안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. Athene 채굴중인데 사진에 나오는 주간 퀘스트 +3 ticket 이게 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.Athene 채굴 앱에서 주간 퀘스트 보상으로 주어지는 +3 Ticket은 일종의 이벤트 참여권 또는 추첨 응모권의 개념으로 이해할 수 있습니다.일반적으로 이 티켓은 앱 내에서 특정 기능 ㅡ 예를 들어 추첨형 리워드 이벤트 , 보너스 채굴 기능 활성화 , 경품 응모 등에 사용되도록 설계된 것입니다.그러나 현실적으로 사용자 입장에서 이 티켓이 어디에 정확히 쓰이는지 모호하거나 , 이용처가 제한적이고 , 실질적인 보상이 체감되지 않는 경우가 많습니다.특히 매주 자동으로 쌓이지만 소모할 곳이 없다면 , 이는 이벤트 기능의 비활성화 , 혹은 향후 업데이트용 사전 시스템일 가능성도 있습니다.결론적으로 , 이 +3 Ticket 은 현재는 유용성이 낮을 수 있으나 , 앱 개발자의 운영 정책에 따라 향후 보상 강화 이벤트나 특정 기능에서 가치가 생길 수 있는 항목입니다.따라서 당장은 무의미하게 느껴질 수 있지만 , 일단은 꾸준히 수령하며 향후 사용처가 생기는지 확인하는 것이 바람직합니다.
Q. 수용토지 부작위 사기죄고소 예정입니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.매도인을 부작위에 의한 사기죄로 고소하고 계약금 반환 및 손해배상을 청구하고자 할 때 , 핵심은 " 기망행위의 입증 " 입니다.기망행위란 사실을 숨기거나 거짓으로 알리는 방식으로 상대방을 착오에 빠뜨려 재산적 처분행위를 유도한 것을 말합니다.이 사건에서는 매도인이 중고나라에 ' 건축 가능 ' 하다고 게시한 내용이 있으며 , 이는 계약 체결의 결정적 동기가 되었음을 입증할 수 있습니다.특히 해당 토지가 이미 10년 전 부터 ' 소하천구역 ' 으로 지정돼 주택 건축이 불가능하다는 사실 , 그리고 해당 사실은 누구든지 시청에 문의하면 확인할 수 있는 공공정보라는 점에서 , 매도인이 이를 인식하거나 적어도 인식할 수 있었음에도 불구하고 구체적 확인을 회피한 채 허위 내지 오인 유도 정보를 게시한 행위는 법적으로 기망에 해당할 수 있습니다.더 강력한 입증을 위해 다음 자료들을 보강하는 것이 좋습니다.중고나라 게시글 원문 전체 캡처 : ' 건축 가능 ' 등의 문구 , 작성일자 , 게시자 정보가 명확히 드러나야 합니다.시청 공무원의 구두 설명 녹취 또는 사실 확인서 : 토지가 이미 소하천 구역이며 수용예정이라는 점 , 그리고 토지 소유자가 이를 모를 수 없다는 취지의 증언은 매우 중요한 간접증거가 됩니다.토지이용계획확인서 및 소하천 지정 도면 : 공공문서로서 토지 개발 제한 및 수용예정 사실을 뒷받침합니다.부동산 거래과정의 대화 내용 (문자 , 녹취) : 매도인이 ' 건축 가능 ' 하다고 언급한 흔적이 있다면 핵심 증거가 됩니다.건축사 등 전문가의 확인서 : " 이 토지에 주택 설치는 불가능하며 , 매도인이 일반적인 토지 소유자라면 충분히 알 수 있는 정보였다 " 는 전문가 의견서가 기망 여부 판단에 도움이 됩니다.이런 자료들을 토대로 형사 고소 (사기죄)를 진행하면 , 검찰은 매도인이 중대한 정보를 고의로 숨겼는지를 판단하게 됩니다.중대한 정보 은폐는 단순한 민사상 계약상 과실이 아니라 , 형법상 기망행위로 판단될 여지가 있습니다.형사 고소 외에도 민사소송으로 계약 무효 및 손해배상 청구를 함께 준비하는 것이 바람직합니다.특히 소액사건일 경우 법률구조공단이나 대한법률구조공단의 무료 법률 지원을 신청할 수 있으며 , 소액사건심판제도를 활용하면 변호사 없이도 청구 가능합니다.끝으로 , 단순히 " 나는 몰랐다 " 는 매도인의 항변은 , 소하천 지정이라는 중대한 사실이 오래전부터 공공정보로 존재해왔다는 점 , 그리고 건축 불가 사실이 거래 목적과 직결된다는 점에서 설득력이 없습니다.조속히 형사 고소와 함께 계약해제의 의사표시(내용증명) 를 보내고 , 법적 조치를 병행해, 나가는 것이 중요합니다.
