안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 임차한 상가를 임대인이 매각했을때?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 상가임대사용 중 상가 건물이 매매되었을 때 새로운 임대인은 종전 계약관계를 승계하는겅우가 일반적입니다다시 말해서 계약 관계를 승계할 때는 새로운 임대인과 계약을 하지 않아도 된다는 것입니다그리고 5년이 경과되이 재계약시에는 5% 규제를 받게 됩니다 그리고 새임대인이 자신이 직접사용하겠다고 한다면 게약 종결을 의미 하므로 상가를 비워주아야 할 것입니다
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Q. 월세 인상은 집주인이 마음대로 정해도 되는 것인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 주택임대차 계약의 주기는 일반적으로 2년을 기본으로 하고 있습니다 다만 주변환경과 임대인이 편의상 1년 계약을 준용하는 사례도 보이기도 하더군요그리고 임대료의 인상은 임대인이자율적으로 요구할 수 있지만 임대차 3법에서 직전임대료의 총합 금액을 기준으로 5%이내 만 을 법적으로 규정하고 있습니다 그 이상을 벗어 나는 것은 법으로금지되어 있다는 것을 임대인에게고지하여 원만히 합의하시기 바랍니다
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Q. 임대사업자 말소 전 월세 5%이상 인상 가능여부
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 3법의 규정에 따르면 소유권자가 임대사업자이든 아니든 불문하고 약자 보호를 위해 재계약시 인상율의 범위를 5% 이내로 규정하고 있습니다 따라서 임대인의 인상요구 금액이 5% 이상어 해당되면 법규 위반 행뮈로 간주된 사실을 이해시켜 원만히 해결하시기 바랍니다
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Q. 집주인 망했다면... 내 전세보증금은?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 사기가 사회뉴스로 자주 등장합니다 주택이나 아파트 빌라 오피스텔등 전세권 등기를 하지 않으면 전세금의 확보가 어려운 실정입니다 소유자가 망했다는 의미는 관련 주택이나 아파트가 경매 절차가 진행된다는 의미인데 낙찰 결과에 따라등기 설정 우선 순위에 따라 배정받게 되는데 후순위자는 잘 못하면 단한 푼도 받지 못할 우려도 있습니다 다만 다행스러운 것은 최우선 변제 대상자(약자 보호를 위한 최소한도의 제도)로 확정일를 받아 놓고 현재 실거주자이며 주소지가 동일 할 때 신청에 의하여 극히 일부분을 선순위 등기권보다 우선변제받을 수 있지만 시.도별 변제금의 한도가 극히 소액으로 제한되어 있으므로 관심을두고 적극적으로 해결해야 할 것으로 보여집니다
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Q. 전세가처음인데 확정일자 질문드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계에서 확정일자를 받는 이유는 행정기관에서 계약서를 근거로 임대차의 당사임을 증명해주는 행정행위일 뿐 입니다 이는 차후 임대차 분쟁이 발생할 때증거로 활용되며 특히 경매시 최우우선변제권을 확보하므로서 세금관계 정산 후 등기우선 순위자보다 최우선으로 일정범위의 전세금을 배당받 을 수 있으므로 필히 확정일자를 받아 놓으시기를 바랍니다 행정기관에서는 전세 현황 목록에 종합적으로 관리 유지하는 것으로 등기부등본에 등재하는것은 아닙니다
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Q. 등기시에도 자금조달계획서를 쓰나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부동산 매매시 행정관청에서 증여등 세금 관계에서 불법적 자금 조달여부를 확인하기 위하여 자금조달계획서를 신고하게 되지만 등기관계는 소유권 여부만을 확인해 주는관계로 매매에 따른 실거래 신고서첨부(논이나 밭의 경우는 농지원부나 농지취득자격윈부를 추가 첨부)하게 되는데 아파트 등기시에는 추가적으로 자금조달계획서 제출은 생락합니다
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Q. 김포가 서울로 편입이 되면 부동산 가격은 오르겠죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부동산 가격은 다양한 원인에 의거 수요와 공급에 따라 가격에 영향을 받습니다 먼저 행정구역상 서울시 편입은 가장 먼저 서울시의 교통 분야의 개선에 크게 도울을 줄 것이며서울시의 주택 보급율이 수요에 비하여 공급 부족 현상으로 개발 기대 심리가 작용하여 토지나 주택 가격의 상승 요인으로 작용될 것입니다 또한 낙후 지역에 대한 서울시 예산 집중 투자를 기대할 수도 있겠습니다그렇다고 김포가 서울시 편입으로좋아 할것만 있는것은 아닙니다 서울시의 쓰레기 소각장 또는 험호시설 등이 도시 외곽 지역에 집중되고 있는 현상은 많은 민원 문제를안게 될 것입니다 따라서 국가 균형 발전, 서울시의 인구집중 현상 험호시설 등 주변환경 요인 등에 영향을 받겠지만 ㅡㅡ 부동산 가치 상승 측면에서는 기대치가 높으리라 봅니다
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Q. 집주인한테 전세 계약 만료 통보는 어떻게 증거를 남기나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 증거능력은 구두 전화 문자 증인 녹음 문서 내용증명 공증 등기 설정 등 여러 방법이 있겠지만 ㅡ ㅡ 일반적으로 임대차 관계에서는 바쁜일상에서 전화 통화하면서 녹음하는 방법과 문자 통보 등을 활용하고 있습니다 그리고 내용증명서 통보는 소송등 명확한 시실 조회를 위한 절차라서 우리 정서상 상대방에게 불안감을 주기 때문에 신중을 기하여야 할것 입니다
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Q. 부동산 용어중에 근당권이란 용어는 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.근저당이란 채권관계에서 자금을 빌려 주고 그 담보물을 법정 최고가격으로 설정하는 저당권입니다 따라서 채무자가 계약기간 내에 채무 상환을 어길 경우 법정소송 절차를 생략하고 곧 바로 채권 회수를 위한 절차상 경매 신청권이라고 이해하시면 되겠습니다 대체로 은행권에서 많이 활용하는제도로 개인간에도 근저당 설정이 가능하다고 봅니다
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Q. 아파트 상가 화장실 수리 비용
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 상가 수리는 임대인이 새롭게 수리하든 새로운 세입자가 하시든 귀하의 화장실이 정상적으로 작동되고있다면 본인 입장에서는 신경쓰지 않아도 됩니다 그리고 전체 화장실 수리 경우는 시설 관리 책임자인 임대인이 보수비용을 부담하는 것이 수리라 봅니다