안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 제가 살고 있는 인근 단층 구축 아파트를 하나 샀습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이주비는 조합원에게 지급되는 비용이라서 그것은 집주인이 받습니다. 세입자에게는 이사비 혹은 이전비 명목으로 지급이 되는 것이 따로 있습니다. 즉, 세입자는 실거주 중인 경우 조합으로부터 이사비를 지급받을 수 있습니다. 이에 더불어 집주인은 별도의 이주비를 받을 수 있구요. 세입자에게 줄 의무는 없습니다. 그러니, 이주비를 받아 이사비를 별도로 챙겨 주실 필요가 전혀 없는 것이지요. 감사합니다.
부동산
Q. 지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아래에 몇 가지 대표적인 사례를 소개해 드릴게요.1. 서울 강서구 '우장산 롯데캐슬' (舊 강서 힐스테이트 지역주택조합)위치: 서울 강서구 화곡동시행: 지역주택조합 사업으로 추진시공: 롯데건설착공/준공: 2019년 착공, 2022년경 입주 완료특징: 지주택 사업임에도 비교적 빠르게 착공하고 준공된 성공 사례2. 인천 서구 '청라 푸르지오 라피에르'위치: 인천 청라국제도시시행: 지역주택조합시공: 대우건설착공/준공: 2021년 착공, 2024년 준공 예정 (현재 거의 완공됨)특징: 브랜드 건설사 참여, 안정적인 진행3. 대전 유성구 ‘노은 더샵’위치: 대전 유성구 노은동시공: 포스코건설조합 설립 후 약 5년 만에 착공 → 입주 완료특징: 지주택임에도 불구하고 조합 운영이 비교적 투명했던 사례4. 경기도 하남시 ‘위례신도시 우남역 푸르지오’위치: 위례신도시시공: 대우건설조합 초기에는 다소 분쟁 있었으나 착공 후 정상 진행질문에 답이 되었으면 좋겠네요. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.질문 순서대로 번호에 답을 달아 드릴게요.1. 집주인이 나가라고 할 경우전세 계약이 종료되고 집주인이 나가달라고 요구하는 경우, 법적으로는 계약이 종료된 시점에 퇴거해야 하는 의무가 생깁니다. 그러나 현실적으로는 이사 준비에 시간이 필요하므로 즉시 퇴거를 강제하기는 어렵습니다. 보통은 2주에서 1개월 정도의 이사 준비 기간이 실무상 인정되는 경우가 많지만, 이는 법적으로 보장된 유예기간은 아니며 집주인의 협조 여부에 따라 달라집니다. 만약 집주인이 강경하게 즉시 퇴거를 요구한다면, 임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 등의 기관을 통해 조정을 요청하는 것이 좋습니다. 이사 갈 곳을 못 구한 상황이라면 명도기한을 조율해 달라고 요청해 보시는 것이 현실적인 대안입니다.2. 집주인이 구두 합의 내용대로 전세 계약을 유지하라고 할 경우집주인과 구두로 전세 계약 연장에 합의했다고 하더라도, 은행의 전세대출 심사 기준은 별개입니다. 은행은 주택의 공시지가가 하락하면서 담보가치가 낮아졌기 때문에 대출 가능 금액을 줄이는 것이고, 이는 임대인과의 합의 여부와 무관하게 은행의 내부 규정에 따라 결정되는 사항입니다. 따라서 집주인이 “그대로 연장해도 된다”고 말하더라도, 그 말이 대출 실행을 보장해주지는 않습니다. 이럴 경우에는 대출이 줄어든 금액만큼 차액을 본인이 보태서 계약을 유지하거나, 전세보증금을 500만 원 낮추는 방식으로 다시 계약을 조정하는 것이 현실적인 방법입니다. 만약 시간이 된다면 다른 금융기관의 상품을 알아보는 것도 한 가지 대안이 될 수 있습니다.3. 전세금은 언제 돌려받을 수 있는지전세계약을 파기하게 되는 경우, 원칙적으로는 임차인이 이사를 나가는 시점에 전세금을 반환받게 됩니다. 하지만 집주인이 즉시 전세금을 반환할 자금이 없을 경우 지연될 수 있으며, 특히 임차인이 먼저 계약 해지를 요청하고 나가게 되면 다음 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환이 미뤄질 수도 있습니다. 이 경우 중기청 전세대출과 함께 가입된 전세보증보험이 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 보증보험을 통해 대신 돌려받을 수 있습니다. 다만, 전세보증보험의 보증금 청구부터 실제 지급까지는 통상 수 주에서 수개월 정도 소요될 수 있습니다. 현재의 상황처럼 임차인의 귀책 없이 계약 유지가 어려워지는 경우라면, 위약금 없이 계약을 해지할 수 있도록 협의하는 것이 일반적입니다. 이 경우 계약 파기에 따른 책임은 임차인에게 없기 때문에, 계약 해제 시점에 맞춰 보증금을 돌려받을 수 있도록 조율하는 것이 중요합니다.
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Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재건축 아파트는 재산권이 보장되는 부동산으로서, 법적으로 매매가 가능합니다. 조합원 지위도 양도가 가능하지만 일정시점 이후에는 제한이 있습니다. 재건축 조합원 지위 양도제한 시기는 , 조합설립인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지 됩니다. 이렇게 법에서는 할 수 있게 되어 있지만, 현실적으로 어려움이 꽤 있지요.조합원지위가 제한되면 매수자가 그것을 원하지 않습니다. 또한 관리비나 재산세가 공실인채로 계속 발생하는 것도 있구요. 결국 매도 자체는 가능하지만 매수희망자가 없거나 가격이 크게 깎여야 거래가 성사될 수 있기 때문에 잘 하지 않는 편입니다. 감사합니다.
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Q. 월세 안전 매물인지 궁금합니다(보증금 반환 관련)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.시세가 얼마인지에 따라 결론이 달라집니다. 공시가보다 높다고 가정해서 약 7억 2천이라고 가정하면, 귀하의 보증금은 안전합니다. 다만, 공시가와 비슷하거나 조금 높은 경우는 위험하지요.그래서 전체 보증금을 잃어버릴 수 있는 구조이기 때문에 가능하면, 다른 주택을 알아보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.