Q. 아파트 전세 대출 상담 과정 중 의문점이 듭니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세 계약 및 대출을 준비하는 과정에서 질문자께서 겪은 상황은 비교적 흔한 케이스이나 , 주의 깊게 확인할 부분들이 있습니다.아래는 각각의 핵심 사항에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.(1) 등기부등본이 매도인 명의로 되어 있는 상황현재 등기부등본상 소유자는 매도인이며 , 매수인은 아직 잔금을 치르지 않아 소유권이 이전되지 않은 상태입니다.전세 계약 예정자인 질문자는 이 아파트에 9월 말 입주할 계획인데 , 등기 이전은 8월 초로 예정되어 있습니다.이 경우 전세 계약은 등기부등본상 ' 예정된 소유자(매수인)와 체결해야 하며 , 잔금 지급 후 소유권이 실제로 이전될 것인지 확실히 확인해야 합니다.반드시 매수인이 실제 소유권을 확보한 이후에 본계약을 체결하거나 , 특약사항으로 ' 등기이전 실패 시 계약 무효 및 계약금 반환 ' 조항을 포함하는 것이 안전합니다.(2) 은행원이 타 은행 상품도 소개해준다는 점은행원이 자사 상품 외에 타 은행의 전세자금대출 상품도 소개해주겠다고 한 부분은 다소 이례적이지만 , 최근에는 부동산 중개업소와 협력하는 제휴은행 직원들이 브로커 성격을 띄는 경우가 있어 실무적으로 존재하는 일입니다.그러나 이 경우 , 해당 은행원이 금융소비자보호법상 적법한 자격 (예 : 금융회사 소속 또는 등록된 대출모집인 등) 을 갖추었는지 확인할 필요가 있습니다.또한 타 은행 상품을 연결해준다고 해도 중개 수수료나 부대비용이 은근히 추가될 수 있으므로 , 제시된 금리나 조건을 직접 해당 은행에 확인해보는 것이 좋습니다.(3) 가계약금 500만 원이 적절한가 ?가계약금은 통상 전세금의 약 5%수준에서 정해지는 경우가 많지만 , 법적으로 명확히 정해진 비율은 없습니다.즉 , 500만 원이 소액이라도 당사자 간 합의로 정했다면 문제가 되지 않습니다.다만 , 가계약 이후 본계약이 무산되었을 때 가계약금 반환 조건이 명확하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있으므로 , 가계약서 작성 시 ' 대출 거절 또는 등기이전 불가 시 전액 반환 ' 등의 특약을 반드시 명시해야 합니다.또한 , 가계약만으로도 법적 구속력이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.결론적으로 , 전세 계약 과정에서 제시된 사항들 자체가 모두 문제라고 보긴 어렵지만 , 각 사안에 대해 신중히 확인하고 서면화된 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.특히 등기 이전 여부 , 은행원의 자격과 제안의 투명성 , 그리고 가계약의 반환 조건에 대한 확실한 문서화가 핵심입니다.가능한 경우 , 전세보증금 반환보증보험 가입 여부도 함께 확인해보는 것이 전세 세입자로서의 권리 보호에 도움이 됩니다.
Q. 여자친구집에 세대분리해 세대주로 전입 신고 할 경우, 여자친구의 전세 대출에 문제는 없나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.결혼을 앞두고 여자친구 집에 동거를 하며 세대분리를 통해 세대주로 전입신고를 고려할 경우 , 몇 가지 주의할 점이 있습니다.특히 주택청약 자격과 전세자금대출의 유지 조건 측면에서 사전에 점검이 필요합니다.(1) 세대분리를 통한 전입신고와 청약 자격세대분리를 통해 여자친구의 주소지로 전입신고하고 세대주가 되는 것은 법적으로 가능합니다.동일 주소에 거주하더라도 주민등록상 세대를 나누면 독립된 세대로 인정받을 수 있고 , 이를 통해 본인의 주택청약종합저축 가입 및 무주택 세대주 요건 충족이 가능해집니다.단 , 실제 세대분리는 단순한 행정상의 조치가 아닌 ' 생계를 달리하는 독립된 세대 ' 라는 실질요건도 수반합니다.일부 자치단체는 같은 공간에 남녀가 세대분리하는 경우에 실거주 조사 또는 소명자료(생활비 분리 증빙 등) 를 요구할 수 있으므로 , 주민센터에 사전 확인이 필요합니다.(2) 여자친구의 전세자금대출에 미치는 영향여자친구가 현재 버팀목전세자금대출 또는 청년 전용 전세자금대출 등 정부 보증상품을 이용하고 있는 경우 , 가장 중요한 요건은 대출 당시의 ' 단독세대주 ' 요건 유지 및 동거인 유무입니다.ㆍ 일반적으로 전세자금대출은 타인과의 동거 및 세대합가가 확인되면 , 대출 요건 위반으로 간주되어 대출 회수 또는 금리 인상 등의 조치가 있을 수 있습니다.특히 ' 버팀목 대출 ' 은 엄격하게 관리되며 , 타인과의 동거 사실이 적발될 경우 대출 조건 위반이 됩니다.ㆍ 하지만 세대분리를 통해 다른 세대로 등록된다 하더라도 , 주소지가 동일한 이상 금융기관 또는 주택도시보증공사(HUG) 에서 이를 실질적 동거로 판단할 가능성이 있습니다.또한 , 대출 이후에 세대원이 추가되었는지 여부는 금융기관 또는 HUG에서 주기적으로 확인하는 경우가 있으므로 , 전입신고 사실이 파악될 수 있습니다.특히 소득 합산 여부 , 세대주 변경 , 세대원 추가 등은 금융기관 입장에서 대출 조건 변경 사유가 될 수 있습니다.결론적으로 , 청약 자격을 위한 세대분리 및 세대주 전입신고 자체는 가능하나 , 행정적 인정외에도 실제 생계 분리 요건을 갖추는 것이 중요합니다.여자친구의 전세자금대출이 정부 보증 상품이라면 , 본인의 전입 및 세대분리는 대출 유지 조건 위반으로 간주될 수 있으며 , 불이익이 발생할 수 있습니다.따라서 세대분리 전입을 하기 전 , 여자친구가 받은 전세자금대출의 약정서 및 상품 요건을 금융기관 또는 보증기관(HUG , 주택금융공사 등)에 문의해 명확한 확인을 받은 후 결정하는 것이 바람직합니다.가능하다면 , 본인 주소지 기준으로 임시로 청약 저축을 유지하는 것도 대안이 될 수 있습니다.
