안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 부동산 대리인 계약할 때 궁금한게 있는데요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약서는 법적 당시자가 직접 계약을.진행하는 것이 원칙이나 본인이 계약을 진행할 수 없는 시간적 환경적 불가피한 환자나 외국 체류 등 피치 못 할 사유가 있을 경우 법적으로 대리 계약을 진행하도록 엄격히 허용하는 제도입니다 따라서 법적으로 명확한 서류를 구비하도록 하는데 본인의 인감증명서 위임장 신분증 등을 정확히 기재하여야 하는데 이를 어길 경우는 계약이 무효화 됩니다 따라서 계약을 진행할 때 공인중개사는 전화 등을 통하여 위임 여부를확인하는 절차를 진행하기도 합니다
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Q. 이사할때 장기수선충당금 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 경비입니다 그러나 임대차 관계는 괄리비에 포함 고지서가 발부되므로 임차인이 대신 지불하고 계약 종료시 관리사무소에서 충당긍납부 현황을 증명받아 소유주와 보증금 반환시 청산하여 임차인이 되돌려받는 비용입니다 이사와 동시에 계약관계가 종료되므로 보증금을 청산시 함께 청산하게됩니다
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Q. 전월세 신고시 최초 계약서에 받은 확정일자 유효한지 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약시 번지와 호수를 대상으로 계약서를 작성하셨는데 다시 보증금 변경때문에 계약서를 새로 작성하였다면 종전 계약관계는종료된 상태라고 봅니다 같은 주거지에 또다시 계약서를 작성하셨다면 이중 계약관계가 되므로 종전 계약관계는 당연히 해지된것으로 간주됩니다 따라서 변경된 최근 계약서로 다시 확정일자를 받아야 하며 종전 계약서의 확정일자는 자동적으로 취소됩니다
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Q. 계약금을 안 줄 경우 법적 효력이 없을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약관계는 구두로 하였다 하더라도 증명만 되면 신의의 원칙에 의거계약관계를 인정 받게 됩니다 따라서 가계약을 당사자에게 송금하였다먼 일단 정식계약을 조건으로 이루어진 행위이므로 이를 위반시에는 손배소 책임을 지게 됩니다 가계약금을 지불할 경우는 단시일내에 본 계약서를 작성하여 정상적인 계약관계를 진행한다면 별다른문제의 소지가 없으리라고 생각됩니다 그리고 혹시 잘못된다면 상대방과협의를 통하여 손배소 관계를 합의하시고 해결되지 않으시면 소송을통하여 해결책을 마련 하시는 방법을 강구하는 방안을 고려해야할 것같습니다
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Q. 임대차 보호법의 전반적인 내용을 알고 싶습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차보호법은 임대차 3법을 의미하는데 이는 약자보호를 위한 법률의성격이라고 봅니다 주요내요은 임대차 계약관계에서야기되는 계약기간 임대료의 인상상한선 (직전 계약의 5%이내 )임대인의 계약거부귄의 일부 제한 문제 등 임대차 관계를 규율하는 법규로 임대차3밥 규정을 보시면 자세히 규정되어 있으므로 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세계약기간은 몇년까지 연장가능 한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ주택의 윌세계약 기간은 목시적계약 관계를 유지하면 그 기간은 무한하며 재계약을 요구(임대차 3법에 의한 5% 인상를 유지)시는 2년 주기로 계약 기간을 연장할 수 있으며 그 이후 임대인이 계약 거부시에는계약갱신요구권을 청구하여 계약 기간을 연장할 수 있습니다 따라서 각 단계별 적용하더라도 최소 6년간은 계약기간을 연장할 수있다는 결론입니다( 최초 계약 2년+ 재계약 2년+ 계약갱신청구권 2년)자세한 법률규정은 임대차 3법을 참조하시기 바랍니다
