안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 부동산가계약 매수특정불가 파기예고
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약 관계에서 공인중개사는 전문인으로서 책임을 지고 중개업무를성실히 진행하여야 할 의무가 있습니다 그런데 무슨 이유로 가계약금 관계로 손배소를 요구하게 되는지 알 수 없습니다 그리고 임차인은 가계약금을 입금시 건물등기부등본상 소유자가 임대인이 맞는지 확인하고 입금하셨으리라 믿지만 혹시 잘못 보냈을때는 중개사가 증인되어 해결해 주어야할 것으로 보여집니다 우선 해결방법은 소액 심판 소송방법이 있겠으나 우선 간편한방법으로 주택지소재 주민센터에 설치 운영 되고 있는ㅡ임대차분쟁조정위윈회ㅡ에 일단 제소하여 법률적 자문을 얻어 해결 방안을 마련하시기를 권면드립니다
부동산
Q. 집주인이 자기마음대로 전세금을 올려달라고합니다 5프로가아닌 금액??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차3법에 의거 재계약시 인상률은 5%이내로 규정되어 있습니다 이에 부당한 게약관계시는 주택소재지 주민센터의 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 도움을 받도록 하세요. 그리고 재계약 관계는 가능하며 이를 거부할때는 계약갱신요구권을 요청하세요(단 계약갱신요구권은 1회에 한하여 임차인에게 부여한 권리임) 보증보험관계는 계약시 제시된 보험회사에 방문 또는 전화를 동하여문의하시는 것이 가장 빠르고 정확한 정보를 얻을 수 있으리라 봅니다
부동산
Q. 월세로 살면서 화장실 변기가 고장나면 집주인이 수리해주나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인은 임차인의 임대차 계약관계에서 쾌적한 환경과 시설 유지의책무가 있습니다 그렇다고 모든 책임이 있는 것은 아닙니다 평소 선량한 관리자로 사용중 사용기간이 다하여 노후로 인한 변기 고장이라면 임대인이 수선 또는 교체해줄 의무가 있으나 사옹자의 과실로 인한 고장이라면미 임차인이 수리 보수의 책임이 있다고 봅니다그 기준은 수리 의뢰시 전문가의 의견을 참조하시기 바랍니다
부동산
Q. 전세랑 매매는 수수료가 다른 건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 중개수수료는 국토부의 고시에 의거 지방자치 단체장이 정하는 것인데 전세나 전월세는 임대차 관계이며 매매는 소유권 변동이 동반되는물권 관계로 중개수수료율은 다르게 고시되어 있습니다 대략 중개수수료의 구분은 크게 주택과 주택 이외로구분하며 주택도매매와 임대차로 분류하고 세부적으로 계약금액에 따라 중개수수료율이 다르게 고시되어 있습니다 세부적인 사항이 궁금하시면 중개사무소를 방문하시어 참고하시기 바랍니다
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Q. 전세 계약 전 한두 달 전에 미리 나올 수도 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약은 신뢰를 바탕으로 이루어지는 법룰적 약속입니다 따라서 계약종료 전 이사를 하게 되면 엄밀히 따진다면 계약위반입니다 그렇지만 개인사정으로 계약기간 중에 임대인의 양해를 얻어 계약관계를 종결하는 경우는 기끔 발생하기도합니다 이럴 때는 대개 임차인을 구해 줄 것을 요구하며 중개수수료를 현임차인이 부담할 것을 조건으로 계약을 해지하기도 합니다 가능성 여부는 전적으로 임대인이승락해야 성립됩니다
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Q. 거주주택비과세 판단시 오피스텔 분양권은 주택으로 보지않죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 오피스텔은 사무실용으로 원래 목적은 휴식공간을 활묭한 공간이라고 봅니다 따라서 거주목적의 주택의 범주에서 제외됩니다 그러나 일부지역에서는 외피스텔에 주거 시설을 추가하여 주택용으허가를 받기도 합니다 그러므로 최초 건축 허가시 주택묭이냐 사무용이냐 의 구분으로 허가 기준에 따라 달라질 수 있습니다 사무용도로 허가 되어 수익 용도로사용된다면 주택수에 포함되지 않습니다
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Q. 아파트 월세 계약 만료시 재계약 문의
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약기간이 종료되어 재계약 싯점에서 계약조건의 변동없이 기간만다시 연장될 때는 임대차 3법의규정에 의거 묵시적 계약이라 하여 재계약서를 작성할 필요도 없으며 묵시적으로 자동 연장되므로 중개료도 필요 없다고 봅니다
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Q. 집주인 빚때문에 경매에 집이 넘어간다면 전세 보증금 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ 경매 결과 낙찰되었을 때 국세 및 지방 세금을 공제하고 선순위 등기에 따라 전세금을 받을 수 있느냐 가 결정됩니다 이때 세금공제와 더불어 최우선변제금을 우선적으로 분배하는데 그조건은 확정일자를 받아 놓았을 것현재 점유하고 있을 것 등의 조건을갖추어야 변제받을 수 있는데 (전세권 등기가 우선 순의에 해당될 때 는 그 우선 순의에 따라 전액변제 받지만) 최우선변제라 하여 전세금 전액을 보전하는 것이 아니라 시도별 변제금의 최고 한도금이 규정되어 있는데 대략 전세금의 1/3정도의 금액만 보상받을 수 있다고 봅니다
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Q. 임대차 계약에서 묵시적 갱신은 어떤 상황에서 적용될 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 묵시적계약 관계는 임대차 3법에자세히 규정되어 있습니다 간단히 요약한다면 1차 임대차 계약후 2년이 지난 다음( 계약관계를 연장할 의사가 있을때) 직전 계약조건의 변동 없이 계약기간 만 을 연장하고자 할때 임대인이나 임차인이 암시적으로 상호 재계약의 의사를 요구하지 않고 묵시적으로 양해하므로서 다시 2년 계약이 자동으로 성립된다는 계약형태입니다 따라서 재계약서를 작성할 필요도없으며 계약 효력은 다시 2년이 연장된다는 의미입니다
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Q. 매매한 집엔 누수가 발생하면 보장해 줘야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 매매 당시 누수관계가 발견되지 못한 상태에서 매매가 이루어질 경우 일반적으로 특약사항에 일정기간 내에 하자 발생시 보수해 준다는 내용을 제시하기도 합니다 그러나 하자보수 관계를 제시하지않았을 때는 일반적인 관례로 6개월 이내는 매도자에게 보수요청할 수 있으나 1년 지난 현재 싯점에서는 보수요청을 청구하기 어려울 것이라 생각합니다