안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 매매시 등기부등본 근저당에 대해 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매하려는 부동산에 전세임차인과 근저당이 설정되어 있는 경우 매매가보다 전세임차인의 보증금과 근저당이 더 많은 경우, 매매가 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 또 전세임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 매도인이 이를 반환하지 못하면 매수인이 대신 반환해야 할 수도 있습니다. 매매 계약을 체결할 때는 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 전세임차인의 보증금을 매매 대금에서 공제하고 나머지 금액만 지급한다. 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있도록 조치를 취한다. 매도인이 매도할 때 근저당은 매도인에게 승계되지 않습니다. 매수인은 매매 대금을 지급한 후 근저당을 말소해야 합니다. 공인중개사에게 다음 사항을 확인해야 합니다.전세임차인의 보증금과 근저당의 상세한 내용, 전세임차인의 계약 기간과 계약 갱신 여부, 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있는지 여부입니다. 위 사항을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
Q. 시골집 매매 관련 고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해당 주택은 건축물대장과 등기부등본상 소유자가 다른 경우로, 매매 시 주의가 필요합니다.건축물대장상 소유자가 사망한 경우에는 상속인에게 상속등기를 한 후 매매를 해야 합니다. 상속등기를 하지 않고 매매를 하면 무권리자와의 매매가 되어 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 또 해당 주택이 무허가 건물인 경우에는 등기를 할 수 없으므로 매매를 하지 않는 것이 좋습니다. 무허가 건물을 매매하더라도 소유권이전등기를 할 수 없기 때문에 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.해당 주택을 매매한 후에는 1년 이상 거주해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 해당 주택을 보유한 기간 동안에는 재산세를 납부해야 합니다.
Q. 월세계약 만료 4개월 전 계약 연장 의사 없음을 밝힘
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만료 4개월 전에 계약 연장 의사가 없음을 밝혔다면, 계약은 정상적으로 종료됩니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 계약 갱신 여부를 통지해야 합니다. 하지만 이는 계약 갱신을 위한 통지 기간이며, 계약 만료일에 계약을 종료하는 것은 언제든지 가능합니다. 따라서, 계약 만료 4개월 전에 계약 연장 의사가 없음을 밝힌 것은 법적으로 문제가 없으며, 집주인은 계약 만료일에 보증금을 반환해야 합니다.만약 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임차권등기 명령을 신청하거나, 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.
Q. 준주거지역은 어떤 건물들이 들어올수 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.준주거지역은 주거 기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역입니다. 따라서 준주거지역에는 주거용 건물과 함께 상업용 건물도 들어설 수 있습니다. 준주거지역에 건설 가능한 건물은 단독주택, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대 주택 등), 제1종 근린생활시설(슈퍼마켓, 미용실, 세탁소 등), 제2종 근린생활시설(학원, 병원, 음식점 등), 문화 및 집회 시설(극장, 박물관 등), 교육 시설(학교, 유치원 등), 판매시설(백화점, 상점 등), 의료시설(병원 등)입니다. 그 외에도 준주거지역은 주거와 상업이 모두 가능한 지역으로, 다양한 종류의 건물이 들어설 수 있습니다.
Q. 상업지역 오피스텔에서 거주가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반상업지역에 지어진 오피스텔에서 거주가 가능합니다.상업지역은 주거지역, 공업지역, 녹지지역과 함께 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 분류되는 지역 중 하나로, 주로 상업 및 업무 기능을 수행하기 위한 지역입니다. 오피스텔은 주거와 업무 기능을 모두 수행할 수 있는 건축물로, 상업지역에 건설될 수 있습니다.따라서, 일반상업지역에 지어진 오피스텔에서 거주하는 것은 법적으로 문제가 없으며, 다른 지역에 지어진 오피스텔과 마찬가지로 주거용으로 사용할 수 있습니다.