안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 임대인과 계약하려고 합니다. 부동산 중개수수료 없이 해도 문제 안되나요???
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.중개사무소 공인중개사 없이 쌍방 협의하에 얼마든지 계약하셔도 법적으로 문제될 소지 없습니다.
부동산
Q. 아파트를 청약해서 당첨되면 동이나 층수와 같은 위치는 임의 배정되는 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.선택권은 없습니다. 다자녀, 장애인등 우선 배정은 있지만 나머지는 전부 랜덤 배정으로 보시면 됩니다.
부동산
Q. 상가를 구매보려고하는데 관리비는 누가 내나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.상가 관리비는 사용 수익중이며 임차중인 임차인이 부담하게 됩니다.여기에는 개별 전기 수도 가스 공용관리비 포함 입니다.공실이면 소유자가 부담 하게 됩니다.
부동산
Q. 대항력과 확정일자가 정확히 궁금합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.대항력은 질문하신것 처럼 이사후 전입신고 하면 다음날 0시를 기해 발생되게 됩니다. 점유+전입신고를 갖추셨다는 기준하에 확정일자까지 받아 놓으셨다면 우선변제권 성립이 되며, 점유 +전입신고 전 확정일자 받은 것 만으로는 효력이 발생되지 않습니다.
부동산
Q. 전세계약시 묵시적으로 연장이 가능한건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 계약 만기 6 ~ 2개월전에 연장할지 퇴거할지 여부를 확인하여야 합니다.상호 통보없이 기간이 지나간다면 묵시적갱신 자동 연장 된 것으로 봅니다.묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 조항 입니다.묵시적 갱신 기간 중 임차인은 언제든 퇴거 요청을 할 수 있으며 3개월 뒤에 효력이 발생되나, 임대인은 그리 주장 할 수 없습니다.
부동산
Q. 부동산 다운 거래를 하는 이유와 업 거래도 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.다운 거래와 함께 업 거래도 있습니다. 먼저 다운 계약이던 업 계약이던 불법으로 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 처벌 받습니다.다운 계약이란 실제 거래한 금액보다 낮은 금액으로 작성함으로 탈세를 하기 위한 계약서를 위조하는 행위 입니다.매수자는 취득세를 적게 내서 좋고 매도자는 양도소득세를 적게 내서 좋아 부동산 거래시 유혹을 느끼게 됩니다.탈세한 금액 대해서 양도소득세를 납부하는것은 기본입니다.거기에다가 40%에 달하는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 추가로 납부해야합니다.또한 실거래가의 2 ~ 5%까지 발생하는 과태료도 부담하셔야됩니다.매수인의 과태료는, 매도인과 마찬가지로 발생하게 되며,구입한 부동산이 비과세나 감면혜택 대상에 해당하더라도 그 혜택을 받을 수 없게됩니다.
부동산
Q. 전세계약 갱신 때에는 어떤 걸 준비하면 되나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.연장해서 거주하기로 하시고 보증금의 증액 또는 감액없이 동결 하신다면 묵시적갱신을 하셔도 될 것 같습니다.임대인이 계약서 재 작성 하자고 하시면 맞춰 작성하시면 되겠고요, 은행에는 계약기간 연장했다고 통보해 주시면 되겠습니다.
부동산
Q. 아파트를 선분양만 하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.정부와 공급자 입장에서 선분양을 선호하기 때문입니다.정부는 신속한 주택공급 효과를 보기 위해 후분양보다는 선분양을 선호해 왔습니다.선분양을 통해 미리 계약자를 선정하면 시장 안정효과를 조기에 도모할 수 있기 때문이죠.무주택자들이 수분양자가 되면 추가적인 주택수요를 일으키지는 않으므로 하루라도 빨리 분양하는 것이 정책당국자에게 유리합니다.2003년 그리고 2018년에 다시 후분양제 의무화를 추진하겠다고 공표하지만, 흐지부지 되고 있습니다. 3기 신도시에 대해 사전청약을 추진하고 있는 것이 이를 방증합니다.공급자 입장에서도 분양수입을 통해 건설자금을 사전에 조달할수 있기 때문에 선분양이 유리합니다. 그래서 선분양제도는 중소업체들이 공격적으로 아파트사업을 할 수 있는 가장 큰 이점 입니다.다수의 전문가들이 우려하듯 후분양이 의무화되면 분양대금에 의존하던 사업자들 중 중소업체는 사업을 포기할 가능성이 매우 큽니다.
