안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 가족간 거래의 경우 시세는 어떤게 기준인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.가족간 거래 특수관계인과의 계약이 진행되었을 때 그 가격이 시세의 30퍼센트 혹은 3억 원 이상 차이가 났다면 약정으로 인해 이익을 받는 사람에게 증여세가 과세됩니다. 예를 들어보면 10억의 건물을 보유하였다면 7억 원에서 13억 사이의 금액으로 사고 파는 행위가 완료되어야 하는 것입니다. 만약 6억 원에 사고파는 행위가 이루어졌다면 7억까지가 정상 가격이기에 양도세를 제외한 이득 본 1억 원에 대한 증여세를 내야 합니다.질문자 분의 사례로 예를 들어보면 8.5억의 시세에서 5억9천5백만 또는 5억5천만원 입니다.즉, 5억9천5백만원이 가이드라인이 되는 것 입니다.
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Q. 아파트 부부공동명의로 하는게 맞을까요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.공동명의로 변경시 취득세등의 추가적인 세금이 발생됩니다.주택가액이 어느 정도인지 알수 없으나 차라리 배우자간 증여의 방식으로 이전해 주심이 어떠실까 하네요.배우자간 증여는 6억까지는 비과세가 됩니다.
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Q. 중개인 없이 전셋집 계약할 때 주의사항은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.공인중개사 없이도 당사자간 합의가 되셨다면 직거래로 얼마든지 거래 하실 수 있습니다.어려울건 없고 관심을 갖고 꼼꼼하게 알아보시고 살펴보시면 어렵지 않게 진행하실수 있겠습니다.기본적으로 건축물대장,등기사항증명서 발급받아 보시어 확인해 보시고, 임대인의 국세,지방세 체납여부 확인이 필요하겠습니다.더불어 전세보증보험 가입 가능한지 확인해 보시고, 다가구 주택이라면 선순위 보증금의 총합계 금액 확인이 필요합니다.임대인께 확정일자 부여현황도 발급받아 달라 요청하시고요.
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Q. 전세도 실거래가 등록이 되는지요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 체결일 입니다. 정확히 말하면 계약서에 기재되어 있는 계약일 입니다.좀더 구체적으로 말씀드리면 가계약금 주고 받은날 입니다.예를 들어 8/05일 계약에 대한 합의가 이루어지고 가계약금을 주고 받았고 정식 계약서는 8/10일에 작성하였다면 작성은 8/10일에 하지만 계약체결일은 8/05일로 작성해야 합니다. 이 날짜 8/05일이 실거래가 기준일이 되는 것 입니다.
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Q. 매장 만기 후 재계약시 궁금합니다ㅠㅠ
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임차인은 보증금의 증감 청구권과 증액 제한의 권리를 보유합니다.건물주가 본인이 소유한 건물에 대해 조세 및 공과금 등의 부담금이 증가하여 계약 금액을 올려야겠다고 생각한다면 상가임대차보호법 5% 내용에 따라 5% 이내에서만 증액이 가능하다는 것입니다.상가임대차보호법 10년이 적용된다면 존속기간 역시 보장받게 됩니다. 일정 금액 이하의 임차인에게 해당하는 내용입니다. 지역에 따라 서울특별시는 9억 원, 부산광역시 및 서울특별시를 뺀 과밀억제권역은 6억 9천만 원, 그리고 나머지 광역시와 세종, 파주, 화성 그리고 안산, 용인, 김포와 광주는 5억 4천만 원, 그 외는 3억 7천만 원이 한도로 책정되었습니다. 여기서 차임이 있다면 월 단위 차임액에 100을 곱하여 보증금과 더한 금액을 환산보증금으로 인정하게 됩니다.환산보증금이 지역별 한도보다 적어야지만 법률에 존재하는 모든 자격을 주장할 수 있는 것입니다. 그러나 한도를 초과했다고 해도 보장 받을 수 있는 기본 권한들은 존재합니다. 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 전까지 권리금을 회수할 수 있으며 10년의 존속기간 보장도 가능하며 대항력 역시 인정받을수 있습니다.