안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 전세입자로 들어갔는데 경매로 넘어가면 어쩌죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 경매가 진행되어 낙찰되면 제일 먼저 세금 미납분에 대하여 공제하고 나머지는 선순위등기귄자 순으로 청산하게 됩니다 그렇지만 약자 보호를 위하여 최우선변제 제도가 있는데 이는 선순위 등기권자 보다 세입자를 우선변제 하도록 규정된 법규로 귀하는 최우선변제 청구권자 대상이 됩니다 여기에는 조건이 붙는데 먼저 확정일자를 받은자 주민등록자 현재 살고 있는자(점유권유자) 그리고 본인신청 등을 갖출 때 시도별 차이가 있으나현 전세금의 1/5 정도 변제를 받을수 있으리라 봅니다 따라서 귀하의 질문을 요약해 보면 집주인은 경애를 통해 상환하며 세입자는 최우선변제조건이 적법할 경우 최우선변제대상자로 전세금 일부를 변제 받을 수 있다고 봅니다
부동산
Q. 요새 서울편입이 이슈가 되고있는데요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 요즈음 김포를 서울시에 포함시키겠다는 정책이 이슈화되고 있는데긍정적인 면은 서울시민이 된다는자긍심과 서울시의 예산으로 낙후된 지역의 개발 효과와 부동산 가치의 상승 교통망 확대 등 기대 효과를 예상할 수도 있겠으나 그러나 부정적인 측면은 험호시설의 유입과 교통란의 더욱 가증됨은물론 과세부담 농어촌 특혜의 감소 등은 감수하여야할 것입 니다국카 백년대계로 국토의 균형 발전측면에서는 지방 거점 도시개발이더욱 시급한 정책 우선이 되어야 하며 수도권의 과밀현상과 안보상 취약점 등 앞으로 해결되어 할 과제가 산적하므로 전문가의 종합적 진단과 평가를 토대로 국민적 합의로 미래지향적 정책방향으로 추진되어야 할 과제라 봅니다
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Q. 월세 계약을 하는데 구청에서 거래 신고를 왜 하는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계에서 주민센터에 신고하는 법적 규정은 보증금 6천이상이거나 윌세 30만원 이상이면 의무적으로 임대차 신고를 임대인과 임차인에게 신고의무를 부여하고 있습니다 이러한 규정은 부동산 정책 수립에에 참고 함은 물론 임대인의 수입현황을 정획히 파악하여 차후 세금관계와 연계시키지 않겠느냐?라는 생각도 들지만 ㆍㆍㆍ 또 다른 이유는 혹시 발생할 수 있는 주택의 경매시 확정일자를 받아놓아야선순위 등기귄자 보다 우선하여 최우선변제금을 반환하는데 도움을 주기 위한 약자보호 제도라 봅니다 주민센터에 준비하는 서류는 계약서 원본과 신분증(주민등록증 또는운전면허증)을 지참하면 됩니다
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Q. 전세계약 재연장 문의입니다! .....
