인은 임차물이 고장난다든가 하여 임차인이 사용하지 못한다면 이를 보수해 주어야 합니다.임차인은 임차물을 사용할 수 있습니다. 주택임대차의 경우에는 주택에서 살 수 있고, 토지임대차의 경우에는 토지를 사용할 수 있습니다.또한 임대인의 의무에서 본 바와 같이 임차물이 사용하기에 적합하지 않은 상태라면 이를 보수해줄 것을 청구할 수 있으며, 임대인과 동일하게 차임증감청구권을 가집니다. 다만, 현실적으로 임대인보다는 임차인이 사회적 약자의 위치에 있기 때문에 계약 당시 특약사항으로 임대인의 차임증액청구권을 제한하는 조항은 유효하지만, 임차인의 차임감액청구권을 특약으로 제한하는 것은 불가능합니다. 그 외에도 필요비, 유익비 상환청구권 등의 권리를 가지나, 이 중 필요비 및 유익비 상환청구권은 특약사항에 이를 주장하지 못하도록 규정되어 있다면 임차인에게 불리한 조항임에도 불구하고 유효합니다.임차인은 임대차 기간이 종료하는 등의 사유로 임대차 관계가 종료하면 임차물을 반환하여야 합니다.만약에 임차인의 귀책사유로 인하여 임차물이 멸실된다면 임차물을 더이상 반환할 수 없어 임대차 계약상의 의무를 이행하지 못하므로 채무불이행에 따른 손해배상의무를 집니다.