안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 주택임대하고 2년 후 계약갱신청구권 행사했으며 그후 2년이 지난뒤 재계약 시에도 증액 5프 조항이 적용되나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 주택임대차 계약은 최초 계약기간2년이 지나면 묵시적계약 관계이든재계약 관계이든 둘 중의 하나로 진행됩니다 이때 1차 재계약을 진행할 경우 5%의 인상 제한규정은 적용됩니다그리고 다시 2년 재계약 이후을 임차인은 임대인에게 계약개신청구권을 요구하여 다시 2년 계약을 진행하며 이때도 5% 이내에서의 인상율도 적용됩니다 따라서 임대인의 계약거부 요건에해당되지 않는다면 최소한 6년은 거주 할 수 있습니다 계약갱신요구권은1회에 한하여 임차인에게 부여하는 제도입니다
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Q. 주인이 월세를 너무 부당하게 올리면
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 3법은 재계약시 임대 비용의 인상 범위를 규정하고 있습니다 인상범위는 직전 보증금이나 월세의 총합계에서 +5% 이내로 제한하고 있습니다 따라서 임대인은 인상 범위에 벗어난 윌세의 요구는 법규에 어긋난다는 사실을 밈대인에게 주지하시고재계약을 요구하시기 바랍니다 이때 재계약을 거부시 관계기관에 협조를 요청하세요 참고로 1차 관련 기관은 주택지 소재 주민센터에 설치된 ㅡ임대차분쟁조정위윈회ㅡ에 제소하여 자문 및 협조를 받으시기를 바랍니다
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Q. 전셋집에 가스레인지가 잘 안 될 때에는 집주인이 고쳐 주는게 맞나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차 계약관계에서 시설유지의 책임은 임대인에게 있습니다 그러나 까스랜즈선 까지 연결되는것은 임대인의 책임이나 까스랜즈자제의 고장 관계는 사용자의 책임입니다 까스랜즈 둘 중 하나는 정상적이라면 일단 까스의 인입선에는 정상적이라고 볼 때 임대인의 책임 범위를벗어난 것으로 생각됩니다 저의 판단은 사용자가 수리비용을부담되어야 할 것으로 봅니다
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Q. 전세대출을 받기 전에 계약을 하나요? 아니면 계약 전에 전세대출을 받나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ은행에서 대출 심사 순서는 계약서를 근가로 대출 자격심사를 하게 됩니다 그래서 계약서 윈본을 제출하라고합니다 따라서 대출을 전제로 전세계약시에는 꼭 사전 대출하고자 하는 은행을 방문 상담하여 자신의 신용도나 기타 대출 자격 여부를 판단 받은 후 가능하다고 한다면 계약을 진행하여야 합니다 그렇지 않고 대출금으로 중도 및 잔금을 치르려고 할때 대출이 거부 된다면 본인이 계약이행믜 귀책사유로 손배상 책임이 있기 때문에 계약금은 손실을 보게 됩니다 사전 은행에서 상담 후.계약을 진행하시기를 당부드립니다
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Q. 집 매매를 할 때 계약서에 관해서 헷갈리는게 있어요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 매매 싯점 계약금 지급에 관한 문제인 것 같은데 몇 개윌전 건뮬을 매매하겠다는 구두약속은 아무런 의미가 없으며 ㆍㆍㆍ 구두약속시 가계약금 이라도 지불되었다면 그 계약관계는 진행되어유효합니다 대부분 가계약금을 지불전에는 대개 중요한 매매대금 계약금 중도금 잔금과 지불일자 특약사항 등을 사전조율을 하여 시행합니다 그리고 정식 계약서를 작성시는 사전 약속한데로 계약서를 작성하면됩니다
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Q. 지나가다 보면 건물이 짓다가 방치된 건물이 있던데 왜 그런 것인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 건축물 공사 중단 사유는 여러가지문제를 유추 할 수 있겠지요 가장 일반적인 문제는 행정당국의인ㆍ허가 설계도 감리 관계 등 하자로 지연되기도 하겠지요 그리고 시행사의 공사대금 미지불관계로 유치권 행사중 이거나 소유자의 공사비 부족으로 잠시 보류하거나 법룰적으로 소유권 분쟁중이거나 경기침제 예상으로 손익분기점 이하로 인한 잠시 보류하거나 지연상태이거나여러가지 요인들이 작용했으리라 봅니다 다시 말씀드리면 법룰적 행정적 경제력 자금조달의 중단 시항사와의 갈등 소유권의 문제등 수 없는 요인이 작용되고 있다고 추측합니다
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Q. 동네에 있는 일반주택들을 보면 보통 4층이하 건물이 대부분인데 이유가 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ정부는 국토의 효율적 이용 및 관리를 위하여 여러가지 법률로 규제를 합니다대표적인 법률로 국토이용규제기본법으로하나의 예를 들면 국토를 도시지역과 도시외지역으로 구분하고 도시지역은 다시 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 등으로 분류하고 주가지역은 또 디시 1종, 2종, 3종주거지역 등등으로 세분화하며 또한 도시계획법에 의해 용적율 건폐율 층수 고도제한 등을 지방단체의 조례규정 등으로제정하여 규제하기도 합니다 따라서 도시지역의 용도구역상 주거지역에서 3층 또는 4층이하의 건축물만 허가대상으로 규율하기 때문입니다
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Q. 청약을 위해 궁금한 내용이며, 제가 무주택 세대구성원인지 궁금합니다!!
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 무주택 소유자는 세대주가 주택을소유 하지 않는 것을 의미하지만직계존비속 중 어느 한분이라도 주민등록상 같이 동거시에는 주택수의 영향을 받습니다1)번의 경우는 이모님과 주민증록상 동거인으로 등록되어 무주택자로 간주됩니다2)번의 경우 주민등록상 전입 신고하면 직계존비속 관계로 무주택자가 아닙니다 따라서 아파트 청약을 하시고자 할 때는 부모님의 세대구성원으로 전입신고를 하지 마시고 현재 상태에서 청약을 하실 때 무주택 세대원으로 인정된다는 것으로 알고 있습니다
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Q. 전세 시세가 떨어진 경우 재계약시 전세금 조정이 가능한가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차3법의 규정에 따라 임대이과 임차인은 계약기간 만기 종료 전 6-2개월 전까지 상호 통보하여 보증금 및 월세를 직전 보증금의 5% 범위내에서 인상 및 인하를 협의할 수 있습니다 이 때 재계약 및 계약갱신 요구에해당되는계약의 성격이라면 새로이 계약서를 작성해야 합니다 이에 반하여 묵시적 계약은 직전 계약서 계약의 조건 변동 사항이 없으므로 상호 통보하거나 다시 계약서를 작성하지 않고 자동연장 한다는 것도 참고적으로 조언 드립니다
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Q. 주택구매시에 계좌이체할 때 궁금한게 있어요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약금의 계좌 이체에 대한 문의 인데 공동구매가 굳이 공동구매자에게 계죄이제 한다는 것에 이해가 되지 않습니다 계좌이체가 불가능할 경우는 현금으로 지불하고 현금 수령확인서를 받으면 증거능력이 인정될 수 있다고 봅니다 또한 계약서를 중개사를 통하여 작성하였다면 중개사에게 일단 보관하여 확인영수증을 받은 후 계좌이체가 개설되면 정상처리 하면 해결되리라 봅니다