안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 지금살고있는 빌라가 전세기한이 ᆢ
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차 계약 기간 중도에 특별하 사유가 없다면 임대인은 계약해지 통지를 요구 할 수 없습니다.거주중인 주택이 매매되어 임대인이 변경되어도 세입자는 만기일까지 거주할 대항력이 있습니다.ㄷ
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Q. 전세 계약갱신청구권 행사가 가능할까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약만료 2개월전에 임대인에게 계약갱신청구권 통지를 해야 합니다.임대인이 세입자의 계약갱신거절의 통지를 하려면 6개월~2개월 사이에 통지해야 하고 매수자도 위 기간까지는 소유권을 취득해야 계약갱신 거절을 할 수 있습니다.계약갱신청구권은 임차인이 거주 기간 중 1회만 사용이 가능하고 상한제적용은 5% 이내에서 가능 합니다. 상한요율은 규정이 있으나 하한 요율은 규정이 없습니다.임대인이 2개월 전까지 실거주 의사를 통지하면 계약갱신청구권을 거절 할 수 있으나 매매를 위한 거절은 현 상황에서는 효력이 없다고 할 수 있습니다. 현시세에 맞게 계약갱신청구권 사용은 협의 하셔야 할 사항 입니다.
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Q. 주거전용면적과 공용면적은 어떤 차이가 있는건가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주거공용면적은 아파트등 공동주택 계단, 복도, 엘리베이터 공간등 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간을 말합니다.전용면적은 아파트 현관문 안의 방, 거실, 주방공간, 욕실등 포함된 거주자가 실제로 사용하는 내부 공간을 말합니다. 베란다는 전용면적에 포함되지 않습니다.공용면적은 건물 외부 시설로 커뮤니트 시설, 경비실 ,주차장등을 포함한 부대시설의 면적을 말합니다.
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Q. 신축분양 매매계약서 작성후 전세계약으로 바꿀수 있을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.신축 다세대주택 매매계약 후 전세로 전환하기는 불가라고 할 수 있습니다.다세대주택은 분양 받은 매수자가 잔금 지불하는 날에 소유권이전등기 하면서 각세대별로 근저당권 설정을 합니다. 매수 법무사가 신탁등기 말소 및 근저당권설정까지 위임받아서 소유권이전등기하면 매매계약은 완료 됩니다.
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Q. 원룸을 운영할 때에 예상되는 비용들에는 무엇들이 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.원룸 건물 임대차는 통상 1년으로 계약을 진행 하게 됩니다.매월 계단 및 외부 청소비, 인터넷 사용료, 정화조 사용료, 중개수수료, 공용 전기료, 필요시 벽지 시공, 중개수수료등 새로운 세입자가 입주하려면 2개월 정도의 비용이 발생 합니다. 노후된 원룸 건물은 옵션 감각 상가 비용도 발생 하기도 합니다.
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Q. 전 세입자가 두고간 붙박이장, 제가 나갈때 철거해야 하나요??
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존 세입자가 설치한 붙박이장을 다음 세입자가 인수했다면 인수 세입자가 퇴거시에는 철거를 하고 이주해야 합니다. 기존 세입자의 집기류를 인수하고자 한다면 폐기 및 철거까지 인수한 세입자에게 책임이 있으니 신중하게 인수 여부를 판단 하셔야 합니다.
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Q. 전세 계약 갱신 청구권 관련하여 문의드려요.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.최초 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 계약갱신 통지를 해야 효력이 있습니다.묵시적갱신을 주장하시면 2년 후 계약갱신청구권을 사용 할 수 있고 계약갱신청구권을 사용하였다면 2년 후에는 청구권을 사용 할 수 없습니다. 임차인이 판단 하셔서 임대인과 협의 하세요. 묵시적갱신, 청구권 사용한 계약 중도 해지시에는 문자와 전화로 해지 통지를 합니다. 내용 증명을 발송 하기도 하고요.
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Q. 23년도 3월까지 전세계약이였는데요!
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존 임대차계약이 만료되고 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장 되었어도 임차인은 중도에 계약해지를 할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 통지하고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에는 계약해지 효력이 생깁니다. 임대인은 보증금을 반환해야 하고 중개수수료도 지불 합니다.
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Q. 부동산 중개수수료를 누가 내야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.거주중인 주택을 임대하고 신규로 다른 주택을 임차하면 중개수수료는 각각 지불해야 합니다. 같은 부동산에서 임대와 임차계약을 체결 했어도 거주중인 임대수수료(임대인이 지불할 수수료)와 임차한 주택( 임차인이 지불해야 할 수수료)의 중개수수료는 별도의 중개 대상이므로 수수료를 각각 지불해야 합니다.
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Q. 양도세 면제 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1가구 2주택자 양도세 비과세 요건을 충족하려면 신규주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 기존 주택은 취득시기에 따라 거주 요건과 보유기간을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있고요.2주택자가 신규주택을 처분하면 양도소득세 비과세 요건을 충족하지 못해 혜택을 받을 수 없습니다. 양도차익이 있다면 양도소득세를 납부 해야 합니다. 신규 주택을 처분하면 기존주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.