전세금으로 매매 잔금 동시 계약시 궁금합니다
매수인 매도인의 매매 계약이 이루어졌고 그 후 매수인이 잔금치기전 전세를 구해서
임차인의 전세잔금으로 매매 잔금 동시 이행으로 매매시
원칙상 매도인과 전세계약을 해서 하는게 안전할 수 있지만 매도인이 아닌
편의상 매수인과 전세 계약을 한 케이스로
이 경우에도 전세대출이 가능한가요? 그리고 계약금과 잔금을 매수인쪽으로 줘도 되는건가요?
임차인이 전세 대출을 해서 전세 계약을 할려는데 매도인과 전세 계약서를 적은게 아닌 매수인과 전세계약서를 한 경우에도 전세 대출이 가능해서 전세 계약이 이루어집니까??? 절차부분도 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
부동산 거래에서 매매와 전세계약이 동시 진행되는 경우는 흔히 ' 전세 잔금으로 매매 잔금 치르기 ' 방식으로 이루어집니다.
이 방식은 실거주 목적의 매수인이 자금 마련을 위해 임차인을 구해 전세금을 받아 매매 잔금을 완납하는 구조입니다.
이때 임차인이 전세대출을 활용하려고 할 경우 ,전세계약의 형식과 계약 상대방에 따라 대출 가능 여부와 안전성에 차이가 생길 수 있습니다.
기본적으로 임차인이 전세대출을 받기 위해서는 ' 대출 실행 시점에 해당 부동산의 소유자와 임대차계약이 체결되어 있어야 ' 합니다.
즉 , 전세대출은 ' 집주인 ' 과의 계약을 전제로 하기 때문에 , 아직 소유권 이전이 되지 않은 매수인 (예정자) 과 계약한 상태에서는 일반적인 전세대출이 거절될 가능성이 높습니다.
하지만 최근에는 은행과 일부 보증기관 ( KB, HUG 등 ) 에서 ' 잔금 동시이행 조건 ' 또는 ' 소유권 이전 예정 확인서 ' 등을 첨부하고 조건부 승인 방식으로 예외적으로 허용하는 경우도 있습니다.
이때 중요한 절차는 다음과 같습니다.
매매계약 체결 : 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한다.
전세계약 체결 : 편의상 매수인과 임차인이 먼저 전세계약을 맺는다.
대출 조건 확인 : 임차인은 전세대출 가능 여부를 은행에 문의하고 , 은행은 ' 소유권 이전 예정 ' 증빙자료 , ' 동시이행 합의서 ' , ' 매매계약서 사본 ' 등을 요구한다.
전세대출 승인 및 실행 준비 : 은행은 대출 실행일을 ' 소유권 이전과 전입 및 확정일자 가능일 ' 에 맞추어 설정한다.
잔금 및 소유권 이전 동시이행 : 전세금이 매수인에게 입금되고 , 해당 금액으로 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하여 소유권을 이전받는다.
전입신고 및 확정일자 : 소유권 이전이 완료된 후 임차인은 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 보증금 보호가 가능하다.
따라서 매도인이 아닌 매수인과 전세계약을 하더라도 전세대출이 가능할 수는 있으나 , 이는 은행과 보증기관의 개별 정책에 따라 달라지므로 사전에 은행과 충분한 협의와 조건 확인이 필요합니다.
또한 계약금과 잔금을 매수인에게 직접 지급해도 문제는 없지만 , 이는 ' 전세대출 실행일 = 소유권 이전일 ' 이 일치해야 하며 , 모든 계약서와 자금 흐름이 명확하게 증빙되어야 합니다.
그렇지 않으면 대출이 거절되거나 추후 법적 분쟁의 소지가 생깁니다.
결론적으로 , 가장 안전한 방식은 매도인과 임차인 간에 전세계약을 체결하고 , 소유권 이전 후 임차인이 전세대출을 실행하는 구조이지만 , 부득이한 경우 매수인과 전세계약을 하더라도 조건부 승인 절차를 통해 가능할 수 있습니다.
