안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 아파트 매매 가계약 대출관련 특약관련
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트 매매 시 가계약 단계에서 대출 관련 특약을 두는 것은 매우 중요한 실무적 고려사항입니다.특히 최근 금융기관의 대출 심사 기준이 강화되면서 , 사전승인 이후 본심사에서 대출 금액이 줄어들거나 거절되는 사례가 발생하고 있습니다.이에 따라 가계약 또는 본계약에 ' 대출 불가 시 계약금 반환 ' 특약을 명시하는 것은 실질적인 안전장치 역할을 합니다.(1) 가계약 단계에서의 특약가계약은 통상적으로 전체 계약 체결의 예비단계로 , 일부 계약금 (예 : 1,000만 원 내외) 을 지불하며 매도인과 매수인 간의 기본적인 거래 의사를 확인하는 절차입니다.이 단계에서 특약사항으로 아래와 같은 문구를 넣는 것이 일반적입니다." 매수인은 대출 사전승인 후 가계약을 체결하였으며 , 본심사 결과 대출이 불가하거나 한도가 현저히 감소되어 계약이 불가능한 경우 , 가계약금 및 계약금은 전액 반환한다. " 이러한 특약은 실무에서 종종 사용되며 , 매수인의 자금 리스크를 줄이기 위한 유효한 조치입니다.특히 계약 전 금융기관의 사전심사를 받았다고 하더라도 이는 법적 구속력이 없기 때문에 본심사 결과에 따라 자금조달 계획이 틀어질 수 있습니다.따라서 이러한 특약을 가계약서에 명확히 기재하는 것은 추후 분쟁을 줄이는 데에도 도움이 됩니다.(2) 본계약에서의 특약 삽입 가능성가계약에는 특약을 넣지 않고 , 본계약에서만 ' 대출 불가 시 계약해제 및 계약금 반환 ' 특약을 넣으려는 경우도 있습니다.그러나 이 경우 매도인의 동의 여부가 관건입니다.일반적으로 매도인 입장에서는 ' 대출 불가 시 계약금 반환 ' 조항을 꺼리는 경향이 있습니다.이는 본계약이 체결되면 매도인도 다른 매수인을 놓치게 되고 , 일정상 손해를 보기 때문입니다.매도인이 이를 거절하거나 , " 사전승인 받았으면 충분한 의사표시가 아니냐 " 며 받아들이지 않을 수 있습니다.따라서 가계약 단계에서부터 이러한 내용을 미리 조율하고 문서화하는 것이 가장 이상적입니다.가계약서에 특약이 있으면 본계약서에도 그 내용을 반영하거나 재확인하는 식으로 이어가는 것이 무리없이 진행되는 방식입니다.요약한다면 , 사전승인을 받았더라도 본심사 리스크를 고려하여 , 가계약서에 대출 불가 시 계약금 전액 반환 특약을 명시하는 것은 바람직하며 실무에서도 종종 활용됩니다.본계약에만 이를 시도할 경우 매도인이 거절할 가능성이 높으므로 , 가계약 단계에서부터 해당 특약을 명시하고 협의하는 것이 안전한 부동산 거래를 위한 최선의 방법이라 할 수 있습니다.
Q. 투기과열지구 재개발 증여받은집 매매 질문드려요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 보유 중인 주택은 조정대상지역 및 투기과열지구 내 재개발사업지구에 해당하며 , 관리처분계획인가 이후 단계로서 향후 양도 시 중과세 대상이 될 수 있습니다.해당 주택은 증여로 취득한 것으로 , 일반적인 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 적용 여부에 대한 판단이 필요합니다.(1) 상속과 증여의 과세 요건 차이ㆍ 상속주택의 경우 , 피상속인이 사망 시점까지 1) 10년 이상 보유 , 2) 5년 이상 거주조건을 충족하면 , 상속받은 상속인도 그 보유 및 거주 요건은 승계할 수 있다.ㆍ 증여 주택의 경우 1) 증여자는 보유 및 거주 요건 충족과 무관하며 , 2) 증여받은 수증자 본인이 증여일로부터 보유 및 거주 요건을 새로 충족해야 한다.-> 즉 , 수증자가 직접 2년 이상 보유 (또는 2년 이상 거주 , 투기과열지구의 경우) 해야 일반적인 1세대1주택 비과세 요건이 중족됩니다.(2) 재개발ㆍ재건축 관리처분 이후 주택의 양도세 적용ㆍ 관리처분계획 인가 후 주택을 양도하면 , 실질적으로는 입주권 또는 분양권 양도로 간주됩니다.ㆍ 특히 투기과열지구에서 조합원 입주권을 양도할 경우 , ° 다주택자 중과세 ° 장기보유특별공제 배제 , ° 1세대1주택 비과세 배제 등 불이익이 적용될 수 있다.ㆍ 증여받은 시점이 최근이고 , 실질적인 보유기간이 짧다면 비과세 및 공제는 적용되지 않을 가능성이 큽니다.결론적으로 , 현재 상황에서는 증여받은 주택의 보유 및 거주 요건을 새로 충족하지 않은 상태에서 양도할 경우 , ㆍ 1세대1주택 비과세 적용은 불가능하며 ,ㆍ 장기보유특별공제도 제한되며ㆍ 조정지역 및 투기과열지구의 중과세율 적용 대상이 됩니다.즉 , 상속은 피상속인의 요건을 승계할 수 있지만 , 증여는 수증자 본인이 새로 요건을 충족해야 하므로 불리합니다.매도 시 시점과 양도세 부담을 충분히 고려해 전략을 세우는 것이 필요합니다.