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Q. 화재를 낸 임차인이 나간다고 할때 손해배상 청구가 가능 한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 고심이 많으시겠습니다 답변을 드리겠습니다 1번) 현 임차인이 이사 가는 날을 기준으로 임차료를 청산해 주는 것이 아니라 새로운 임차인이 이사 오게 되는 전날을 기준으로일별 계산하여 청산해 주되 별도의손해배상 책임은 불필요 합니다(임차로는 청산되므로 별도 손해배상 청구는 불필요합니다) 2번) 임대인의 중개수수료 만 현 임차인이 부담하게 되는 조건으로승락하게 됩니다 새로운 임차인의중개수수료는 새로운 임차인 스스로 부담하게 됩니다3)현임차인에게 원상회복를 요구하고 이에 응하지 않을 때는 임대인이수리를 하여 그 영수증을 첨부하여보증금에서 청산해도 되겠느냐?고의사 타진한 후 실행하시면 됩시다(본인이 수리해 주겠다고 수리하도록 맡겨주세요)4)화재로 계약해지 경우 임대인의귀책 사유가 아니라면 일반 계약해지와 동일하게 진행되면 됩니다ㆍ 화재보험건은 각자 본인들의 몫이니 간섭할 필요가 없습니다 참고 되시기를 기원드립니다
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Q. 부동산 매매시 소유권이전 청구권 가등기에 관한 질문입니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 가등기는 본등기에 앞서 타인의 등기 행뮈를 사전 방지하기 위한 소유권과 관련된 등기이기 때문에 특별한 사유없이 함부로 소유권자가 가등기를 허락하지 않을 것입니다 한 예로 계약서를 쓰고 계약금을 지급 한 후 가등기를 설정하였다고가정 할 때 정상적으로 잔금 지불 후 본등기까지 순조롭게 진행된 다면 별문제가 없겠으나 예기치 않는 이유로 정상적인 계약 진행이 어려 움이 발생할 때 현 소유권자는제3자에게 자유로이 소유관 행사를 할수 없으며 다른 분에게 매매 행위뮈 시 제약조건(가등기가 해제 되지 않는 상태에서 본등를 할 수 없으므로 매도 자체를 진행 할 수가 없는 상태에 직면)이 되기 때문에 가등기를 허락하지 않을 것입니다 그리고 매매시 특별한 사유가 없는한 가등기 절차를 진행하지 않습니다
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Q. 부모님이 물려주신 산에 제가 개인적으로 집을 짓는 것도 허가를 맡아야 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부모로부터 물려 받은 토지에 주택을 짖고자 할 때는 당면히 형질 변경신청을 하여 임야를 대지로 전환하여야 하며 건축설계서를 제출 본인이 짖던 위탁 공사를 하던 불문하고 건축관계에 대하여 관할관청의 허가를 받어야 하고 건축 완공시에는 감리검사를 거쳐 건축완공 승인을 받아야 비로서 합법적 건물로 인정받습니다 이러한 절차를 이행하지 않을 때는불법건축물로 간주되어 행정적 제재 대상이 됩니다 전이나 답에 필요한 농막용으로 컨테이너를 놓더라도 6평이상 이면 신고 대상임을 참고적으로 조언드립니다
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Q. 월세 묵시적 갱신 후 6개월 전 퇴실통보를 했는데
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 묵시적계약 관계에 대한 질문인데결론은 임대인의 법률적 해석의 착오란 생각이 듭니다 묵시적 계약 진행 절차는 별다른 문제는 없는 듯 합니다 묵시적계약에서 계약해지 권한은임대인에게는 주어지지 않으나 임차인은 계약기간 언제라도 6-2개월전에 통보하여 계약 종료를 요구할수 있습니다 귀하의 겅우 묵시적 계약관계 연장시 4월경 종료한다는 사실을 임대인에게 사전 예고한 바가 있어 계약 유지상 하자가 없다고 봅니다 따라서 임대료 반환 소송에 앞서 1차로 내용증명서를 2회 이상 보내시고 2차로 주택관할 주민센터에 서 설치 운영 중인 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 여러가지 법률적 조언과 합의에 대한 조력을 받으시기를 바랍니다 아는 동생 계약관계는 임차인의 입장에서 과년 사항없이 임대인이 결정할 사안이라고 봅니다