안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 전세에서 매매로 계약등 처리방법 질문
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.계약은 어디까지나 당사자간의 합의에 의한 것이므로 기존 전세금 중 일부를 매매대금의 계약금 및 중도금으로 갈음하기로 합의하는 것은 얼마든지 가능합니다. 이 역시 가능합니다.매매대금 중 일부를 담보대출을 받아 지급할 계획이라면 금융기관에서는 공인중개사가 중개한 매매계약서를 요구하는 경우가 많아서 직거래 형식의 매매계약서로는 담보대출을 받기 어려울 수도 있습니다. 다만 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 경료하였다면 해당 부동산의 완전한 소유자가 되는 것이므로 그 후에 금융기관으로부터 담보대출을 받는 건 문제 없을 것으로 보입니다.
Q. 상속재산분할시, 대습상속인은 서류만 필요한가요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.대습상속인도 상속인이므로 유류분반환청구를 할 수 있습니다. 따라서 남은 재산에 대한 상속재산분할 결과 대습상속인의 유류분에 부족분이 생긴다면 유류분을 침해한 자를 상대로 유류분반환청구를 할 수 있습니다.
Q. 채무 강제 집행정지 신청에대해 여쭙습니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.추완 항소를 했다 하더라도 1심 판결 때 가집행선고가 있었을 것이므로 이를 근거로 강제집행절차를 진행한 것으로 보입니다. 그리고 원금(양수금)은 250만 원이라 하더라도 그동안 이자가 가산되었을 것이므로 강제집행시에는 판결 원리금이 천만원이 넘을 수 있습니다. 강제집행정지신청은 사건이 계속 중인 서울중앙지방법원에 하시면 되고, 강제집행정지결정이 나오면 이를 집행법원인 의정부지방법원에 제출하셔야 합니다. 다만 이미 채권자가 압류하여 추심까지 완료한 경우에는 그 후에 강제집행정지결정을 받더라도 이를 회수할 수 없고, 추심이 완료되지 않은 경우여야 압류집행취소신청을 해서 예금이 추심되는 것을 막을 수 있습니다. 관련법령민사소송법제500조(재심 또는 상소의 추후보완신청으로 말미암은 집행정지) ①재심 또는 제173조에 따른 상소의 추후보완신청이 있는 경우에 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고, 사실에 대한 소명이 있는 때에는 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 아니하게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있으며, 담보를 제공하게 하고 강제집행을 실시하도록 명하거나 실시한 강제처분을 취소하도록 명할 수 있다.②담보없이 하는 강제집행의 정지는 그 집행으로 말미암아 보상할 수 없는 손해가 생기는 것을 소명한 때에만 한다.③제1항 및 제2항의 재판은 변론없이 할 수 있으며, 이 재판에 대하여는 불복할 수 없다.④상소의 추후보완신청의 경우에 소송기록이 원심법원에 있으면 그 법원이 제1항 및 제2항의 재판을 한다.제501조(상소제기 또는 변경의 소제기로 말미암은 집행정지) 가집행의 선고가 붙은 판결에 대하여 상소를 한 경우 또는 정기금의 지급을 명한 확정판결에 대하여 제252조제1항의 규정에 따른 소를 제기한 경우에는 제500조의 규정을 준용한다.
Q. 임대차계약서 내 주소와 등본주소가 다를 경우
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.B주소로 기재했다는 게 임차인의 주소를 B주소로 기재했다는 의미인지, 아니면 임대차목적물의 주소를 B주소로 기재했다는 것인지 알 수 없으나, 만약 전자라면 큰 문제 없습니다(중개인도 있고, 임대인도 있는 상황에서 후자의 경우는 생각하기 어렵네요). 임대차목적물의 주소가 A주소로 되어 있고, 이에 따라 전입신고도 A주소로 했을 테니까요. 이 경우 굳이 중개인에게 알릴 필요도 없을 것 같습니다.
Q. 오피스텔 임대차보호법 적용과 월세 증액 관련
안녕하세요. 장주석 변호사입니다. 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 주택임대차보호법에 따라 임대차기간을 2년으로 보게 됩니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간도 유효하다고 주장할 수 있는데 이는 어디까지나 그렇게 임대차기간을 정한 경우를 전제로 하므로 임대차기간을 1년으로 정하였다면 임차인은 계약서에 따라 임대차기간을 1년으로 주장하거나 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문에 따라 2년으로 주장할 수 있는 것이지 그 사이 중간 지점인 1년 ~ 개월을 주장하는 것은 주택임대차보호법에서 정한 명문 규정에 반하는 것으로 보아야 할 것입니다. 그리고 임차인이 임대차기간을 2년으로 주장하는 경우에는 임대인은 월세 증액을 할 수 없습니다. 이는 임대차계약기간 자체를 처음부터 2년으로 정한 것으로 보게 되기 때문입니다. 관련법령주택임대차보호법제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008. 3. 21.]