안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 아파트 분양시내는 돈과 조합원아파트가 궁금합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.분양아파트는 통상 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 분양 계약을 합니다. 중도금은 무이자대출, 유이자대출, 이자후불제 방식으로 진행이 되기도 합니다.지역주택 조합원아파트는 조합원을 모집하고 사업부지 면적의 80%에 대한 토지사용 승낙을 받아야 하고 착공하려면 100% 토지소유권을 확보해야 합니다. 일반재개발방식과 지역주택조합 개발 방식은 차이가 많이 있습니다. 재개발보다는 지역주택조합이 위험성이 큽니다. 아파트입주까지 대략 15%정도 확률과 최초 계획에 맞게 입주까지 5%도 안되는 사업이니 참고 하셔서 선택을 해야 합니다.
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Q. 전에 사셨던 분이 전입신고를 안했어요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존 세입자가 전출 신고를 하지 않고 이사를 갔다면 소유자(임대인)이 전출신고를 해야 합니다.소유자가 행복복지센터에 방문하여 세입자거주불명등록 신청하면 3주 후 직권으로 처리 합니다.
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Q. 3.5억 아파트 구입이 취득세 및 양도세 얼마나오나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.무주택작 생애최초 주택구입시 취등록세는 매매가액의 1.1% 3,850,000 + 수입인지 150,000+ 법원등기수수료 15,000 +국민주택채권할인액 약 220,000을 납부해야 합니다.그외 부동산 중개수수료, 법무사에게 등기신청 위임하면 법무사비용을 지불 합니다. 주택 구입시에는 양도소득세는 납부하지 않고 구입주택을 매도시에 양도차익에 대해 세금을 납부합니다.
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Q. 전세계약 내용증명 언제까지 보내야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 만료 6개월에서~2개월 사이에 계약해지 의사를 통지해야 효력이 있습니다.전화, 문자, 카톡으로 계약해지 통지하고 임대인 답변이 없으면 최소 3개월 전에 내용증명 보내세요. 내용증명 발송완료 전화 통화는 시도하셔서 다음 세입자 구하는데 협조 하겠다고 의사도 전달 하셔서 만기일에 보증금을 반환 받을 수 있도록 하세요. 보증보험에서 반환 신청해도 만기 후 최소 2개월 이상 시간이 소요 됩니다.
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Q. 공장매매도 부동산에서 취급 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산에 해당하는 물건은 개업중인 공인중개사가 중개가 가능 합니다.공장을 전문으로 중개하는 부동산도 있습니다. 부동산플랫폼에서 시세 파악, 물건 의뢰등도 가능 합니다.물건지 주변 부동산에 중개의뢰를 하면 임장활동 외 상담 하는데 도움이 될 겁니다.
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Q. 전세 계약서에 강아지를 키울 수 없다 라는 문구가 없으면, 집주인이 강제로 계약 취소를 할 수는 없는 것이죠?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.특약에 애완견 사육 금지 조항이 없다면 계약해지를 주장하기 어렵지만 계약만료로 퇴거시 원상복구로 인한 다툼은 있을 수 있습니다.임대인이나 다음 세입자가 애완견 냄새제거를 요구하는 경우 입주청소비용을 지불하거나 장판긁힘등 애완동물을 키우는 당사자는 냄새에 민감하지 않지만 애완견을 키우지 않는 거주자는 냄새에 민감 합니다.몇개월이 지난 공실인 주택 내부에서 애완견 냄새가 나는 경우도 많이 있습니다. 임대인과 협의하셔서 타협을 하셔요.
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Q. 서울,경기지역에 자식들 원룸을 계약하려고 하는데..
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.원룸은 임대인이 거주하지 않고 세입자만 거주 하는 경우가 많이 있습니다. 임대인이 거주 하지 않고 통상 대리인에게 위임하여 계약을 진행 합니다.소유자(임대인)가 참석하지 않고 대리인이 참석하여 계약을 진행하려면 위임장, 인감증명서, 신분증 사본, 통장사본 대리인의 신분증을 첨부하여 계약을 진행 합니다. 대리인 권한이 있다면 불법은 아닙니다.
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Q. 한동짜리 아파트를 구매하였을 때 장단점이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.나홀로 아파트란 1개동으로 이루어진 작은 아파트 단지를 의미 합니다.장점은 편리한 교통과 생활이 가능, 중대형 단지에 비해 매매가가 낮습니다. 단지가 적어 가격 상승이 어렵고 매수자가 적어 매도시기를 놓칠 수 있습니다.단점은 단지가 적어 거래량이 적어 가격 변동을 확인하기 어렵습니다. 관리비가 대단지에 비해 비싸고 커뮤니티 시설이 부족합니다. 대부분 상업지역이나 역세권에 위치해 학교와는 거리가 있습니다.
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Q. 임대차 계약기간 중 개인사정으로 해지시 보증금은 새 임차인에게 받나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 기간 중도에 임차인이 계약해지를 주장하면 다음 세입자를 구해야 보증금을 반환 받을 수 있을 겁니다. 기간중이면 임대인은 다음 세입자를 구해주지 않습니다.새로운 세입자가 구해지면 보증금은 임대인에게 반환 받아야 합니다. 중개수수료는 임대인이 지불해야 하나 계약기간 중이라면 통상 임차인이 지불하고 있습니다. . 중개수수료 비용보다 월세와 관리비 지출액이 높아 손해가 더 발생 할 수 있고 계약은 임대인이 하므로 임대인이 다음 세입자를 구하는데 협조하지 않으면 월세와 관리비를 지불해야 합니다입주할 때 지불했던 금액에 해당하는 중개수수료와 사용일까지 관리비 중간 정산해서 지불하고 퇴거 하면 계약은 종료 됩니다.
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Q. 전세만기후 다른곳으로 이사할때
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 만료로 퇴거시 신규주택 잔금 지급일은 신중하게 하셔야 합니다.기존주택 임대인이 다음 세입자를 구해야 보증금을 반환 할 수 있다고 하면 시간이 소요 됩니다.기존주택 임대인에게 계약해지 통지 하시고 보증금 반환 시기를 조절 하셔야 할 겁니다.만기일에 임대인은 보증금을 반환 해 주어야 하나 실무에서는 만기일에 지급 받지 못하는 상황이 자주 발생 합니다.청구소송도 시간이 많이 소요되니 임대인과 협의하고 신규주택 계약을 진행 하셔야 합니다.