안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 매매계약 후 전세계약과 관련해 질문드립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 귀하의 질문은 매도자와 매수자가먼저 계약을 하고 계약을 진행하는과정에서 전세 계약을 할 수 있느냐? 의 질문인데 #가능합니다 # 아무리 계약을 진행하더라 등기소유권이 넘기전까지는 귀하의 물건이므로 귀하가 전세계약을 정상적으로 진행하시고 잔금 청산시전세금을 공제하면 됩니다그리고 전세 계약관계 문제는 특약사항에 ㅡ본 계약상 전세계약 관계는 매수자가 승계한다ㅡ라는 규정을 삽입하여 진행하시거나 전세자가 원하면 새로운 매수자가 잔금 청산후 정식으로 전세계약서를 다시 작성해 주겠다고 하면 문제는 해결되리라 봅니다
부동산
Q. 촌집을 매매하고 싶은데요 어떻게하면될까요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ본인의 주택수는 차후 양도소득세 산정시 많은 영향 받습니다(시골농촌 주택은 매수인의 자격에 따라 1가구1추택 범위에 포함 될 수도 있고 제외될 수 도 있음) 예를 들어 도시에 아파트 소유자가고향 마을(주민등록 관련주소지 확인)에 1주택을 구입하게 되면 2주택에서 제외될 수도 있어 양도소득세를 면제 받게 되겠지요 그리고 은행의 대출 규모 및 대출 자격은 주택의 건축연도 ,주택규모,주택상태. 지역 여건 주변시세 등에 영향이 있으므로 은행을 방문하시어 관계자와 협의해야할 시안이라고 봅니다 그리고 고가의 농춘주택(전원주택)을 구매시는 일정매매 금액 이상은자금 출처관계를 신고하게 되어 있습니다 부동산 정책은 규제와 완화등 자주 반복되는 정책 변경이 많으니 의심나는 것은 관련 전문가에게 문의하여 해결하기 바랍니다
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Q. 세입자의 옥상 무단 설치물에 의한 누수는 누가 손해배상 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차관계에서 시설물의 설치 및 개보수는 임대인의 승락하에 실시하여야 합니다 임대인과 협의없이 설치된 공작물은 원상회복을 주장하여 철거하도록 하세요 더구나 누수문제는 공작물 설치로 인한 누수인지? 노후로 인한 누수인지? 시설 전문가에 의뢰하여 시설 안전 진단 결과에 따라 ㅡ.노후로 인한 누수는 임대인이 사설 및 하자 보수 책임이 있으며 물땡크설치로인한 누수관계는 임차인이 개보수에 대한 비용을 분담하게 됩니다ㅡ비용 분담 비율은 전액 분담하는겅우와 일정 비율을 분담하는겅우가 있겠지요 양자간 잘 협의하여 원만히 해결하도록 하시기 바랍니다
부동산
Q. 부동산 중개인 수수료는 법으로 정해져 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ중개사의 중개수수료는 법적으로고시되어 있으며 이를 어겼을 경우1년 이하의 법적 처벌을 받게 되어있습니다그런데 중개업소마다 약간 차이가나는 것은 중개업소가 간이과세 대사업소냐? 그렇지 않으면 일반과세대상업소이냐?에 따라서 약간 차이가 발생합니다 간이과세대상업소는 부가가치세를면제 받기때문에 규정된 중개수수료율에 따라 추가 부담이 없으나 일반과세대상업체는 별도로 부기가치세를 내야하므로 중개수수료의 10%를 추가 산정하게 됨을 이해바랍니다
부동산
Q. 전세대출 연장 신청 후 집주인이 구두로 월세 인상을 요구해요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약관계는 문서로 정확히 작성해두는 것이 추후 문제가 발생 할 때 증빙자료로 증거 능력이 인정됩니다 그러나 구두계약도 계약의 한방법이지만 추후 문제가 발생시는 증거능력이 없기 때문에 증빙하기가 어렵습니다 참고로 증거능력의 강도를 일반적으로 나열한다며 가장 약한 증거능력은 당사자 끼리의 구두약정 ㅡ 증인과 함께한 약정 ㅡ녹음 청취한 약정ㅡ문서로 계약한 약정ㅡ변호사입회의 공증한 약정 ㅡ등기소에 등기한 약정 ㅡ재판소의 판결 결과 등 증거능력의 강도를 순서로 나열해 보았습니다추후 별문제가 없겠지만 직장인은연말정산시는 재계약(구두)을 한 추가적 5만원 비용은 증거능력이 없기때문에 공제대상에서 제외된다는 사실을 염두에 두시기 바랍니다 따라서 불편하지만 재계약서를 작성하시기를 권면해드립니다
부동산
Q. 월세 환급시 계약서 납입 날짜와 월세 납입 날짜
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약서 날자와 윌세 납입 날자가 다를 경우 염려하지 않아도 됩니다계약종료시 미납 또는 초과 입금된 금액을 청산할 때 시 한달을 30일로 일자별 계산 하여 청산하면 됩니다따라서 계약 일자와 납일 날자가 틀린다고 걱정하지 않아도 좋을듯 합니다
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Q. 매매 계약을 할 때 주말에는 어떻게 하죠?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ주말에 계약서를 작성하게 되면계약금 지불 방법이라든지 .혹시 야기될 서류 미비시에는 즉시 대응하지못 한 결과로 계약이 지연되는 사례가 발생될 수 도 있겠으나사전 중개사와 긴밀히 협조하여 필요한 모든 서류를 갖춘 다음 도장만찍도록 사전 준비한다면 계약서 작서에 별문제 없이 계약을 진행 할 수 있다고 봅니다
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Q. 전세 계약 기간 동안 월세 세입자를 받아도 되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ현재 전세 세입자 당사자가 계약기간이 많이 남았지만 이사 가게 될 피치 못 할 입장이니 대신 월세 세입자를 벋아도 되느냐?의 질문인데 이는 불가합니다 이러한 문제는 현세입자와 임대인이 협의하여 결정해야 할 사안입니다 따라서 임대인에게 본인의 불가피한 사정을 말하고 승락하면 그에 대한 중개수수료를 부담하는 선에서현재 계약관계를 종료하는 방향으로 해결 하시기를 바랍니다
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Q. 아파트 매입시 담보대출이 잡혀 있을경우?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ아파트매매시 자금이 부족하면 은행권에서 아파트를 담보로 근저당 설정을 하여 대출 받는사례는 너무도 흔한 일입니다 계약서 착성시 특약사항에 중도금을 받고 잔금 지불과 동시에 소유권을 이전하다 라는 협약 문구를 제시하시고 계약을 진행하셔도 됩니다 또한 자금력이 부족하시면 은행측과 협의하여 융자금을 안고 매수하기도 합니다 그리고 마지막 확인사항은 잔금지불전 등기부등본을 열람하시어 최초 계약당시와 변동사항이 없는지? 꼭 확인하시기 바랍니다
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Q. 주택청약할때 세대원도 가능한지 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ부동산정책은 부동산시장의 경기흐름에 따라 너무도 자주 바꾸기 때문에 혼란스럽습니다 몇 년전만 해도 경기가 과열되어1가구 1세대에서만 아파트 청약권을 인정하였는데 경기가 위축되다보니 최근에는 세대주 관계없이 청약 통장을 가입하고 일정 금액이 적립되면 아파트 청약을 허용하고 있습니다아울러 선정 후 주소지 이전도기능합니다