Q. 토큰포켓의 이오스 입출금이 안되요 스왑도 안되고
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.현재 TokenPocket 지갑에서 EOS 및 EOS/USDT 자산의 입출금과 스왑이 모두 차단된 상태라면 , 이는 네트워크 또는 DApp 연동 문제 , 혹은 해당 지갑의 EOS 지원 정책 변경에 기인할 수 있습니다.특히 EOS 메인넷 자산이 스왑 및 거래소 입금도 불가능한 상태라면 사실상 지갑 내 자산이 ' 고립 ' 된 셈입니다.이와 같은 상황에서 취할 수 있는 현실적인 방법은 다음과 같습니다.(1) Vaulta (A) 로의 전환 시도 및 가능성 확인Vaulta(A)는 일부 EOS 기반 자산 회수를 위한 통로로 소개되고 있는 솔루션입니다.만약 TokenPocket 측에서 Vaulta를 통한 자산 전환을 지원하고 있다면 , 다음과 같은 절차가 필요합니다.ㆍ TokenPocket 내 DApp 브라우저를 통해 Vaulta 접속 : Vaulta가 EOS 메인넷을 지원하는지 확인 후 , TokenPocket 과 연동.ㆍ 자산 스왑 또는 래핑 전환 기능 확인예) EOS -> veEOS 또는 EOS ->wEOS (wrapped EOS) 같은 형식으로 변환 가능 여부 확인.ㆍ 전환 후 EVM 체인 (예 : BSC , ETH 등)으로 브리지 가능 여부 체크 : 스왑 후 EVM 체인으로 브리지하여 출금 가능성이 있을 경우 , MetaMask 등 다른 지갑으로 이동 가능.Vaulta가 실제로 지원하는지 , 혹은 EOS 메인넷과 연동 가능한 상태인지 반드시 확인해야 하며 , 최신 정보는 공식 홈페이지 또는 디스코드 , 텔레그램 커뮤니티에서 확인하는 것이 중요합니다.(2) Anchor 지갑 등 EOS 전문 지갑으로의 이관 고려TokenPocket이 EOS 전송을 완전히 차단한 것이 아니라면 , 다음 방법을 시도할 수 있습니다.ㆍ EOS 계정 프라이빗키를 Anchor 지갑 등으로 복구 : Anchor는 EOS 메인넷 기반에서 활발하게 유지되는 지갑 중 하나로 , 직접 출금이나 DApp 연동이 가능한 경우가 많음.ㆍ 복구 후 Scatter나 블록 익스플로러 기반 전송 시도 : EOS Authority , Bloks.io 등에서 직접 트랜잭션 생성해 수동 출금 시도 가능.단 , TokenPocket에서 EOS 계정이 ' 임시 계정 ' 이거나 내부 생성한 서브 계정일 경우 프라이빗키 추출이 불가능할 수 있으므로 이 점은 먼저 확인이 필요합니다.(3) TokenPocket 고객센터 및 커뮤니티 통한 지원 요청ㆍ 공식 홈페이지 , 텔레그램 , 트위터 등 TokenPocket의 공식 채널을 통해 문의 ㆍ EOS 네트워크 지원 중단 여부 , Vaulta 연동 지원 여부 명확히 확인 ㆍ 자산 이동이나 전환 절차에 대한 가이드 요청결론적으로 , 현재 EOS자산이 TokenPocket 에 고립된 상태라면 , 가장 현실적인 첫 단계는 Vaulta 나 Anchor 지갑을 통한 우회 경로 확보입니다.Vaulta 가 EOS를 지원한다면 DApp을 통해 EOS-> 다른 체인 자산으로의 변환을 시도하고 , 이후 출금이 가능한 외부 지갑으로의 변환을 시도하고 , 이후 출금이 가능한 외부 지갑으로 이동할 수 있습니다.다만 , 각 경로가 실제로 지원되는지 확인하는 것이 핵심이며 , 지갑의 프라이빗키 접근이 불가능한 구조라면 외부 전송은 불가능할 수 있으므로 , 가능한 모든 공식 채널을 통해 정보를 확보하고 대응하는 것이 필요합니다.
