안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 어머니께서 살고계신빌라가 주인이바뀌어서 ᆢ
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약기간 중 임대인이 변경되어도 임차인의 계약기간은 보장이 됩니다. 만기시까지 거주 가능하고 새로운 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
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Q. 오피스텔도 양도소득세 계산할 때 주택수에 산정되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분 합니다. 업무용은 주택수에 포함되지 않으나 주거용은 주택수에 포함 됩니다. 세입자가 업무용 오피스텔에 전입신고하면 주택수에 포함 될 수 도 있습니다.
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Q. 한국에 무인도도 중개사를 통해 거래가 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.무인도는 매매가 가능한 경우와 불가능한 경우가 있습니다. 개인 소유의 무인도는 당사자간 거래가 가능하고 소유자가 없는 토지는 국가 소유로 보기 때문에 거래 및 개발 이용 할 수 없습니다. 무인도가 속한 해당 지자체에서 매매거래 가능 여부, 개발 가능 한지 확인 해보세요.거래 사례가 없는 무인도를 중개하는 중개업자는 없을 겁니다.
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Q. 소액임차인 최우선 변제요건이 궁금합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.소액임차인 최우선변제금액은 대항력을 갖춘 임차인이 보증금액 중 일정 금액을 다른 담보물권보다 우선 변제 받을 수 있다는 내용입니다.지역에 따라 보증금액이 다릅니다. 서울시기준 1억 6천 500만원 이내이면 전입신고, 확정일자,점유자가 대상자 입니다. 최우선변제금액 산정은 세입자 전입신고일로 산정하지 않고 선순위 담보물건이 설정된 날을 기준으로 산정 합니다. 서울시 기준 1억 6500만원 보증금 에서5500만원이 최우선변제 금액입니다.
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Q. 신축 단독주택 매도시 취득가액은 어떻게 정하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.환산취득가액 산정은 부동산을 매도 할 때 양도소득세 산출을 위해 필요한 취득가액 입니다.실거래가와 신축건물은 보존등기를 합니다. 신축과 동시에 매도할 경우에도 토지구입비용, 증빙되는 보존등기비용등이 비용처리 됩니다. 신축과 동시에 매도하지 않으면 환산취득가액 산정하지 않아도 됩니다.
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Q. 보증금에 월세 계산하는 방법이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존임차인과 계약갱신시 보증금을 월세로 전환율은 연 5.5%를 적용하여 계산 합니다.신규 세입자와 계약시에는 보증금 및 월세는 협의하여 보증금 및 월세를 증감 합니다.
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Q. lh전세 남편이 계약한건데 보증금받기전에 전입신고 빼도되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.LH임대 주택신청은 무주택 세대주가 대상 입니다.LH전세 서류 심사 제출 서류는 주민등록등본, 가족관계증명서와 수급대상서류를 첨부합니다.LH전세 보증금은 임대인이 LH에 직접 반환 합니다. 세대주가 전출신고하면 세대원 전원이 전출신고 하거나 LH전세임대 해지를 해야 합니다. 가족중 일부만 전입과 전출을 할 수 없고 보증금도 반환 받지 못합니다.
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Q. 친척이 제 소유 원룸에 LH전세로 들어와도 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.오피스텔중 주거용오피스텔은 LH전세임대가 가능 할 수 있습니다.가족관계증명서상 직계존비속은 일반전세자금대출 및 LH,SH 전세임대가 불가 입니다.LH전세임대 대상자가 서류 심사 승인이 나면 거주하고자 하는 주택(오피스텔포함)의 심사도 받아야 합니다.LH에 서류 심사를 신청해 보세요.
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Q. 이런경우 임대차계약은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.최초 계약 후 2023년에 계약갱신청구권을 사용하였다면 2025년에 계약 만료 입니다.2025년 계약만료 6개월에서 2개월 사이에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지를 해야 효력이 있습니다. 임차인의 계약갱신청구권은 계약기간 중 단 1회만 사용이 가능 합니다.
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Q. 아파트 1채 미등기 주택 1채 이렇게 보유하고 있어도 1가구 2주택인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트 1주택 소유 + 신축건물 보존등기 하지 않은 미등기 건물을 소유하고 있다면 1가구 2주택에 해당 됩니다.미등기건물은 매매와 임대차, 주택담보대출등에 제약이 있을 수 있습니다.