안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 부동산재계약을할때도 복비를지불해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ묵시적계약 관계는 새로운 계약서를 작성할 필요 없이 직전 계약관계가 자동으로 연장되므로 계약서를 작성할 필요가 없지만ㆍㆍ 재계약은 계약을 다시 작성해야 하므로 정식 부동산 중개수수료를 당연히 부담하여야 합니다 다만 직전 계약을 한 중개사무실이라면 일부 수수료를 감해 줄 수 도있겠지요
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Q. 전세가 곧 만기라 이사를 가야하는데 만약 집주인이 돈이 없다면~~
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ 전세보증금 반환 문제가 요즈음 사화적 회두로 캡투자니 전세사기 등 많은 문제점이 노출되곤 합니다 계약종료와 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 하는 의무가 있는데대부분 새로운 세입자가 있어야 .대환해 주는 경향이 흔한 실정입니다 따라서 임차인은 보증금 반환에 따른 내용증영서를 2회 이상 보내시고 이사일까지 반환하지 읺을 때는임대차지급명령을 법원에 신청한 후에 이사를 하여야 점유권을 인정받아 경매 절차를 진행할 수 있습니다 아울러 법원에 임대보증금지급 소송을 하시기 바랍니다 그리고 이러한 절차에 앞서 주택소재지 주민센터에서 운영하고 있는임대차분쟁조쟁위원회를 방문하여유익한 조언을 받으시기를 바랍니다
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Q. 빌라같은 경우도 주택수에 포함되어 2주택이 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택수에 포함되어 1가구 2주택으로 간주합니다 일반적으로 오피스텔 경우는 업무용과 주택용으로 구분 승인되기때문에 업무용은 주택수에서 제외되나 주택용은 포함 됩니다결론으로 빌라도 공동주택 범위에속하기 때문에 아파트와 같이 주택수에 포함된다는 사실을 이해하시기바랍니다
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Q. 이전 세입자와 분쟁, 월세 계약서 작성후 마음이 바뀌었다며 취소 가능한건지?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 ㅡ계약관계는 신뢰를 비탕으로 이루어지는 사회적 합의의 소산입니다 따라서 이를 어길 경우 손해 배상의 규정으로 보상하게 됩니다 임대인의 입장에서는 서로운 계약서를 작성완료 하였는데 현재 거주세입자의 의사 번복으로 계약 취소의 입장에 처하신것 같습니다 해결 방안이 난감한데 일단 임대인은 계약 종료전 이사 하지 않은 상태(계약종료)에서 새로운 계약자와 이중계약의 결과가 초래되어 계약취소시 손배의 책임이 따릅니다 그러나 그 원인 제공자는 현 세입자이므로 손배에 따른 계약금 및 중개수수료 비용을 부담하도록 하여 새로이 작성된 계약관계를 콴계를 취소할 수 밖에 없다고 봅니다그렇지만 이를 거부할 때는 소액 소송으로 해결할 수 밖에 없겠지요
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Q. 신축 첫입주 월세 아파트 4년살고 퇴거했는데 도배비 물어줘야할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ임대차 관계에서 자주 발생하는사소한 문제입니다 그런데 일반적으로 도배 벽지는 윌세의 경우 대부분 임대인이 새로이 도배를 하여 세입자를 맞이합니다그러나 과도한 손상의 피해를 입었다고 생각하면 하면 임대인이 원상회복을 주장하기도 합니다 예를 들어 반려동물로 인한 벽지 밎 장판 손상 등이 해당합니다 임차인 입장에서 반액을 부담하신다고 하셨는데도 거부한 것은 임차인에 대한 사소한 감정이입의 원인이 작용하지 않았겠느냐? 조심스러운 생각도 듭니다 사소한 감정이입은 소송전으로 비화되기도 합니다 그때는 손해비용 문제가 아니라 자존심 문제로 번지기 때문이겠지요 힌가지 조언 드린다면 일단 주택소재지별 주민세터에 설치 운영되고 있는 임대차 분쟁조정뮈윈회가 분쟁조정 문제를 신청하시어 위윈회의 자문을 통한 해결 방안을 강구하시기를 바랍니다
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Q. 전세로들어와있는상태에서 집담보대출?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ주택소유자가 집을 담보로 은행에서 근저당 대출을 원하는 문제인것같습니다 소유권자가 자신의 주택을 담보로대출하겠다는 것은 거부할 귄리는 없습니다 따라서 과도한 대출시 본인의 전세금을 학보할 수 있느냐? 가 문제입니다 귀하의 대책은 임대인의 승락을 얻어 은행의 근저당 설정하기 전에 전세권 설정을 먼저 신청하여 선순워 위치를 획보하시기 바랍니다 후순위 은행입장 에서는 전문가의 예리한 분석을 통하여 적정 수준의 대출 범위를 결정하기 때문에 귀하는 안심하셔도 좋을 듯 합니다
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Q. 전세 계약 시 등기부등본에서 확인해야 될 사항 어떤 게 있나요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택의 등기부등본은 갑구란과 을구란으로 구분덥니다갑구란은 소유권에 관한 내묭이 등기부에 기재되어 있으므로 임대인의 인적사항이 소지한 주민등록증과 일치하는가를 확인해야 합니다그리고 을구는 소유권 이외의 권리관계가 일자별 우선 순위에 따라 등재되어 있습니다 여기에서 중점 확인할 사항은 추후발생할 수 도 있는 경매 진행시 나의 전세금을 확보할 수 있는가?를예상해야 합니다 따라서 근저당 등기 또는 다른 권리관계의 등기가 주택매매 예상가격 보다 60%ㅡ70%이상 이면 약간 위험하다고 보아야 할것이란생각이 듭니다 주택예상 매매가는 주변 공인중개사무소를 방문하여 문의하는 방밥도 있겠지요
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Q. 부모명의주택 매도전 주소지 옮기면 안되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택의 매도는 소유권의 변동으로 물권변동을 의미하며 주소지를 옮기는 것은 점유귄의 변동을 의미한다고 봅니다 따라서 주택매도 문제와 주민등록 변경은 아무런 인과괸계가 없으므로 이사한다고 하여 주택매매에 대한 별다른 제약조건은 없다고 봅니다
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Q. 전세는 우리나라밖에 없는 건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 현재 통계적으로 전세제도를 인정되고 있는 나라는 우리나라 밖에 없는 독특한 임대차 제도로 알고 있습니다 이는 임대인 입장에서 금리가 한때는 년 15%이상 운영될 때 그 이자가 윌세 운영과 커다란 차이가 없기때문이기도 하지만 ㆍ ㆍ 또 다른 이유는 주택매수 자금이 부족할 때 은행권에서 대출을 받아야 하는데 그 이자 부담보다는 전세 대금으로 충당하는것이 유리하기 때문에 정착하기 시작한 것으로 알고 있습니다 또한 임차인의 입장에서는 매월 지출되는 임대료를 절약하기 때문에선호하는 장점도 있지만 부동산 경기가 하향 추세시에는 캡투자 및 전세 사기 등의 문제점 등도 노출되기도 하여 보다 발전된 제도 개선의 과제이기도 합니다
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Q. 아파트 청약시 이런경우 1주택인지 2주택인지 궁금해요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택수를 판단하는데 자녀가 1주택보유자이고 부모 또한 1주택일 경우 주민등록상한가저므로등재될때 주택수는주택자로 간주됩니다이울러 사위가 1주택 보유자인데 전세를 내놓고 장민집에 거주하게될때도 세대주는 2주택 보유자로 인정됩니다 따라서 청약시 2주택 보유자로처리하게 되리라 봅니다