Q. 해외에서 증권사 공모주 청약을 하고자 하는데 가능한가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외에 체류 중이라 하더라도 국내 증권사를 통한 공모주 청약은 원칙적으로 가능합니다.다만 , 몇 가지 조건과 준비사항을 충족해야 하며 , 특정 상황에서는 제약이 따를 수 있습니다.우선 , 청약자격은 청약일 기준 해당 증권사 계좌를 보유하고 있고 , 사전에 청약에 필요한 청약증거금을 예치한 투자자라면 해외 체류 여부와 관계없이 신청할 수 있습니다.특히 대부분의 증권사는 비대면 모바일 트레이딩 앱 (MTS)을 통해 공모주 청약을 받기 때문에 , 스마트폰만 있으면 해외에서도 문제없이 참여할 수 있습니다.그러나 다음과 같은 제약사항이 있을 수 있습니다.(1) 접속 제한 또는 인증 문제 : 일부 증권사는 해외 IP 접속을 제한하거나 , OTP 또는 공동인증서 인증 절차에서 문제가 생길 수 있습니다.이를 대비해 OTP 토큰기기나 공인인증서 복사본을 미리 준비해두는 것이 좋습니다.(2) 시간대 차이 : 공모주 청약은 정해진 일정 내에서만 가능하므로 , 해외 체류지와의 시차를 잘 확인해야 합니다.청약 마감일을 한국 시간 기준으로 착각해 놓치는 경우가 있으므로 주의가 필요합니다.(3) 환율 및 이체 제한 : 외화 자산을 국내 증권계좌로 이체해 증거금으로 활용할 경우 환전 절차나 외환 규제에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.따라서 사전에 원화 자산을 충분히 확보해 두는 것이 안전합니다.결론적으로 , 해외 체류 중이라도 공모주 청약은 기술적 준비만 되어 있다면 충분히 가능합니다.다만 사전에 인증수단 , 시간대 확인 , 증거금 예치 등을 철저히 준비해야 불이익 없이 청약에 참여할 수 있습니다.
Q. 우리나라 대표주식 삼성전자는 시총이 매우 높은데요 현재 코스피 시장에서 어느정도 비중인가요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.삼성전자는 오랜 기간 동안 대한민국 주식시장을 대표해온 종목으로 , 코스피 시가총액에서 차지하는 비중이 매우 컸습니다.특히 몇 년 전만 해도 삼성전자의 시가총액 비중은 코스피 전체의 약 25%에 달할 정도로 절대적인 위치에 있었습니다.이는 삼성전자가 반도체 , 디스플레이 , 스마트폰 등에서 글로벌 경쟁력을 바탕으로 안정적인 실적을 보여준 결과였습니다.그러나 최근 들어 이러한 비중에는 다소 변화가 생겼습니다.2025년 현재 삼성전자의 코스피 시총 비중은 약 16.17% 수준으로 집계되며 , 이는 2016년 이후 가장 낮은 수치입니다.{시가총액 비중 추이}ㆍ 2020년 3월 : 27.82%로 정점ㆍ 작년 10월 : 18.63%로 20%선 붕괴ㆍ 2025년 6월 : 보통주 기준 14.53% , 우선주 포함 16.17%그 이유는 삼성전자의 주가가 박스권에서 횡보하거나 상대적으로 부진한 반면 , 2차전지 , 바이오 , 인터넷 플랫폼 , AI반도체 관련주들이 급부상하면서 다른 시총 상위 종목들의 비중이 증가했기 때문입니다.또한 외국인과 기관의 포트폴리오 다변화 , 자산 재배분 등도 영향을 미쳤습니다.그럼에도 불구하고 삼성전자는 여전히 단일 종목으로는 코스피에서 가장 큰 비중을 차지하고 있으며 , 시장의 흐름을 결정짓는 핵심 주체임에는 변함이 없습니다.다만 예전처럼 절대적인 지배력은 줄어들었고 , 시장은 이제 보다 다각화된 주도주 구조로 전환되고 있는 추세라고 볼 수 있습니다.이러한 변화는 장기 투자자에게도 시장 구조를 재점검할 필요가 있음을 시사합니다.