안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 분양가상한제가 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택 분양 가격을 산정할 때 일정한 기준으로 산정한 가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도입니다.이는 부동산 시장의 과열을 막고, 무주택자들의 주거 안정을 보호하기 위해 도입된 제도입니다.분양가상한제의 한도는 지역, 면적 등에 따라 다르게 설정됩니다. 서울, 과천, 광명, 하남 등의 지역에서는 전용면적 85m2 이하의 주택은 분양가상한제가 적용되어, 분양가격이 9억 원을 초과하는 경우에는 특별공급 대상에서 제외됩니다. 2024년 1월 5일부터 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 전 지역의 분양가상한제가 해제되었습니다. 분양가상한제는 분양가격을 규제하여 부동산 시장의 안정화를 도모하는 제도이지만, 분양가격이 과도하게 낮게 책정되면 건설사의 수익성이 악화되어 주택 공급이 감소할 수 있다는 단점이 있습니다.
Q. 1주택자 비과세 요건좀 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 양도소득세가 비과세 됩니다.질문자님께서는 실거주 3년을 포함하여 보유기간이 5년이므로 양도소득세 비과세 요건을 충족하며, 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 초과분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세 신고 시 필요한 서류는 양도소득세 과세표준신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액계산명세서, 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서, 매매계약서 사본, 필요경비 입증 서류입니다.양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야 합니다.
Q. 임대주택은 경쟁률이 어느 정도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대주택은 주변 시세보다 저렴한 가격으로 거주할 수 있기 때문에 경쟁률이 매우 높습니다. 특히, 청년, 신혼부부, 고령자 등 대상별로 다양한 유형의 임대주택이 공급되고 있어, 해당 대상자들은 자신에게 맞는 임대주택을 선택하여 신청할 수 있습니다. 임대주택의 경쟁률은 지역, 공급 유형, 모집 시기 등에 따라 다르며, 인기 있는 지역이나 공급이 부족한 지역에서는 경쟁률이 더욱 높아질 수 있습니다.보증금 떼일 걱정도 없고, 장기적인 주거 안정성을 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 일부 사람들은 임대주택에 대한 인식이 좋지 않거나, 자신의 경제적 수준에 맞지 않는다고 생각하여 임대주택을 선호하지 않을 수 있습니다.
Q. 노유자 시설은 어떤 시설을 말하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.노유자 시설은 노인 및 어린이 등 노약자를 위한 시설로 노인복지시설은 노인주거복지시설, 노인의료복지시설, 노인여가복지시설, 재가노인복지시설 등입니다. 아동복지시설은 아동양육시설, 아동일시보호시설, 아동보호치료시설, 자립지원시설, 공동생활가정, 아동상담소, 아동전용시설, 지역아동센터, 아동보호전문기관, 가정위탁지원센터 등입니다. 그 밖에 다른 용도로 분류되지 않은 사회복지시설을 말합니다.노유자시설은 소방법, 장애인복지법, 건물 내진설계 등 까다로운 법적 기준이 적용되며, 건축물의 용도를 변경해야 할 경우에는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법령을 준수해야 합니다.
Q. 재건축의 조합원의 아파트 구입시 유의사항?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트 조합원 물건 매매 시 아래 사항들을 유의해야 합니다.투기과열지구에서는 조합설립 인가 후 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 단, 10년 이상 보유, 5년 이상 거주자는 조합원 지위 승계가 가능합니다. 재건축 진행 과정에서 건축비 상승, 설계 변경 등으로 인해 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 재건축 사업은 진행 과정에서 여러 가지 변수가 발생할 수 있으므로, 사업 진행 상황을 지속적으로 체크해야 합니다. 주변 시세와 비교하여 매매가가 적정한지 판단해야 합니다. 추가 분담금을 고려하여 매매가를 책정하는 것이 중요합니다. 계약서 작성 시에는 조합원 지위 승계 여부, 추가 분담금 여부 등을 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 명시해야 합니다. 위 사항들을 충분히 고려하여 재건축 아파트 조합원 물건 매매를 결정하는 것을 추천드립니다.