안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 매매시 등기부등본에서 무얼 확인해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.등기부등본는 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시와 전유부분의 건물의 표시가 되어 있습니다.갑구는 소유권에 대한 권리를 확인하는 부분입니다. 압류, 가얍류, 가처분, 가등기,경매가 갑구에 표시됩니다. 을구에는 소유권 외의 모든 권리 관계가 표시되어 있습니다.근저당,전세권 임차권 지상권등이 기재됩니다.매매계약시 계약전에 발급받은 등기부등본과 신분증을 확인하여 소유자유무을 확인합니다. 등기부에 소유권을 제한한 권리가 표시되어 있다면 특약에 말소가 가능한지 가능하다면 최대한 빠르게 말소할 수 있는 날짜를 기재합니다.중도금 지불전에 등기부등본 다시 확인하고 말소사항 확인하고 중도금 지불합니다.잔금일에 등기이전을 법무사에게 위임하면 법무사가 등기부등본 및 이전에 필요한 모든 서류를 확인하고 등기신청서류를 접수합니다.만약 등기부등본을 신뢰하지 못하는 경우 비용이 발생하지만 권원보험에 가입을 하기도 합니다. 사기, 문서위조, 선순위담보권등 발견할 수 없는 권리하자에 대해 보상해 주는 보험입니다.
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Q. 자동연장 상태에서 중간에 나갈때 중개수수료는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.최초 임대차계약이 만료되고 계약이 갱신되었고 임차인 계약만료전에 이주하고자 하면 임대인에게 계약해지 통지를 해야 합니다. 계약해지 통지를 하고 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 생깁니다. 중개수수료는 임대인이 지불해야 합니다.
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Q. 매수할때 세입자있을 때 잔금 문의드립니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.세입자가 거주중인 주택을 매수하는 경우 계약금 중도금 지급하고 잔금일에 세입자가 이주하기로 했다면 중도금까지 지불하고 잔금일에 세입자, 기존임대인 ,매수자 만나서 세입자 전세보증금 및 관리비정산 합니다. 아파트라면 장기수선충당금은 매도자가 지불하도록 합니다. 매도금액- 계약금, 중도금, 세입자전세보증금을 제한 남은 금액을 잔금으로 지불하면 됩니다,
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Q. 전세보증보험 가입이 안될시 전세권설정이 필수일까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세임대차계약을 하고 전세보증보험가입과 전세권설정 비용은 임대인이 부담하지 않습니다.전세보증보험가입은 임대인의 동의가 없어도 가입이 가능하나 전세권설정은 임대인의 동의가 있어야 가능하고 설정비용은 임차인이 부담해야 합니다. 2억 2천 전세권 설정비용 : 등록세 전세보증금 X 2.2% + 등기신청수수료 15,000원 +법무사 대행비용 별도로 추가됩니다. 90만원은 조금 많은 것 같네요.
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Q. 다가구 주택도 호실별 등기 가능한지요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.다가구주택을 다세대주택으로 용도전환을 하려면 가구별 주차대수와 인접대지 경계선과 1m이상 간격을 유지해야 합니다. 용도전환 신청은 해당물건지 지자체 건축과에 신청합니다. 신청주택의 설계도면이 필요합니다. 용도변경 및 설계도면 작성등 업무를 건축사사물시에 의뢰하셔서 진행해 보세요. 일반인인 소유주가 신청하기는 서류 준비하기에는 어려움이 많아서 건축사사무소나 설계사무실에 의뢰해서 처리하더군요. 도시재정비촉진지구로 지정된 곳에서는 용도전환을 신청 할 수 없습니다.