안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 조그만 주공아파트 도어락 변경 누가 고쳐줘야하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.민법 제623조에 의하면 ‘임대인은 목적물 임대차의 건물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 기간 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다 라고 규정하고 있습니다.따라서 임차인의 고의나 과실이 아닌, 단순 노후나 자연적 마모 등에 의한 고장이라면 수리 의무는 임대인에게 있겠습니다. 그러나 도어락 건전지 등의 소모품 교체 비용은 통상 임차인이 부담 하고 사용합니다.
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Q. 부동산 계약시 필요한 서류는?
부동산 거래시 (계약시) 매수인일때 필요한 서류는 특별히 많을건 없는데요, 본인 확인용 신분증과 계약금 필요 합니다.해당 주택 확인용 서류로는 건축물대장,등기사항증명서,토지이용계획서등이 있겠습니다.참고로, 소유권이전등기시 필요서류는 다음과 같습니다.매도인매도용 인감증명서주민등록초본 주소이력포함등기권리증신분증인감도장매수인주민등록등본가족관계증명서계약서 원본도장
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Q. 갭투자 기존 세입자 만기, 신규 세입자 계약시 질문
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.네 가능 합니다.그런데 만기 당일날 신규 세입자와 계약을 진행하며 받을돈이라 하시면 계약금 10% 정도 일듯 한데, 이 계약금 만으로 기존 세입자 보증금 전액을 돌려 주실수 있으실까요 ?신규 세입자와 진작에 계약을 체결하고 잔금을 받을돈으로 기존 세입자 보증금을 반환해 주셔야 할 것으로 사료 됩니다.
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Q. 가족간의 아파트 거래에 대해 문의 드립니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가족간 부동산 거래도 당연히 가능하며, 시가보다 낮은 거래도 됩니다.부모와 자녀 사이에 부동산 거래는 증여로 간주합니다. 그에 대한 대가를 정확하게 지급해야 거래 이후에 문제가 발생하지 않습니다.그러나, 정확한 금액을 지불해야 합니다. 가족간 부동산 거래에서 문제 발생 소지를 없애려면, 명확한 자금 출처를 입증해야 거래 이후 문제 발생이 없겠습니다.왜냐하면, 증빙이 가능해야 차후에 증여가 아낸 매매했다는 것을 인정 받을 수 있기 때문입니다.가족간의 거래는 특수관계자 거래에 속하기 때문에, 규정이 있습니다.직계존비속에게 부동산을 양도할 경우, 직계 비속의 입장에선 부동산을 증여 받는 것으로 추정하나,일정한 금액을 받고, 양도를 했다면 증여로 추정되지 않습니다.양도가 허용하는 범위는 시가와 비교, 차액이 3억 이하 또는 시가의 30% 이하로, 양도 가능합니다.
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Q. 전세 계약시 융자금갚는조건으로 계약은 괜찮나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.그런 계약방식이 불가능한건 아닙니다만, 선순위 보증금도 많다고 하셨는데 일부 상환 된다고 보증보험이 가능할지 불안하네요.일부 상환한다고 근저당 말소가 되진 않으며 HUG 등에서는 채권 최고액을 기준으로 잡기 때문에 보증보험 가입 불가될 가능성이 높습니다. 먼저 임대인과 협의를 하셔야 하겠고 질문자님의 전세보증금을 융자에 상환한다는 전제하에 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한지 여부를 확인하심이 선행되어야 하겠습니다.
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Q. 거의 혼용해서 쓰는거 같은데 다가구와 다세대주택 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.면적과 층수에 따라 적용되는 기준이 달리 있으며, 쉽게 다세대주택은 호실 별로 소유자가 다른 구분등기가 가능한 주택이라 보시면 되고요,호실별로 매매가 가능 합니다. 건축물 대장 확인해 보면 "집합건축물" 표제부 전유부 구분지어 나옵니다.다가구주택은 호실은 여러개 인데 소유자는 한명입니다. 호실별로 구분 등기가 되어 있지 않아 호실별로 매매가 안되며 통건물로 매매 해야 합니다. 건축물 대장 확인해 보면 "일반건축물" 로 나옵니다.
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Q. 2주택 소유시 보금자리론 대출이 취소되나요???
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.특례보금자리론 이용 중 추가로 주택을 구입해 2주택자가 될 경우 추가 주택 처분기한은 종전 6개월로 처분하시던가 대출 상환을 하셔야 합니다.만일 기한내 처분하지 못하면 3년간 보금자리론 이용이 불가하고 대출은 상환의무가 됩니다.참고로, 조합원 입주권 포함의 분양권 또는 상속으로 인해 추가 주택을 취득한 경우 3년 안에 주택을 처분하면 됩니다.
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Q. 전세에서 자가로 이사를 가려고 합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.타이밍을 보시기 보다는 먼저 계약서상 만기일 6 ~ 2개월 전에 통보하시면 됩니다.최대한 여유있게 6개월전에라도 말씀드리면 좋겠습니다.이사갈 집도 미리 알아 보시고 지금 살고 있는 집 퇴거일에 맞춰 입주일 맞추셔야 하겠습니다.새로 입주할 분도 미리 구해 놓으시라 요청 해 놓으시면 큰 문제 없을것 입니다.정상적인 집주인이시라면 새로운 임차인이 구해 지지 않으면 새로 수리를 해 준다던가 보증금을 낮춰서라도 새로운 임차인 맞추고 그래도 안되면 공실로 비워놓더라도 보증금 내어 주십니다.
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Q. 아파트 매매 할때 중도금이 따로 있나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.아니요. 중도금을 주고 받아야 계약이 성립된다는 법은 어디에도 없습니다.다만, 민법 565조 해약금 관련, 중도금을 지급하면 '당사자의 한쪽이 이행에 착수한 행위'로 보아 매도인이 계약을 해지할 수 없는 것으로 본다. 라고 되어 있어 잔금 까지 혹시 있을지 모르는 계약 파기의 리스크를 줄여 보고자 중간에 중도금 얘기를 하는 것 입니다.중도금은 매도인이 넣자고 하는 경우도 있고 반대로 매수인이 넣자고 하는 경우도 있으며, 중개사무소에서도 얘기 하는 경우도 있습니다.
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Q. 판상형 아파트의 베이(Bay)가 많으면 좋은점과 단점이 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.장점으로는 판상형은 직사각형 모양으로 거실과 방이 한 줄로 나열된 형태로서 동 전체가 같은 방향을 향하므로 대부분의 세대가 남향을 누릴 수 있으며, 앞뒤로 창문이 있어서 통풍과 환기가 잘됩니다.또한 설계 변형이 쉽고, 서비스 면적을 많이 줄 수 있습니다.단점이라면, 동간 거리가 짧아 답답할 수 있고, 뒷동에 위치한 경우라면 앞 동에 가려 조망권과 일조권 확보가 어려울 수 있습니다.