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인의 월세 상한선은 5%이내에서 재계약을 요구할 수 있습니다 주변 시세가 하락하고 있는데 임대인이 다시 월세 인상을 요구하여마음이 불편 하시겠습니다 계약갱신청구권은 계약기간의 연장만을 위한 제도로 임대인이 불허 할 때 1회에 한하여 사용하는 권리이며임대료 인상율과는 아무련 관계가 없습니다 재계약 조건이 마음에 들지 않으면 계약종료와 동시에 다른 곳으로 이사하는 방법 밖에 없다고 사료됩니다
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Q. 전세권설정 할때 임차인이 준비해야할 서류궁금해요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인의 전세권 설정은 경매시보증금 확보를 위한 선순의 권리를확보하는 법률 행위이기 때문에 임대인의 입장에서는 자신을 의심하는가?에 대한 심리적 감정개입으로오해할 수 있으며 다른 요인은 임대인이 근저당으로 은행에서 융자받을때 영향을 받기 때문이기도 하겠지요 따라서 계약시 전세권 등기여부를사전 협의하시고 계약서를 작성하시기 바랍니다 등기설정 관계는 임대인의 협조없이는 등기설정이 불가능합니다 전세권 설정시 임차인의 준비서류는 주민등록 등본 1통 도장 신분증만 지참하면 됩니다 참고로 임대인이 준비할 서류는등기권리증 주민등록초본 인감증명서 인감도장 신분증을 준비하여야하는 번거로움이 동반됩니다
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Q. 전세 계약 전 집 구경 시 확인해야 하는 사항이 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대하거나 매매시 확인해야할 사항은 여러가지 있지만ㅡ전세시는 수도시설 가스시설 전기시설의 정상적인 작동 여부를ㅈㅔ살펴보아야 할 것입니다 그리고 방구석진 곳의 누수여부 도배상태 장판상태 이중창 및 모기장 설치 여부 출입문 번호키 작동여부 목욕실 상태 냉장고 및 건조기 위치 등등 ᆢ 일단 육안으로 보이는 것을 점검해보아야할 것입니다
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Q. 이사 사다리 비용은 누가 내나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 이사할 때 이사짐 센터에 연락하면 이사비용에 대한 세부 견적서를문자로 받으신 모양인데 전출은 현재 살고 있는 집의 구조상 엘리베터를 이용하겠다는 의미이며 전입은 새로 이사갈 집은 여건상사다리차를 이용하겠다는 의미이며 이때 동원되는 소요 인원은 4-5명이 참여 한다는 뜻 입니다 이사센터에 의뢰하면 관계직원이 현장을 방문 소요제원과 비용을 분석하여 안내하여 드리는 서비스입니다 사다리 비용 견적은 이사짐 센터에서 종합 청구할 수 도 있고 별도 사다리 비용을 추가 할 수도 있으니 사전 이사짐 센터의 안내를 받아 협의하여야 할 것입니다
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Q. 요즘 전세사기및 부동산사기가 많은데요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 사기나 부동산 사기를 방지하기 위해서는 계약전 중개사와 충뷰히 상담하시고 등기부등본 확인을 정확히 열람하시고 임대인괴 계약자가 일치 여부와 선순위등기 관계를 분석하시기 바랍니다계약 후는 주민등록 신고 확정일자 이사(점유권) 를 하신 다음 그래도불안하시면 전세등기 설정이나 보증보험에 가입을 하시기를 바람니다 이때 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하므로 계약전 사전 협의가 있어야 합니다 따라서 직거래 보다는 공인중개사의 전문적 조력을 받으시기를 바랍니다
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Q. 월세로 살고 있다 집이 매매되면 나가야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 집이 매매되었다고 세입자를 내 보내지는 않는 경우가 많습니다 일반적으로 임차인이 있는 매매의경우는 계약 기간이 남아 있는 경우는 직전 계약 내용을 새로운 임대인이 승계하는 경우가 많습니다 그렇지만 새로운 임대인이 직접거주하거나 직계존비속이 거주하겠다고 하면 이사를 가셔야겠지요 따라서 매수자의 정황을 판단하여결정해야 할 사안이라고 봅니다
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Q. 아파트 배관 누수 누구 책임인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 노후된 아파트 경우 아랫층에서 누수 되었다고 하면 항상 불안합니다 일단 관리사무소에는 최근에 장기수선충당금을 의무적으로 적립하게 되아 있으나 오래된 아파트 경우는 법적용이 어려워 미적립된 경우가많아 민원이 자주 발생합니다 귀하의 경우는 자체 진단 후 이상없는데도 누수 현상이 자주 발생한다면 윗층 소유자가 수리의 책임이있다고 봅니다 관리소의 자문을 얻어 웟층 소유자와 잘협의하여 해결하셔야 될 것 같습니다