안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 경매와 공매의 차이점에 대하여 이해하기 쉽게 설명해주세요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.세금등을 체납하여 재산이 압류등이 되었을때 국가의 자산을 경매로 실행시킴을 공매 (공적경매)라고 합니다.반면 일반 채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분 하는것을 사적경매 , 즉 경매라고 합니다.경매 대행하는 공인중개사에게 매수신청대리로 위임 가능 합니다.부동산경매에 있어서 매수신청 대리는 변호사와 법무사, 개업공인중개사와 중개법인 등이 가능합니다.여기서 개업공인중개사와 중개법인이 매수신청 대리를 하고자 할 때는 반드시 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 규정에 따라야 합니다.
부동산
Q. 근저당권설정이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.우선 저당권이란 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다.예를들어 A라는 사람이 소유하고 있는 자기의 부동산을 담보로 제공하고 은행권을 통해 대출을 받으면 은행이 A에게 빌려준 금액만큼의 저당권을 가지고 있다고 볼 수 있습니다. 만약 A가 돈을 갚지 못하게 되면 경매로 추심 집행을 할 수도 있고 집이 경매로 넘어가게 된다면 은행에서 우선변제권을 가지게 되고 빌려준 돈을 회수해 갑니다.질권설정이란 법률 채무자가 돈을 갚을 때까지 채권자가 담보물을 간직할 수 있고, 채무자가 돈을 갚지 아니할 때에는 그것으로 우선 변제를 받을 수 있는 권리로서 이러한 권리를 발생하는 것을 질권설정이라고 합니다.
부동산
Q. 전기승압 공사비용은 누가 부담하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.상가의 전기승압 및 증설시 비용은 대부분 임차인의 필요에 의해 하는 것이기 때문에 부담 또한 임차인이 부담 지게 됩니다.그 비용이 많이 나올 경우 렌트프리나 다른 부분에서 조금 임대인이 양보 하는 경우는 있어도 이 비용 자체를 지원해 주는 경우는 보지 못한것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 명의신탁에 대해 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산 등기제도의 주된 목적 권리관계를 공시하려는 것이라 한다면 등기된 권리관계는 당연히 실제 권리관계와 일치를 해야하지만 부동산 실명제 이전 우리나라에서는 명의신탁이 인정되었기 때문에 실제 소유자와 명의상 소유자가 불일치하는 상황이 발생했습니다. 따라서 이런 불합리함을 없애고자 실시한 제도가 바로 부동산 실명제 입니다.부동산 실명제를 위반한 경우에는 과징금과 이행강제금, 벌칙의 제재가 주어지게 됩니다. 위반 대상을 살펴보면 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기를 한 경우와 부동산 계약을 체결하고 잔금일로부터 3년간 등기를 하지 않은 경우가 해당이 됩니다.다만 예외적으로, 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우와 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에, 이것이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아닌 경우에는 명의신탁을 인정하고 있습니다.(부동산실권리자명의등기에 관한 법률 8조). 또한 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우,부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소휴하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우,｢신탁법｣ 또는 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우는 예외로 합니다.
부동산
Q. 공매와 경매의 차이점이 무엇인가요
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.세금등을 체납하여 재산이 압류된 것이나 국가의 자산을 경매로 실행시킴을 공적경매 , 즉 공매라고 합니다.반면 일반 채권자가 채무자로부터 채권을 회수하기 위해 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분 하는것을 사적경매 , 즉 경매라고 합니다.
부동산
Q. 새 아파트 점검시 가장 중요한 것은 무엇일까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.현관은 현관문, 바닥 타일 상태를 기본적으로 보셔야 하고요,욕실은 타일, 위생도기, 배수상태 확인하기, 주방은 싱크대, 가스 설비를 .거실은 샷시, 바닥재, 도배상태 ,각 방은 바닥재, 도배, 붙박이 가구를 중점적으로 살펴보기.발코니는 누수 여부, 설비 상태를 중점적으로 보셔야 하겠습니다. 특히 샷시 주변 코킹이 잘 되어 있는지 바닥 타일 시공이 양호한지 바닥 구배가 적절한지 탄성페인트 시공이 양호한지 여부를 잘 보셔야 하겠습니다.
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Q. 부동산 수수료 어느 부동산 어디에 줘야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.B 부동산이 보유한 매물이고 B 부동산과 함께 현장답사 한 매물을 거래 하시게 되면 B 부동산에 중개보수 주시면 됩니다.B 부동산 매물을 A 부동산도 보유하고 있는 매물이고 A 부동산과 보러 가셨다면 A 부동산에 중개보수 주셔야 합니다.
부동산
Q. 부동산 하락이 끝나고 보합후 상승한다는데 맞나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.문의하신것 처럼 보합세 유지후 상승한다는 낙관론자의 의견도 있고요,반대로 추가 금리 인상과 역전세의 리스크로 인해 좀더 하락한다는 비관론자의 의견도 있습니다.급매물들은 소진되며 거래량이 증가되었으나 최근에는 거래량이 확연히 줄어든 관망세 입니다.당분간은 이 같은 상황이 유지되리라 보며 연말 ~ 연초 부터는 계단식 상승으로의 움직임이 있지 않을까 전망해 봅니다.
부동산
Q. 융자금 있는 월세 들어가도 될까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.먼저 주택의 공시가격 및 실거래가 확인이 되어야 안전한지 여부를 확인할수 있겠습니다.또한 1억 2천만원의 근저당 설정일을 확인 후 최우선변제금액 한도도 같이 확인해 보세요.
부동산
Q. 지주택(지역주택조합)에 경우 아파트로 진행될 가능성이 몇프로나 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.지역주택조합의 성공 여부는 토지 확보가 관건인데요,,기본적으로 지역주택조합은 조합원끼리 ‘남의 땅’에 아파트를 올리는 방식의 사업입니다.땅 주인을 설득해 땅을 전부 사들이고, 걷은 돈으로 아파트를 올려야 하는데 지역주택조합 사업에서는 토지 확보를 하지 않아도 조합원 모집이 가능하기 때문에 사업장 대부분이 토지 소유권 확보를 끝내지 않은 상태에서 조합원 모집을 우선 진행하게 됩니다. 하지만 이후에는 사업 부지의 95% 이상 소유권을 확보해야만 사업 승인 신청이 가능하여 토지를 확보하지 않으면 사업이 표류할 가능성도 높아지고 아예 무산되는 경우도 많습니다.서울시가 지역주택조합 현황 파악에 나선 결과 서울시 내 지역주택조합 사업의 착공률은 5% 수준에 그치는 것으로 파악되었습니다. 당시 파악 중이던 서울시 내 지역주택조합 100~120여곳 가운데 실제 착공에 들어간 조합은 5곳 정도뿐이었으며, 통상적으로 지역주택조합 5곳 가운데 1곳만이 최종 입주에 성공한다는 통계도 있다고 합니다. 지역주택조합 방식으로 정비사업을 시도하는 경우는 많지만, 실제 착공까지 이어지기 어렵다는 뜻이겠습니다.