Q. 배우자 명의로 주택매매시 신용대출 1억 이상 환수 및 주담대 부부합산가능 여부 관련 문의
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.투기과열지구 내 주택매매 시 , 배우자 명의로 주택을 매수하면서 본인 명의로 신용대출 (1.5억 원 이상) 을 보유한 경우 , 해당 대출의 환수 여부 및 주택담보대출 실행 시 부부합산소득 활용 가능성은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.(1) 배우자 단독명의 주택매수 시 , 본인 신용대출 1.5억 원은 환수 대상인가?정부는 투기과열지구 내 주택 매수와 관련된 대출 규제를 강화하고 있으며 , 차주의 배우자가 주택을 매수한 경우에도 실질적 동일 차주로 간주하는 규정이 적용될 수 있습니다.즉 , 금융기관은 ' 차주 및 배우자 합산 ' 으로 주택 보유 여부나 자금 흐름을 판단합니다.따라서 본인의 신용대출이 배우자의 주택 매수 자금으로 사용되었다고 간주되는 경우 , 해당 신용대출은 " 주택 매수 목적 대출로 추정되어 " 환수 조치 (회수 또는 대환 요구) 가 발생할 수 있습니다.특히 , 1.5억 원 이상의 고액 신용대출은 강화된 심사 기준이 적용되므로 , 대출 실행 후 3개월 내 배우자 명의로 주택을 매수하면 상당한 리스크가 있습니다.금융당국은 " 가계부채 관리 강화방안 " 에 따라 대출 후 일정기간 내 주택매수 시 자금 용도를 조사하고 있으며 , 실사용 목적이 아닌 경우 조치가 따를 수 있습니다.(2) 배우자 단독 명의 매매 시 , 주담대는 부부합산소득으로 실행 가능한가?네 , 가능합니다.은행권은 주담대 실행 시 차주가 단독 명의더라도 배우자의 소득을 합산하여 소득기준 (DTI/DSR) 을 산정하는 것이 일반적입니다.특히 , 혼인관계임이 증명되고 실제 공동생계가 확인되면 , 배우자의 소득증빙자료 (근로소득원천징수영수증 , 소득금액증명원 등) 를 제출하여 부부합산소득 기준으로 주담대 실행이 가능합니다.(3) 부부합산소득으로 실행 시 , 본인의 신용대출은 환수 대상이 되는가?그럴수 있습니다.주담대 실행 자체는 배우자 단독명의로 진행하더라도 , 소득 산정에 본인의 금융정보 (신용대출 포함) 를 제공하는 순간 금융기관은 실질적 공동자금 운용으로 판단할 수 있습니다.즉 , 신용대출 1.5억 원이 주택 구입과 직ㆍ간접적으로 연관된 자금으로 보이면 환수 대상이 될 수 있습니다.결론적으로 보자면 : ㆍ 배우자 명의로 매수하더라도 , 본인이 고액 신용대출을 보유 중인 상황에서 시점상 연관이 있다면 환수 가능성이 있습니다.ㆍ 주담대 실행은 부부합산소득 기준으로 가능하나 , 이 과정에서 본인의 금융 정보가 제공되면 자금 출처 확인 대상이 될 수 있으며 , 신용대출의 환수 리스크를 높입니다.ㆍ 따라서 , 주택매매 3개월 이전에는 고액 신용대출 실행을 피하거나 , 매매 자금과 대출 자금의 흐름을 명확히 구분할 수 있어야 리스크를 최소화할 수 있습니다.