안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 매수시 소액만 주고 가계약 가능한가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가계약이라는 단어는 원칙상 존재하지 않는 용어 입니다.당사자간 청약과 승낙이 있으면 성립이 되는 낙성 계약 입니다.상호 당사자간에 협의만 되셨다면 얼마든지 가능 합니다.다만 , 연결고리가 매우 약하겠죠. 얼마든지 상황에 따라서 매도인은 20만원 돌려주며 해제할수 있고, 반대로 매수인은 10만원 포기하고 해제 할수 있을 겁니다.
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Q. 전세보증보험 미가입시 문제점이 궁금합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.우선 계약기간 만료에 따른 보증금 반환'에 관한 내용증명을 임대인에게 보내야 하겠습니다.다음으로 임차권 등기명령을 하셔야 합니다.전입신고와 확정일자의 효력상실 방지의 임차권 등기명령으로,계약기간이 다 되어서 이사할 때 보증금 돌려주겠다 임대인의 말만 듣고 이사를 가버리면 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.그렇기 때문에 이때 임차권 등기명령이라는 것을 신청하여야 합니다. 신청 후 받아들여지면 그때 확인 후 이사를 가면 됩니다.새로운 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받더라도 그 보증금을 아직 돌려받지 못한 집에 관한 전입신고와 확정일자의 효력이 남아 있기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다마지막으로 보증금 반환 소송을 합니다. 소송 기간은 일반적인 민사소송과 비슷하게 약 1년 ~ 2년 이내 소요 되겠습니다.
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Q. 지금 하락장인건가요? 상승장인건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가장 저점에서 가장 바닥에서 매수 하고픈 심리는 누구나 있겠습니다만 현실적으로 쉽지 않습니다.누구도 단정 지을순 없고 예측만 할 뿐 입니다.지역마다 다르겠지만 아직까진 하락장이며 하락장의 끝자락 인듯 싶습니다.더 큰 폭락장이 오긴 어려운 시기이며 당분간은 대부분의 전문가들도 그러하지만 보합세를 유지하리라 봅니다.금리인하의 신호와 함께 내년초에는 움직임이 있겠죠.
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Q. 재당첨제한 "무" 라고 적혀있는 분양단지에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1순위,2순위 청약 후 예비당첨자들도 아파트 계약을 하지 않아 남은 물량에 대해 다시 청약을 받는 제도인 무순위청약으로 재당첨제한 조건이 없다는 것 입니다.무순위 청약에서 당첨이 되고 포기를 해도 계약만 하지 않았다면 불이익은 없습니다.그래도 재당첨 제한 조건이 언제 생길지도 모르니 해당 공고문을 꼭 숙지하시고 청약하시길 당부 드립니다.
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Q. 임대인들이 전세,월세 선택하는 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임대인들의 상황에 맞춰 그리고 경제적 여건에 맞춰 전세 또는 월세로 임차인을 구합니다.무조건까지는 아니고요, 오히려 근저당이 있으면 보증금 적게 받고 월세로 내놓고요, 근저당이 없으면 전세로 놓는 경우도 많습니다.그래야 임차인들이 안심하고 입주할 수 있으니까요.
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Q. 상가 임대 재계약시 5%올릴수 있다고 알고 있어요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.현 임차인과 재개약시에는 5% 상한선 적용을 받습니다만, 새로운 임차인과의 계약시에는 적용을 받지 않습니다.단, 무조건적으로 올릴 수 있는 것은 아닌 조세,공과금,경제상황의 변동, 주변의 시세 등을 감안해서 올려야 하겠습니다.양 당사자가 조율이 되지 않을 경우 대한구조법률공단의 상가임대차분쟁조정위원회를 통해서 조정 받을수 있습니다.
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Q. 1층아파트 매매할려고 하는데요 문의드립니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.문의하신 해당지역이 저지대에 위치한 지역인지 고지대인지 주변에 하천이나 댐 수로등이 있는 지역인지 알수 없어 정확한 답변이 어렵겠습니다.주변 이웃한 오래 거주하신 주민분들께 여쭤 보시고 관리실 직원분, 단지내 상가 상인분들이 가장 잘 알고 계실 겁니다.
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Q. 전세 재계약시 계약서를 다시 작성해야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세보증금 감액해서 재계약시에도 계약서를 새로 작성하셔야 합니다.또한, 보증금 증액이 아닌 감액이 된 경우에는 실제 지급한 보증금의 한도에서만 우선변제권이 인정됨으로, 다시 확정일자를 받을 필요는없으나, 확정일자 부여를 원할 경우 감액된 보증금에 대한 확정일자임을 계약서에 부기한 후 부여할 수는 있습니다.
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Q. 신축아파트 셀프등기 e폼작성 질문.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아파트 신규 분양아파트 최초 취득자 시라면 , 분양 계약 체결일 날짜 20년도 3월 4일이 아니고, 그 전인 청약당첨일이 됩니다.
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Q. 상가 권리금은 세금 신고를 하여야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.권리금에 대한 세금 신고 하셔야 하며, 2가지가 있습니다. 부가세 & 기타소득 원천징수(원천세)원천징수액 권리금 총액에서 필요경비 60%는 인정받을 수 있고, 나머지 40%의 22%는 세금으로 납부해야 한다.( 쉽게 권리금의 8.8% 를 계산하면 간단하겠습니다. )양수인은 권리금에서 8.8%(원천징수)를 공제하고 양도인에게 지급하며, 권리금에 대해 5년간 경비처리 가능합니다.권리금에 대한 부가세 지급후 양도인으로부터 세금계산서 수령 합니다. 납부한 부가세는 매입세액공제(부가세 환급신고).예시) 권리금이 총 1억원인 경우, 권리금 1억 + 부가세 1천만원 - 원천세 880만원 = 1억 120만원을 양수인이 양도인에게 지급해야 합니다.