안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 전세계약 묵시적 계약 연장에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.묵시적갱신 즉 자동연장이 된 경우 임차인은 이 기간중 언제든 나간다 통보하실수 있겠으며 그 통보일로부터 3개월뒤 효력이 발생되어 집니다. 반대로 임대인은 이 기간중 나가라 할 수 없으며, 나가라 해도 임차인은 2년의 자동연장된 계약기간을 주장할수 있습니다.
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Q. 아파트 보유한 상태로 오피스텔 매매 가능한지요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.글쎄요. 세금 폭탄이라 하시는 기준이 어느정도인지 가늠하기가 어렵겠으나 지역에 따라 거래가액에 따라 주택보유수에 따라 달라지게 될 것 입니다. 주택 외로 분류되는 오피스텔 이시라면 기본적으로 4.6%의 취득세가 발생되겠습니다.매년 부과되는 재산세 및 해당이 되신다면 종부세등이 있을수가 있겠습니다.
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Q. 계약갱신청구권을 쓴 뒤 나갈 때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권을 사용하여 23년 1월부터 25년 1월까지의 계약서를 재작성 하셨고, 23년 10월에 나간다면 만기 전 퇴거로 볼수 있겠습니다. 즉 중도 퇴실이 되는것 이겠죠.만기 전 중도퇴실시 임대인의 중개수수료는 임차인이 부담한다. 라는 계약서 특약이 있다면 임차인이 부담하고 퇴거하셔야 하겠습니다.
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Q. 이사할 때 벽에 못을 박아서 못 자고 있는데 메꿔 주고 이사를 해야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.사전에 협의가 된 내용이며 계약서 특약에 기재가 되었다면 원상회복의 의무는 없다 볼 수 있겠으며,임대인의 동의없이 에어컨 설치를 위한 벽에 타공을 뚫거나 과도하게 벽에 못을 박은 경우 임차인의 과실 및 부주의로 인한 훼손등은원상복구의 의무가 있다 볼 수 있겠습니다.원상회복에 의한 책임의 범위를 명확하게 명시하지 않았다면 임차인이 원상회복을 하는 경우가 많습니다.
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Q. 계약갱신권으로 전세거주중인데 중도퇴실시 임차인이 중개수수료 부담한다는 특약이 계약서에 있어요, 임차인에게 불리한 특약은 무효 아닌가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.그 사항은 임차인에게 불리한 특약이 아니고 일반적인 특약이라 볼 수 있겠습니다.임대인은 2년 임대차계약을 했다는 가정하에 이 기간동안 한번의 중개수수료가 발생이 되는데 2~3달만에 중도퇴실 하고 다음 세입자 받게 된다면 추가적인 중개수수료가 발생이 됩니다. 질문자님의 의견대로 한다면 그 다음 세입자도 몇달만에 중도퇴실 한다면 또 중개수수료를 임대인이 부담해야 한다는 것인데 과하고 불합리 하다고 볼 수 있겠습니다.