부동산
Q. 불법증축한 집을 산다면 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.불법증축으로 판단되면 시정, 철거명령과 함께 벌금, 건축물대장상에 위반건축물 이라는 노란색 바탕에 그 내용들이 표기됩니다.관할 시군구 청에서 건물주에게 시정할 부분들을 명령하게 되는데, 벌금 혹은 한 달 기간 동안 원상복구의 기간을 부여합니다.이를 받아들여 지지 않으면, 2차 기회로 20일 동안 다시 한번 시간을 주는데요.이또한 불이행하였다면 강제이행금은 매년 부과 됩니다.이행강제금은 의무이행이 확보될 때까지 반복하여 부과할 수 있는 집행벌이라고도 합니다.최초에 허가 승인을 받았던 상태로 복구할 때까지 부과되는데, 면적이 60㎡ 미만일 경우라면 5년 이하의 기간 동안 1년에 1~2회 정도로 부과되지만, 면적이 그 이상이라면 횟수와는 상관없이 복구시까지 부과될 수 있습니다.지자체별로 단속 기간이나 횟수가 다르지만 , 위반건축물에 대한 이행강제금은 보통 1년에 최대 2회 부과됩니다.이행강제금은 위반 사실이 적발된 시점에 집을 보유 중인 소유주가 내야 한다.
부동산
Q. 향후 10년간 부동산 전망이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.부동산 주기는 10년으로 움직인다는 통설이 있지만 , 그 추세는 점차 짧아지고 있습니다.45년동안 꾸준하게 우상향 하는 그림이 그려졌으며, 크게 조정을 받은 시기는 90년대 초반 1기 신도시 공급 , 98년 IMF , 08년 미국 리먼 브러다시 파산 및 서브프라임 모기지 사태로 인한 침체를 제외하곤 생각보다 많지 않습니다.그리고 22년 하반기 ~ 현재 진행중으로 침체시기이자 조정을 받고 있는 시점입니다.터널의 끝은 보이는듯 한데요, 빠르면 2023년 말 늦어도 2024년 상반기까지는 이흐름이 유지되리라 보며 이후 금리인하의 신호와 함께 서서히 계단식 우상향 하는 흐름을 보이지 않을까 싶습니다.실수요자들은 한번 더 급락할 시기가 올 거라는 비관론 전문가들의 예측에 기대를 하며 적절한 매수 타이밍을,매도인들은 반등의 시작을 알리는 낙관론 전문가들의 뉴스에 귀 기울이며 기다립니다.정답은 없습니다. 예측 할 순 있겠으나 단정 지을순 없습니다.극단적으로 단정짓는 전문가의 말은 신뢰하지 마세요.매수 혹은 매도 계획이 있으시다면 누구의 말도 참고만 하실뿐 본인의 기준을 잡아 놓으시길 바랍니다.이리 재고 저리 주저하다 타이밍만 놓치고 그때 그럴걸 후회만 남습니다.본인이 정해놓은 기준에 들어오면 주저말고 매수 또는 매도 하십시오.아무일도 하지 않으면 아무일도 일어 나지 않습니다.무슨일이던 하면 어떤 일이 벌어질지 아무도 모릅니다.좋은 상권에 나쁜입지도 있고, 나쁜상권에 좋은 입지도 있습니다.부동산 하락 시기에도 좋은 매물이 있을수 있고 상승시기에도 나쁜 매물이 있을수 있습니다.내가 정해놓은 기준을 충족하면 더 하락할지 상승국면인지 따지지 말고 주변말에 휘둘리지 마시고 신념을 갖고 취하시면 좋겠습니다.