안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 전세계약전 반듯이 확인해야 하는 사항은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세임대할 주택을 현장답사해서 시설물 육안확인과 임대인이나 세입자에게 상태를 확인하고 이상이 없으면 계약서를 작성합니다. 계약서 작성시 특약에 기재할 내용은. 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 설정은 하지 않으며, 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 해당 사항이 설정될 경우 임대인의 귀책사유로 계약금의 배액 배상하고 계약을 해지한다. 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.임대인의 국세완납 증명서로 세금 체납 내역을 확인하고 세금을 체납했다면 세금완납을 요구하고 확인도 해야 합니다.계약서 작성일에 확정일자 받고 잔금일에 전입신고를 합니다.전세권설정을 원하면 임대인 동의가 있어야 하니 사전에 동의 여부도 확인하고요.
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Q. 전세 세입자 입주 3달째인데 주방 형광등도 교체 해줘야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.세입자가 입주하고 사용하다 고장난 전등과 같은 소모품 교체,욕실 샤워기, 수도꼭지, 열쇠. 변기레버교체등은 교체나 수리가 가능하고 적은 비용이 소요되는 사항은 임차인이 수리하고 있습니다. 임차인이 입주한지 오래되지 않았다면 임대인이 교체해 주기도 합니다.위의 사항은 일반적인 내용이며 구옥인 경우 임차인과 임대인이 서로 협의하여 수리를 하고 있습니다.
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Q. 허그 전세보증보험 가입시 채권양도계약서 질문이요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.HUG 채권양도계약서는 임대인의 국내외 거주와는 별개로 전세보증보험에 가입하면 임차인과 HUG가 작성하는 겁니다, HUG에서는 임대인에게 임차인 전세보증금에 대한 채권양도사실을 알려 주는 거고요. 임차인의 보증금 반환방법과 반환금액을 임대인에게 통지해주는 겁니다. 채권양도사실 증명서를 수령할 임대인의 주소지가 정확해야 등기우편물을 배달할 수 있으니 주소만 정확하게 기재하면 됩니다. 임대인의 거부와도 상관없고요.
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Q. 부동산 계약 확정일자에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.확정일자는 거주하고자 하는 주택 계약을 했다는 사실을 신고하는 거라고 할 수 있습니다.확정일자만 받고 전입신고를 하지 않거나 전입신고만 하고 확정일자를 하지 않은면 대항력이 없거나 우선변제권이 없습니다. 주택의 인도와 전입신고를 하면 대항력이 생깁니다. 대항력 + 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 주택이 경매나 공매로 진행될대 후순위권자보다 우선 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리이므로 반드시 필요합니다. 둘 중 나중에 신고한 날의 익일 0시부터 효력이 발생합니다.
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Q. 부동산 원룸전세 계약만료시 관리비
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.원룸 전세임대차 만료일에 퇴거와 동시에 보증금 반환받고 이주하면 됩니다.관리비도 거주하는 날까지 날짜 계산해서 지불해야 하는데 실무에서는 날짜 계산하지 않고1개월로 지불하는 경우도 있습니다. 지불여부는 임대인과 임차인이 협의하여 해결하고 있습니다.