다만 이 경우 절차와 타이밍 , 계약서 작성 , 대출 심사 등 모든 단계에서 매우 신중해야 하며 ,가능하다면 전문가 ( 공인중개사 , 변호사 , 금융기관 상담원 등 ) 의 조력을 받는 것이 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문처럼 하시려면 임차인이 신청하려는 대출상품이 이에 대해 허용이 가능하여야 합니다. 즉, 현재 명의자는 매도자이기 때문에 아직 명의자가 아닌 매수자와의 계약서를 가지고 대출을 신청할수 있는 대출상품이여야 하고 ,이런경우 일정조건에 충족이 되셔야만 진행이 가능합니다. 만약 현 명의자와의 계약서가 필요한경우라면 이때는 현 매도자와의 임대차계약서를 작성 이를 가지고 대출을 신청하고 매수자는 매매를 통해 임차인을 승계받는 방식으로 진행이 되어야 합니다. 과정상 직접 설명보다는 중개사를통해 조율을 부탁하시는게 가장 안전하게 진행할수 있는 부분으로 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아직 소유권 이전이 안되서 전세대출을 받을때는 매도인과 전세계약을 하고 대출신청을 해야 합니다
잔금날 매도인계좌로 전세대출이 입금되면 매수인은 그보증금 만큼 빼고 매도인께 잔금을 치르게 됩니다
전월세계약은 승계가 되므로 잔금치르고 매수인과 계약서를 다시 쓰거나 승계를 하거나 합니다
1명 평가매수인 매도인의 매매 계약이 이루어졌고 그 후 매수인이 잔금치기전 전세를 구해서
임차인의 전세잔금으로 매매 잔금 동시 이행으로 매매시
원칙상 매도인과 전세계약을 해서 하는게 안전할 수 있지만 매도인이 아닌
편의상 매수인과 전세 계약을 한 케이스로
이 경우에도 전세대출이 가능한가요? 그리고 계약금과 잔금을 매수인쪽으로 줘도 되는건가요?
==> 네 전세대출이 가능합니다. 잔금정산은 잔금일 등기상 소유자와 진행되어야 하고 매도인의 명의로 되어 있는 경우 잔금을 정산한 후 매수인과 계약을 체결해야 합니다.
임차인이 전세 대출을 해서 전세 계약을 할려는데 매도인과 전세 계약서를 적은게 아닌 매수인과 전세계약서를 한 경우에도 전세 대출이 가능해서 전세 계약이 이루어집니까??? 절차부분도 궁금합니다
==> 매수인과 전세계약을 하는 경우 대출은행 지침에 따라 결정되는 만큼 가급적 대출예정은행에 상담을 받아 보신 후 처리를 하심이 적절합니다.
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
현재 소유자인 기존 매도인과 계약을 하여야 맞습니다
그러나 은행에서 동의한 경우에 인정될 수 있습니다.
매수인괖 계약서로 대출이 될지 여부는 금융기관에 문의해 보시고요
계약 자체는 매도인과 해야 하는 것이 정상입니다
만일 매수인과 꼭 계약을 해야 된다면 매도인이 동석한 가운데 매도인의 동의를 받아서 진행하도록 하세요
1명 평가안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
매수인과 전세계약을 맺으면 전세대출이 거절될 가능성이 큼 → 되도록 매도인과 전세계약 체결 후 진행
전세 계약금과 잔금은 원칙적으로 전세계약서상의 임대인(등기상 소유자)에게 지급해야 안전함
동시 진행 시 에스크로 방식 활용 추천 (법무사가 전세보증금과 매매대금을 관리)
계약 과정에서 특약 사항을 명확히 하여, 향후 분쟁 가능성을 줄이는 것이 중요
이 부분은 계약 구조가 복잡하기 때문에 부동산 전문 공인중개사나 법무사와 상의하시는 것이 가장 안전한 방법입니다.
참고하세요!!
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 계약을 할 때 매도 인과 계약을 하지 않고 매수 인과 만 계약을 한 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
매수 인이 매도인 에게 잔금을 지급하기 전에 매도인 은 여전히 해당 부동산의 소유자입니다. 따라서 매도인 이 계약을 이행하지 않거나 부동산을 처분할 경우, 임차인은 법적 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 그리고 전세 계약은 전세 권 설정이 필요 할 수 있습니다. 매수인 과의 계약 만으로는 전세 권이 제대로 설정되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 전세 권은 소유자와 계약을 통해서 설정됩니다.
금융권에서 대출을 받을 때도 전세 계약서의 상대방이 소유자(매도인)일 것을 요구합니다. 따라서 매도 인과 계약을 하지 않으면 대출이 어려울 수 있습니다.
법적 보호면 에서 매도인 과의 계약이 없다면, 임차인은 매도인 에게 법적 요구를 할 수 있는 근거가 약해질 수 있습니다.예를 들어, 매도 인이 세입 자를 퇴 거 시키거나 임대료를 변경하는 경우 임차인은 법적 대응이 어려울 수도 있습니다.
매도인 과의 협의가 이루어 진다면, 계약금을 넣고 매매 계약을 치릅니다. 전세 임차인을 구합니다. 그러면 현재는 소유자가 매도 인이기 때문에 현 매도 인이 계약을 치르고 매수 자인 본인도 확인 도장을 찍고 전세 계약을 합니다. 전세금 잔금을 받아서 매매 잔금을 치르면 됩니다.
결론적으로, 매도인 과의 계약 없이 매수 인과 전세 계약을 체결하는 것은 법적 리스크가 크기 때문에서 가능하면 매도 인과 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 만약 전세금으로 잔금을 치를려고 한다면 매도 인의 협조가 필요합니다. 그래야 하자 없는 계약이 될 수 있습니다.
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